外国人在日本租房：合同、费用与担保人

房源信息上的租金数字，是这笔交易里最小的一个数。等到中介把文件递到你面前时，入住当天需要准备的现金通常已经涨到月租的四倍、五倍，有时是六倍——而这中间的差额，房源信息里几乎一句都没有解释。

这套做法并不是专门为外国房客设下的陷阱。日本人租房面对的是同样一堆费用。外国房客额外要面对的，是一份可能读不懂的日文合同、一套把工作稳定性看得很重的审查流程，以及一组连在日本住了很多年的人都常常误解的退租规则。

下面逐项说明每一笔钱是什么、哪些由法律固定、哪些只是市场惯例，以及全国性指引对你最后能拿回多少钱到底是怎么规定的。

签约之前，法律规定必须先向你说明的事项

日本的租房合同几乎都通过持牌不动产中介签订，而《宅地建物交易业法》对中介课以的一项义务，恰恰是对你有利的。该法第35条要求，在合同订立之前（而不是之后），由具备资格的宅地建物交易士向你逐项说明一份书面的重要事项说明书。就住宅租赁而言，法定说明事项包括设备状况、合同期间与更新条件、是否为定期租赁合同、使用限制、合同结束时押金及其他款项如何结算、建筑物由谁管理，以及解约条款。恢复原状的规则并不在全国性的法定清单上——东京都通过自己的防止租赁纠纷条例另行规定了说明义务——因此如果你不在东京，务必主动询问恢复原状的约定，不要坐等对方开口。说明书上必须署有该交易士本人的姓名。如果有人把合同推到你面前要求你立刻签字，那就说明必经的一道程序被跳过了。

这份说明通常以很快的日语进行。你完全有权要求放慢。国土交通省以14种语言公开了整套租房文件，包括英语、越南语、中文、韩语、尼泊尔语、印尼语、他加禄语、高棉语和缅甸语。这套文件涵盖租房申请书、重要事项说明书、标准住宅租赁合同（担保公司版与个人担保人版各一）以及定期租赁合同。东京都政府在自己的网站上也提供同样的14语文件，另附找房指南手册，以及面向外国居民的民间租赁住宅顺利入住指引。东京都另有一份防止租赁纠纷的指引，也就是依据都条例涵盖恢复原状与维修问题的那一份，是单独发布的，语言数量较少。

请把这些译文当作阅读辅助，而不是协议本身。真正对你有约束力的是日文文本。先读译文，再逐条与眼前的日文文件对照，凡是只出现在其中一份里的内容都要追问。有两处值得你不慌不忙地细看：靠近结尾的恢复原状条款，以及任何标有特别约定的部分——超出一般规则的义务，恰恰就是塞在那里的。

第一天，钱都花到哪里去了

这一堆费用里，只有一项受法律上限约束。根据《宅地建物交易业法》第46条之下发布的报酬告示——1970年建设省告示第1552号，最近一次修改为2024年6月21日国土交通省告示第949号——住宅租赁中，中介向双方合计收取的中介报酬不得超过一个月租金的1.1倍（含税）。仅向一方收取时，上限为0.55个月，除非该方在委托中介时同意支付更多。以下其余各项都属于市场惯例，因城市、楼盘和房东而异。

上例合计约404,500日元，大约相当于五个月租金，而且这还是按中等水平的押金和一个月礼金计算的。在礼金习惯已经消退的市场，同样一套房子可能三个月租金左右就能拿下；押金收两个月的地方，六个月也很现实。请尽早、并且以书面形式向中介索取逐项列明的入住费用估算，不要等到自己已经看中某一间房才开口；同时确认更换锁芯的费用和清扫费究竟是入住时收取，还是退租时从押金里扣。

担保公司，以及它为什么取代了你的朋友

几十年来，日本的租房合同都要求有连带担保人，通常是一位收入稳定、愿意为欠租个人兜底的亲属。这一模式如今在很大程度上已经让位给商业性的租金担保公司——收取费用，替你的租金作保。国土交通省2016年整理发布的租金担保相关资料（基于2014年的行业调查）显示，约97%的租赁合同要求某种形式的担保，约60%使用担保公司。这是该省公开的最新全国性数据，而其显示的趋势仍在继续向担保公司倾斜，因此60%这个比例应当视为下限而非当前实况。推动这一转变的，是单人户和老年户的增加，以及旧模式所依赖的家族网络日渐稀薄。

对在日本没有亲属的外国劳动者来说，这通常是好消息：它把一个办不到的要求换算成了一笔费用。国土交通省资料中记载的最常见定价方式，是初次收取一个月租金的50%，此后担保每延续一年约收10,000日元。也有公司改按月收取一定比例。担保的范围也各不相同——欠缴租金几乎必然包含在内，此外常常还涵盖恢复原状费用、诉讼费用以及遗留物品的清运。

有一点常让人意外：担保保护的是房东，不是你。担保公司替你垫付了欠租，事后一定会向你追偿。不过也有界限。最高法院在2022年12月12日的判决中，认定担保合同中两条常见条款依《消费者合同法》第10条无效：一条是租金一旦逾期，担保公司无需任何事先催告即可解除租赁合同；另一条是在租赁关系仍存续期间，担保公司即可视为房屋已被腾退。如果担保公司告诉你，它可以单方面决定终止你的租约或收回房间，这份判决就是你可以援引的依据。另有两个公开的参考点值得知道。国土交通省自2017年10月起对租金担保业者实行自愿登记制度，并公布登记名录——截至2026年8月13日为123家公司。此外，2025年10月施行的修订后《住宅安全网法》新设了担保公司认定制度，条件包括不得把紧急联系人限定为个人亲属等。在该框架下，外国人被指定为需要住房保障支援的群体之一。

如果你以特定技能1号在留资格在日本工作，住房支援属于接收机构必须履行的支援计划的一部分。在需要担保人而你又找不到合适人选时，接收机构应当自己充当担保人，或为你安排担保公司。开始独自找房之前，先去问一句。

中介会要求你提交的材料

审查靠的是材料，不是交谈；材料不齐，是申请卡住最常见的原因。请在看房之前就把这套材料备齐，而不是等看中了房再去准备。

还有两点实务提醒。第一，在留卡还有八个月到期并不会让你直接出局，但要有被追问的心理准备，也要预备在新卡下来后补交。第二，如果你的姓名在各份材料上写法不一致——护照拼写、在留卡拼写、工资单上的片假名各不相同——请你自己在一开始就主动说明。事先理清，远比一周后眼看着申请被退回要轻松得多。

两年一期，然后是一笔更新费

标准的住宅租赁合同期限为两年。期满时会发生什么，取决于你签的是两种合同类型中的哪一种，而这个区别的重要性，几乎超过合同里其他任何内容。

普通租赁合同会更新。根据《借地借家法》第26条，若双方都未在到期前一年至六个月这一期间内通知对方不更新，合同即视为按原条件更新——但附带一个但书：更新后的合同不再设固定期限。房东若要拒绝更新，另需依第28条具备正当事由。实务中，大多数房客会签一份更新协议并支付更新费，通常为一个月租金。最高法院在2011年7月15日就更新费条款作出判断，认为只要条款在合同中写得清楚具体，除非金额相对于租金和合同期间过高，即为有效。因此这笔费用一般是可以强制执行的，你应当把它列入每两年一次的预算。

第38条规定的定期租赁合同则不会更新。它在到期日直接终止，要继续住下去，必须房东同意重新订立合同。房东必须在签约前另行以书面向你说明该合同不含更新；期限在一年以上的，还必须在到期前一年至六个月之间通知你期限即将届满。如果某套房子挂牌便宜，而文件里提到定期租赁，那就要明白：无论住得多顺利，两年后你都可能得再搬一次家。

提前退租通常可以依据解约通知条款办理——一般是提前一个月或两个月书面通知，有时在第一年内退租还要付违约金。签字前一定要读这一条，因为一旦你换工作或外派结束，用得上的正是它。在普通租赁合同中，这些通知期和短期解约违约金属于约定条款，而不是法律的默认规则，因此每份合同都不一样。定期租赁合同则不同：根据《借地借家法》第38条第7款，住宅面积不足200平方米的定期住宅租赁合同的承租人，若因工作调动、接受治疗、照护亲属或其他不得已的事由而无法再将该房屋作为生活据点，可以提出解约，合同于一个月后终止。第38条第8款规定，任何对承租人不利地排除该权利的条款一律无效。

在房间里，什么能做，什么不能做

日本的租房合同对使用方式的限制，比许多国家的房客预想的要严格得多，而且因为你签了字，这些限制是可以被执行的。常见的禁止事项包括转租或转让租赁权、让合同上未记载的人居住、在房内经营业务、饲养宠物、演奏乐器。最后两项在签约时往往还能商量，签完之后几乎再无商量余地。如果伴侣或家人日后要一起住，现在就把他们写进合同，而不是半年后去向管理员解释他们为什么在这里。

吸烟通常不会被彻底禁止，但会在退租时带来金钱上的后果。国土交通省的恢复原状指引把因吸烟导致墙面材料变色或吸附异味的房间，列为可以要求承租人负担整间房清洗或更换费用的情形——这是个特例，因为大多数损坏都是按平方米核算的。钉孔、螺丝孔若深到需要更换底板，视为承租人造成的损坏；挂画钩和图钉孔则不算。

与合同并行的还有楼栋规则：垃圾分类与收运日、静音时段、自行车停放，以及关于阳台的规定——阳台被视为紧急避难通道，而不是储物空间。外国房客与邻居之间的摩擦，多数可以追溯到扔垃圾的时间和深夜噪音，而这两件事，只要认真读一遍楼内公告栏就能避免。

还有一项法律义务完全在租赁合同之外。如果你是中长期在留者，《出入国管理及难民认定法》第19条之9第1款要求你在搬家后14天内，到新住址所在的市区町村窗口申报新住址。带着在留卡办理迁入申报，即可同时满足入管法的要求，不收取费用。未申报的，根据第71条之5第2项可处20万日元以下罚金。此外，第22条之4第1款规定，无正当理由90天未申报住址的，在留资格可能被取消——第8项针对新取得上陆许可后的最初90天，第9项针对你迁出此前已申报住址后的90天。所以搬家不申报，并不是一次文书上的疏忽，而是一项在留资格取消事由。

退租：押金，以及指引真正说了什么

纠纷大多发生在这一环，而这里也正是房客的想象与规则的实际内容差距最大的地方。恢复原状并不意味着把房子还原成你入住时的状态。修订后的《民法》第621条把原则说得很直白：承租人修复自己造成的损坏，但不负担正常使用产生的损耗，也不负担自然老化。第622条之2对押金作出定义，并确认押金在租赁合同终止、房屋返还后，扣除房东应得部分后予以退还。

国土交通省关于恢复原状纠纷的指引——1998年首次编制，2004年修订，2011年8月再次修订——规定了费用如何分摊。正常磨损和老化由房东承担，因为承租人已经通过租金支付过了。在你确实需要负担的部分，你的份额还会按居住年数递减。墙面材料按直线折旧，六年后残值为1日元，因此第六年蹭花一面墙的房客，需要赔的钱远少于第一年造成同样损坏的人。空调、燃气灶和对讲机同样按六年计算；厨房水槽五年；马桶和洗手台十五年。

有几项具体内容值得知道。在没有损坏也没有丢失的情况下更换门锁锁芯，指引将其描述为因换房客而产生的管理事项，理应由房东负担——也就是说，不应作为恢复原状费用从退租房客的押金里扣除。这与新房客在签约时被报价的换锁费用是两回事，后者是你同意承担的约定费用；要质疑就在看估算单的阶段质疑，而不是等到退租时。但如果你把钥匙弄丢了，全额更换费用由你承担，且不适用折旧。至于整套房屋的专业清扫，只要承租人做到了日常清洁——打扫、擦拭、清理油烟机和用水区域的油污——指引就将其视为房东的成本。

最大的例外是特别约定。超出一般恢复原状范围的费用负担条款仍然可能约束你，法院也确实认可过清扫费条款。指引提出了三项条件：条款必须有客观、合理的理由，且不得具有暴利性；承租人必须理解自己承担的是超出一般恢复原状的义务；承租人必须表达出接受该义务的意思。合同里写明的具体金额，比含糊其辞的表述难反驳得多。入住当天把每个房间都拍下来，带上日期戳，中介如果提供入住时的状态确认表，也一定要填完。国土交通省以14种语言公开了带清单的退租恢复原状指南。

UR租赁住宅、公营住宅，以及出了问题该找谁

有两种选择可以绕开私人租赁市场的大部分初期费用。由都市再生机构运营的UR租赁住宅不收礼金、不收中介报酬、不收更新费，也不需要担保人——这同时意味着没有担保公司费用。押金为两个月租金。作为交换，需要通过收入审查。以家庭为单位申请时，租金低于82,500日元的，月均收入须达到租金的4倍以上；租金在82,500日元以上、不足200,000日元的，固定标准为330,000日元；租金在200,000日元以上的为400,000日元。单人申请的分界点更低：租金低于62,500日元时为租金的4倍，租金在62,500日元以上、不足200,000日元时为250,000日元，200,000日元以上时为400,000日元。收入达不到标准的申请人，也可以通过存款途径取得资格——存款达到月租的100倍以上——或者一次性预付租金。外国人只要是永住者、持有外交或公用在留资格，或者是入管法上的中长期在留者，即具备申请资格。

公营住宅又是另一套制度，依据《公营住宅法》，由都道府县和市区町村面向住房困难的低收入家庭提供。租金按收入而非市场行情计算，但房源有限，热门楼栋通过抽签分配。资格条件、收入上限和申请受理期由管理该住宅的地方政府设定，因此唯一可靠的答案来自你所在市或都道府县的住宅主管部门。两者的取舍是一致的：费用低得多，可选择的余地少得多，还要等。

如果退租结算单上的某笔费用看起来不对，或者你签过的某个条款被以你没预料到的方式套用，正确的做法是去消费生活中心，而不是在中介柜台上争执。在日本任何地方拨打188，都会为你接通与你邮编对应的消费生活中心；接通后按通话费计费。国民生活中心公布了全国各地中心的名录。许多市区町村和都道府县还设有面向外国居民的多语种咨询窗口；位于东京的外国人在留支援中心咨询热线为0570-011000，工作日9:00至17:00受理入管、就业和法律方面的咨询。

TreeGlobalPartners Inc. 为外国人介绍在日本的工作，这项服务对求职者完全免费。签证申请和登录支援业务由我们的集团公司 Tree Administrative Scrivener Corporation 承办。两家公司都不介入租赁纠纷——遇到这类问题，上面提到的消费生活中心才是第一个该打的电话。

常见问题

没有担保人，能在日本租到房子吗？

通常可以，但不是免费的。现在大多数房东接受用商业性的租金担保公司代替个人连带担保人，代价是你要支付担保费——起初通常为一个月租金的50%左右，之后每年约10,000日元。有些房源仍然要求同时提供担保公司和紧急联系人。如果你持特定技能1号在留资格，住房支援属于接收机构必须履行的支援计划的一部分；在需要担保人而你又找不到的情况下，接收机构应当自己充当担保人，或为你安排担保公司。

退租时押金能全额退还吗？

很少能全额退还，但通常比大多数房客以为的要多。《民法》第621条规定，你只需修复自己造成的损坏，而不必负担正常使用产生的损耗和自然老化；国土交通省的指引还会按你居住的年数进一步降低你应承担的份额——例如墙纸在六年内按直线折旧至1日元。不过，写入特别约定条款的清扫费等费用，只要条款明确具体，仍然可以从押金中扣除。入住当天把每个房间都拍照留存；这份记录能让大多数分歧不必升级就得到解决。

普通租赁合同和定期租赁合同有什么区别？

普通租赁合同会更新。根据《借地借家法》第26条，若双方都未在到期前一年至六个月这一期间内提出不更新，合同视为按原条件更新——但更新后的合同不再设固定期限；根据第28条，房东拒绝更新需要有正当事由。第38条下的定期租赁合同则在到期日直接终止，没有继续居住的权利。房东必须在签约前另行以书面说明该合同不会更新——如果你从未收到这样的说明，或者合同上写着定期租赁，签字前一定要当面问清楚。定期租赁合同中有一项保护是偏向房客的：根据第38条第7款，住宅面积不足200平方米，且因工作调动、接受治疗、照护亲属或其他不得已的事由而无法再将其作为生活据点时，你可以提出解约，合同于一个月后终止；第38条第8款规定，任何剥夺该权利的条款一律无效。

搬到新公寓时需要向谁申报吗？

需要，而且有期限。根据《出入国管理及难民认定法》第19条之9第1款，中长期在留者必须在搬家后14天内申报住址变更。请到新住址所在的市区町村窗口办理，带上在留卡，办理常规的迁入申报即可同时满足入管法的申报要求，不收取费用。逾期未报，根据第71条之5第2项可处20万日元以下罚金。此外，根据第22条之4第1款，无正当理由90天未申报住址的，在留资格可能被取消——第8项针对新取得上陆许可后的最初90天，第9项针对你迁出此前已申报住址后的90天。第9项针对的，正是搬了家却始终不申报的情形。

可以用自己买的火灾保险代替中介指定的保单吗？

火灾保险并非法律强制，而是合同要求；合同通常要求的是特定类型和额度的保障——家财保险，加上对建筑物损害的承租人责任保险。很多中介在签约时顺带卖一份两年期保单，因为这样对他们方便。你可以问清楚合同是指定了某家保险公司，还是只规定了保障内容；如果是后者，一般就可以自行比价。这件事要在签约前提出，而不是等到续保时；事后更换意味着你得向管理公司证明新保单满足同样的条件。

总结

入住当天需要准备的钱，通常是月租的四到六倍，其中只有一项受法律上限约束：中介从双方合计收取的报酬不得超过一个月租金的1.1倍（含税）。押金、礼金、担保费、保险和换锁费全都属于市场惯例，所以在定下某套房子之前，先要一份书面的逐项费用估算。

担保人这道门槛，如今基本被换算成了一笔费用。该省公开的最新全国性数据——2016年整理、依据2014年行业调查的资料——显示约60%的租赁合同背后是租金担保公司，而且这一趋势仍在继续，因此这个比例应当视为下限。它免去了“必须找一位日本亲属”这个办不到的要求，代价是一笔初期费用和每年的续保费。要记住，担保保护的是房东——担保公司垫付的每一分钱，都会向你追回。

两年的标准期限并不是全部。普通租赁合同依《借地借家法》第26条更新，通常伴随一笔更新费；最高法院认定，只要写得清楚且金额不过高，该费用有效。第38条下的定期租赁合同则完全不更新，不过第38条第7款赋予其承租人一项法定权利：面积不足200平方米的住宅，因工作调动等不得已的事由，可提前一个月通知解约。这个区别应当在签字前就弄清楚，而不是两年后才发现。

退租时的恢复原状，并不意味着把房子还原成入住时的样子。《民法》第621条把正常磨损和老化归于房东负担，国土交通省的指引还会按居住年数进一步降低你应承担的份额。例外是特别约定条款——只要内容具体、且你是在明知的情况下接受的，它就可能约束你。所以这一节要慢慢读，入住当天把每个房间都拍下来。

UR租赁住宅免去礼金、中介报酬、更新费和担保人要求，交换条件是收入审查——而且单人申请的标准低于家庭申请，看表时别看错那一栏。市区町村的公营住宅则面向符合条件的低收入家庭，按收入定租金。两者都是以可选择的余地换取更低的费用。最后，如果结算时某笔费用看起来不对，拨打188就能接通当地消费生活中心——这才是正确的途径，而不是在中介柜台上争论。

※ 本文所依据的法律、公开指引及公开费用信息截至2026年8月，仅供一般参考。押金、礼金、担保费用、保险费、更新费等由各房东、中介公司和保险公司自行设定，且会随时间变动；对你个人而言，始终以你自己合同的条款为准。本文不构成针对具体纠纷的法律意见。对费用或合同条款有异议时，请拨打188联系消费生活中心，或咨询所在地方政府的咨询窗口。