拿回租房押金（敷金）：日本法律究竟赋予租客哪些权利

签约当天，相当于两个月房租的钱就交到了房东手里。两年后，一张账单寄来，上面列着墙纸、地板、清洁和钥匙，总额把押金吃得干干净净，有时还要你补上差额。文件是日文的，付款期限看起来迫在眉睫，于是最省事的做法就是照付。

法律对租客的保护，其实比那张账单所暗示的要多。自2020年4月起，民法已经白纸黑字写明，租客的恢复原状义务不包括正常使用产生的磨损，也不包括建筑物的自然老化。国土交通省发布了一份指引，用来划分其余费用的归属，其中的折旧表让租客的分担比例逐年下降，并附有面向外国居民的英文摘要。但这些都不会自动生效：只有当租客清楚账单上哪些项目确实该由自己承担、又该向对方要求什么时，它们才真正起作用。

敷金是什么，又不是什么

民法第622条之2对它的定义，与这笔钱叫什么名字无关：所谓押金，是租客为担保租赁合同项下的金钱债务而交给房东的钱，无论以什么名义。关西地区的合同上写着“保証金”的那一栏，实质上也可能就是押金。入住当天真正要弄清的，是哪些钱会退回、哪些钱不会。

国土交通省把敷引解释为“不予退还的恢复原状费用”，并提醒租客在签约前先问清金额。入住时的初期费用因地区而异，大致相当于四到七个月的房租。

决定押金能否退回的那条规定

第622条之2还规定了这笔钱何时应当返还：在租赁合同终止并且房屋已经返还之后，或者租赁权已依法转让之后，房东必须退还押金，扣除租客在合同项下的金钱债务。

这个先后顺序值得细读。返还义务是在交房时才确定的，而不是在租期届满时。国土交通省的指引说得很直白：除非合同另有约定，租客在实际腾空房屋之前不能主张返还押金，其依据是1974年最高法院的一则判决。攥着钥匙不还、等钱到手再交，并不是什么筹码 — 这只会推迟你的请求权成立的时点，还可能让你为多出来的天数付房租。

民法没有规定以天数计算的期限。国土交通省的示范合同，也就是《住宅租赁标准合同书》，补上了这个空白：房屋腾空后，房东必须不迟延地返还押金全额，扣除欠租、未付的恢复原状费用或其他债务；有扣除时，必须向租客清楚展示明细。这份示范文本只是范本，不是法律义务 — 国土交通省自己也说明其使用并非法律强制 — 但许多民间租赁合同都参照它。

“恢复原状”不等于“恢复如新”

最常见的误解，出在原状回復这四个字的含义上。民法第621条规定，租赁结束时，租客应当恢复交付之后产生的损伤 — 但在同一条文之内紧接着又排除了因正常使用产生的磨损，以及租赁物的自然老化。它还加上第二项免责：损伤如果是由不可归责于租客的原因造成，就没有恢复原状的义务。

国土交通省的指引正是建立在这项排除之上。所谓恢复原状，是指修复因租客的故意或过失、违反善良管理人注意义务、或超出正常使用范围的使用而造成的建筑物价值减损。自然老化和正常磨损被视为已经通过房租支付过，因此在退租时再收一次，等于重复收费。

由此可以得出三点结论，东京都的指引在其问答中也逐一说明。把房屋恢复到入住时的状态并不是标准。为吸引下一位租客而进行的修缮，或者把旧设备换成更新的设备，属于升级改良，费用由房东承担。由你无法控制的原因造成的损坏 — 地震、建筑结构漏水、楼上邻居家漏下的水 — 也不由你负担。

哪些费用由谁承担

国土交通省与日本租赁住宅管理协会共同发布了一份面向租客的英文小册子，专门讲这个问题，日期为2023年3月。下面的归属划分即出自该册子，以及示范合同书所附的表格。

其中有两项占了纠纷中不成比例的份额。在国土交通省2022年11–12月对管理公司的调查中，最常引发纠纷的部位是墙纸，占回答者的73.5%，其次是地板，占52.4%，再往下是地毯与塑胶地板的33.4%，以及清洁的30.2%。

让账单缩水的折旧规则

即便某项费用确实应由你承担，你也很少需要全额支付。指引按照该物品的使用年限，采用直线法折旧至残值1日元，因此你住得越久，分担的份额就越小。

在适用建筑物自身使用年限的场合，指引采用的数字是：钢筋混凝土47年，木造22年，木骨砂浆造20年，砖石与砌块造38年，钢骨造则按钢材厚度分别为34年、27年或19年。

算法本身很简单。如果入住时墙纸是全新更换的，你住满三年后退租，分担比例就是50%；住满四年八个月，约为22%；超过六年，则降到1日元的下限。如果你搬进去时墙纸已经用了三年，这三年要加到你的居住年数上 — 这也正是值得问清上次更换日期的原因。

受限制的不只是金额，还有范围。租客的分担原则上限于修复受损部分所需的最小施工单位 — 按平方米，或按单块面板计算。就墙纸而言，指引允许扩大到含有受损部位的整面墙，因为只补一小块新纸会明显看得出来。但指引不认可仅仅为了统一颜色就按整个房间收费，只有一种例外：吸烟导致整个房间变色或留下异味的情形。

国土交通省给出的一个计算实例

国土交通省2023年3月的一个案例，展示了这些规则如何组合在一起：一套钢筋混凝土公寓，入住时房龄16年，租住四年，押金¥120,000，修缮工程合计¥266,000。

在¥266,000的工程费中，租客最终承担¥92,170，还能拿回¥27,830。这个差额正是重点所在：一张列得清清楚楚的账单，并不等于你应该付的账单。

推翻默认规则的特别约定

上面讲的都是默认规则，而日本的合同法允许当事人另行约定。一条特約 — 也就是特别约定 — 可以让租客承担民法本不会加给他的负担。在国土交通省2022年的调查中，被报告最多的是清洁特约和空调清洗特约，通常按房屋面积设定一个固定金额。这类条款并非写上就有效：指引援引最高法院的判例和《消费者合同法》，为课以特别负担的条款设定了三项生效要件。

• 存在客观合理的理由 — 也就是确有必要，而不是趁机盘剥。指引举的例子是：作为交换，房租明显低于当地市场行情；并且指引说明，这一类情形应当从严解释。
• 租客已经认识到自己承担了超出通常恢复原状范围的修缮义务。
• 租客对承担该义务作出了同意的意思表示。

指引引用的2005年12月16日最高法院判决，确立了把正常磨损转嫁给租客的判断标准：这部分成本通常已经通过房租回收，因此强加给租客属于意料之外的特别负担，至少要求在条款本身中具体载明租客所要负担的正常磨损范围 — 或者在合同记载不明确时，由房东口头作出说明、租客明确理解，并使之成为合意的一部分。

不过，特别约定也确实有被认定有效的。《消费者合同法》第10条规定，与任意法规相比限制消费者权利或加重其义务、且违反诚实信用原则单方面损害消费者利益的条款无效 — 但2011年3月24日，最高法院仍然认可了一项从押金中就正常磨损固定扣除一定金额的条款，理由是该金额相对于市场惯例并非畸高。关于清洁特约，指引列出了适用的判断要点：是否载明了范围、是否明确表明所转嫁的是正常磨损、以及金额是否合理。对措辞相近的条款，法院给出过两个方向的结论。

入住时的证据与退租验房

大多数押金纠纷争的是事实问题，而不是法律问题：那处痕迹本来就有吗？国土交通省指出，无法确定损伤是否在入住之前就已存在，是纠纷的主要成因之一，而解决办法就是在入住之初留下书面记录。

• 签约前先读恢复原状条款。国土交通省面向外国租客的指南，把这一项列为签约前重要事项说明时应确认的内容之一，与押金金额、有无敷引、有无更新费并列。
• 确认参考单价。示范合同书附有按部位记载恢复原状单价的表格；如果合同上写明墙纸每平方米¥1,200，日后争论的空间就小得多。
• 填写房屋现状确认表，并把一切都拍下来。国土交通省发布了“现状确认表”的格式，并要求租客申报所有既有的损伤。照片是关于痕迹何时产生的客观证据：墙角、踢脚线、家电背后、窗框、用水区域、榻榻米、墙纸接缝。

居住期间，义务也会反过来落在租客身上。标准条款禁止未经书面许可擅自装修改造，国土交通省提醒，擅自改造往往会带来极高的恢复原状费用。自己安装空调需要事先取得许可，退租时还必须拆除。设备损坏时，请联系房东或管理公司，而不要自行找施工方：房东已指定维修方的场合，你自行安排的施工若超出对方的报价，超出部分可能要由你自己承担。

退租时的常见流程是：租客到场共同验房，口头说明哪些地方需要修缮，之后再寄来结算清单 — 在2022年的调查中，约60%的管理公司是这样做的，另有约7%完全不要求租客到场。如果你无法到场，请在交还钥匙前把空房的状态拍照留存。

验房环节是外国租客最容易吃亏的时候，因为会突然拿出一份日文文件要求签字。指引给出的回答值得重复一遍：如果你签的只是确认损伤存在，那并不构成同意负担费用；而且即使你确实同意了，在租赁合同没有关于恢复原状的特别约定时，并非因你的故意或过失造成的损伤，本来就不该由你支付。

结算清单寄到后，请逐行核对。对照上面的表格，这一项本来就该由你承担吗？是否计算了折旧，起算的更换日期是哪一天？范围是最小修复单位，还是因为一面墙的损伤就按整个房间收费？其中有没有属于升级改良的部分？有没有适用的特别约定？在单价问题上，指引的态度是持平的 — 费用会因材料和工法而异，单价通常也已含人工费 — 但你有权知道理由：房东必须说明所扣除的费用，讲清具体依据，你也可以要求提供明细。

有异议时：逐级升级的处理途径

这类案件大多通过协商就能解决：在国土交通省2022年的调查中，96.1%的管理公司表示是这样处理的，其后依次是律师参与的交涉11.9%、少额诉讼10.5%、普通诉讼6.2%，以及诉讼外纠纷解决程序3.2%。谈的时候带上指引、你的照片和合同，逐项询问依据，而不是笼统地对总额提出异议。在任何正式程序中，对方当事人都是合同上记载的房东，而不是管理公司 — 东京都的指引对此有明确说明。

超过¥600,000的，适用普通诉讼程序；简易裁判所的管辖上限为¥1,400,000，平均审理期间3.7个月，而少额诉讼为2.5个月。少额诉讼的设计本来就是让当事人不请律师也能进行 — 这类程序中有90.7%由当事人本人进行 — 裁判所也公开了押金返还请求用的书式。但它终究是诉讼：请把证据准备充分，因为只开一次庭，而且不能上诉。

东京多出来的一层规则，以及地域为何重要

押金的惯例在日本各地并不统一。国土交通省指出，礼金在关东地区较为常见；而敷引这种固定扣除的做法，则多见于西日本。有些都道府县还另有自己的规定，其中东京都是最清楚的例子。根据《东京都住宅租赁纠纷防止条例》（東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例）— 该条例于2004年3月31日公布，自2004年10月1日起施行 — 持牌的房地产中介业者必须在签约前，向拟承租人交付书面文件并说明四项内容：退租时恢复原状费用的一般原则；居住期间修缮费用的一般原则；在这份具体合同之下租客实际承担的内容，包括任何特别约定；以及修缮时的联系窗口。

条例适用于东京都内由持牌中介业者居间或代理的住宅租赁 — 不包括营业用房、直接与房东签订的合同，也不包括续约。中介业者未遵守时，东京都知事可以进行指导和劝告，并可公布违规情况。东京都还发布了配套的指引，目前是2022年12月的第四版。耐着性子听完说明的理由，从东京的数据里看得很清楚：2020年度受理的约17,200件租赁合同咨询中，退租时的押金结算是最大的一类，占37%。

在其他地区，全国性的制度框架同样适用。根据《宅地建物取引业法》第35条，中介业者必须在租赁合同订立之前，由已登记的宅地建物取引士作出书面说明，其施行规则要求说明内容涵盖押金的清算 — 也就是合同结束时需要精算的金钱，无论以什么名义收取。无论在哪个都道府县，那都是询问敷引、清洁特约和单价的时机。

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