アパート与マンション：区别到底在哪里？

中介的屏幕上并排放着两套房源。同一个车站，同样的步行距离，同样的1K户型。一套标着アパート，月租¥68,000；另一套标着マンション，月租¥84,000。照片里看不出这¥16,000的差别从何而来。

起作用的是マンション这个词，而它的含义与说英语的人所设想的完全不同。在日本，它不是指大宅、豪宅，甚至根本不是指一栋独立的房子。它指的是一类建筑，而它与アパート之间的界线，划在建筑的骨架上，不是划在房间的大小上。

这条界线并不是中介发明的。它写在规范房地产广告的表示规约里，也隐含在建筑基准法按高度和楼面面积管制建筑的方式中，还以可测量的租金差距的形式，出现在全国住宅统计调查里。下面就来看看，各个依据分别把界线画在哪里。

简短的答案，以及它为什么并不牢靠

アパート通常是木结构或轻钢结构的低层建筑，多为两层。マンション通常是三层及以上，采用钢筋混凝土、钢骨钢筋混凝土或重钢结构的建筑。几乎所有中介都按这个实务标准区分，价差也由此而来。

国土交通省在自己的公寓统计中使用的也是同一套定义。其存量统计的注释写明，那里所说的マンション，是指中高层（三层及以上）、按户出售、以共同住宅形式建造、采用钢筋混凝土、钢骨钢筋混凝土或钢结构的住宅。政府在统计建筑时，抓的是结构和层数，不是平方米。

之所以说它并不牢靠，是因为没有任何法律规定房东在租房广告上该印哪个词。一栋三层的重钢结构建筑，两种写法都行得通。较新的、采用耐火构造的木结构建筑，租金可能与混凝土建筑相当，却仍被归在アパート之下。标签是一个很强的信号，但不是证明书。

マンション不是英语

マンション是一个进入日语后含义发生变化的外来语。在英语里，mansion 指非常大的私人住宅；在日语里，它指的是多户建筑中的一户住宅，所以混凝土楼里一间20平方米的单间算マンション，而一栋气派的独栋住宅反而不算。

标签之上的楼盘名称又加了一层混乱。ハイツ、コーポ、メゾン、レジデンス、シャトー在日本的物业名称里随处可见，但它们是命名习惯，不是分类：表示规约列出的租赁物业种类只有マンション、アパート和貸家，并没有叫ハイツ或コーポ的类别。一栋名叫「Heights 某某」的楼，名字本身不说明它的骨架。

団地是第三个需要分清的词：它指的是成片开发的住宅小区，也就是一组一起建成的楼群，而不是一种结构。

这两个词真正被定义的地方

只有一个地方给这两个词下了成文定义，而它管的是广告，不是施工。不动产标示公正竞争规约及其施行规则，由业界的公正交易协议会依据不当赠品与不当标示防止法第31条制定，经公正交易委员会和消费者厅长官认定后生效。

它对マンション的定义是结构性的。マンション是指以钢筋混凝土等坚固构造建成、除共用部分外在结构上被划分为若干个称为住戸（住宅单元）的部分、各部分可独立作为居住用途使用的建筑。

它对アパート的定义则是反着说的。新築賃貸アパート，是指マンション以外的新建建筑中按户出租的部分；中古賃貸アパート，是指マンション以外的建筑中，建成一年以上或已有人居住过、以居住为目的出租的部分。

两条放在一起看，全部的正式区别就只剩一个问题：这栋楼是不是坚固构造？人们以为这两个词自带的东西 — 电梯、自动门锁、快递箱、面积 — 在定义里一个都没有。这些配置之所以常和マンション同时出现，是因为较大的混凝土建筑往往会配，而不是因为这个词要求配。

建筑法规实际管的是什么

建筑基准法从来不使用这两个词中的任何一个。它使用的是共同住宅，这个概念把两者都包括在内。第2条第2项把共同住宅与医院、学校、旅馆、宿舍一起列入特殊建築物，正因为如此，它才要适用更严格的防火和避难规定。

有一个相近的类别很容易被误认成アパート。统计局把長屋建定义为两户以上相连成排、共用墙壁、各自有直接通向室外出入口的住宅，也就是联排住宅。共同住宅则是两户以上共用走廊和楼梯，或者上下叠放。如果你家的门直接开向街道而不是公用走廊，那你多半住在長屋里。

建筑基准法真正划出界线的地方在第三层。根据第27条并参照别表第一，三层及以上部分作为共同住宅使用的建筑，其主要结构部分必须满足防火性能标准，以在楼内所有人撤到地面之前防止倒塌和延烧。有一项范围很窄的豁免，适用于总楼面面积不足200平方米的三层建筑，条件是按政令标准设置了警报设备；另有一项适用于二层部分作为共同住宅使用达到300平方米的情形。第34条第2项还规定，高度超过31米的建筑必须设置紧急用电梯。

这些都没有说マンション必须是混凝土。它说的是，住宅建筑一旦超过三层，防火性能要求就会提高，而钢筋混凝土一直是达标最直接的办法。三层这条约定俗成的界线，是法条带来的结果，而不是写在法条里的。

房源信息里的结构名称

構造一栏才是真正有信息量的地方。下面是你会遇到的各种骨架，以及国税厅为住宅建筑规定的法定使用年限。

混凝土的质量大得多，这会改变声音和热量在建筑中传递的方式。木结构和轻钢结构造价更低，这就是租金更便宜的原因，也是小块土地上低层楼房建得很快的原因。

自2025年4月1日起，两类新建建筑还多了一条底线：符合节能标准原则上成为所有新建建筑的义务，此前这项义务只适用于中大型非住宅建筑。

噪音：法律下限完全相同

这是大多数人愿意为マンション多付钱的理由，也是这个想当然最需要打折扣的地方。

建筑基准法第30条对長屋和共同住宅 — 也就是木结构アパート和混凝土マンション — 的户间隔墙提出了同样的要求。隔墙必须采用符合技术标准、能够降低相邻住户日常生活噪音的构造方法，并且必须延伸至屋架内或天花板内，除非天花板本身达到同等标准。

施行令第22条之3给出了具体数字。隔墙的透过损失必须达到125 Hz时25分贝、500 Hz时40分贝、2,000 Hz时50分贝以上。这个标准不因材料而改变。实际有差别的，是某一栋楼比最低标准高出多少，而这一点房源信息里哪儿也不会写。

还要注意这条规定管不到的地方。它管的是并排两户之间的隔墙；楼上传来的脚步声、共用管道井里的水声、走廊里的关门声，都不在其中。混凝土建筑通常对楼上的撞击声处理得更好，因为楼板质量大 — 这是普遍经验，不是法律保证。

表示规约还加了一层保护：广告中标示某种建筑部件的隔音或隔热性能时，如果住宅内的实际性能可能与之不同，必须写明这一点。为某种材料标出的数值，不是对你卧室的承诺。实际做法是：晚上或周末去看房，问清楚相邻的哪几户有人住；如果你最在意噪音，无论哪种建筑类型，都优先选角户或顶层。

租金差距：政府统计数字

统计局的住宅与土地统计调查每五年进行一次，最新结果以2023年10月1日为基准日汇总。它不使用广告上的标签，但会按结构划分民营租赁住宅 — 正是那些标签所代表的同一条分界。

木造与非木造民营租赁住宅之间的月租金差约为¥14,000，大约26%。按每畳计算，差距扩大到约42% — 也就是说，非木造建筑在单位面积上的溢价，比表面上的租金差距更陡。

换个尺度看：在2023年的调查中，有人居住的住宅里44.9%是共同住宅，独栋住宅占52.7%，長屋建占2.3%；全部住宅中54.0%为木造，46.0%为非木造。国土交通省另外估算，截至2024年底，公寓存量约为713.1万户，按2020年国势调查的平均每户2.2人计算，约有1,600万人居住其中。

房租以外的钱

管理费（管理費 / 共益費）

与房租分开标示。统计局的定义是：在房租之外支付的、用于走廊和楼梯等共用部分的水电、清洁等费用。带电梯、自动门锁和保洁合同的楼，运营成本高于带室外楼梯的两层楼房，差额就落在这一项上。比较房源时，请把房租和管理费加起来再比。

押金（敷金）、礼金与恢复原状

民法第622条之2把押金定义为：不论名目如何，为担保承租人在租赁合同下的金钱债务而交付给出租人的钱款，并规定在租赁结束、房屋返还之后，须扣除所欠金额后返还。礼金是另一笔款项，不予返还。

第621条规定，承租人须对接收房屋后产生的损伤恢复原状，但明确排除因通常使用收益而产生的损耗，以及随时间推移产生的变化。被太阳晒褪色的地板，与榻榻米上的烫痕性质不同；如果对方提出的扣款看起来属于正常磨损，这条排除规定就是可以援引的依据。

租住期间的维修

第606条第1项规定，为房屋使用所必要的维修义务由出租人承担，因承租人自身过错而产生的除外。第607条之2规定，在已通知出租人或出租人已知情却在合理期限内不采取行动，或者情况紧急时，承租人可以自行维修。发现问题请以书面方式报告并保留记录。房租通常通过银行自动扣款收取，因此日本的银行账户也是入住准备的一部分 — 参见我们关于在日本开设银行账户的指南。

建筑年份与1981年这条线

築年月（建成年月）一栏通常比アパート还是マンション的标签更重要，而其中有一个日期具有法律意义：1981年6月1日。

根据宅地建物交易业法施行规则第16条之4之3，对于新建工程开工日期早于该日的建筑，签约前的重要事项说明必须包含：依据建筑物抗震改造促进法的基本方针，由指定确认检查机构、注册建筑师、注册住宅性能评价机构或地方政府实施的抗震诊断的内容。这一项同样适用于租赁，而不只是买卖。

由此有两点结论。如果建筑早于这个日期，而且做过抗震诊断，你有权在签字前知道诊断结论。如果从未做过诊断，就没有可说明的内容，所以沉默并不等于安心 — 请让中介把这一点明确记录下来。同一条规定还要求说明已有的石棉调查记录，同样既适用于买卖也适用于租赁；两种情况下的义务都是披露已经存在的记录，而不是去做一份新的。

在公寓存量中，国土交通省估算按旧抗震标准建造的约有103万户；截至2024年底，楼龄40年以上的约有148万户 — 并预计这一数字将在十年内大致翻倍。

签约前的重要事项说明

通过持牌中介签订租赁合同之前，宅地建物取引士（注册不动产交易专员）必须向你说明法定事项。就建筑物租赁而言，施行规则第16条之4之3要求说明下列各项 — 这是唯一一份法律要求把房屋问题写出来的文件。

• 灾害风险指定 — 房屋是否位于指定的造成宅地灾害防止区域、土砂灾害警戒区域或海啸灾害警戒区域内，以及它在市町村洪水风险地图上的位置。
• 石棉与抗震记录 — 已有的石棉调查记录内容，以及1981年6月1日前开工建筑的抗震诊断内容。
• 设备的配备状况 — 厨房、浴室、厕所及其他设备的配备情况：实际装了什么，而不是照片让人以为装了什么。
• 期限与续约 — 合同期限和续约条件，以及该租约是否为借地借家法第38条第1项规定的定期建筑物租赁，也就是期满即终止、不再续约的合同。这一点务必明确确认。
• 使用限制 — 在区分所有的建筑中，楼内关于宠物、乐器、商用和共用部分的自有规约，就是通过这一项落到承租人身上的。
• 合同结束时结算的钱款 — 押金以及合同结束时结算的其他款项，不论名称为何，将如何结算。
• 由谁管理这栋楼 — 管理业务委托给公司的，其名称和地址。

回答含糊的地方，一定要在签字前问清楚。取引士负有说明这些事项的义务，而在那场说明中多问一句不需要任何成本。

如何在两者之间选择

选アパート，换来的是同一地段更低的房租 — 全国范围内大约低26% — 更低的管理费（没有电梯要检查，也没有自动门锁要维护），以及同样预算下更大的面积。只有两层还意味着不依赖电梯，这在搬家那天和停电时都很实在。

选マンション，换来的是重量带来的好处，对楼上的撞击声和温度波动有帮助，但法律并不保证；还有自动门锁入口、快递柜、楼内垃圾房等共用设施，以及通常会有的委托管理公司。消防设备也随规模提高：根据消防法施行令，总楼面面积500平方米以上的共同住宅必须设置自动火灾报警设备 — 多数低层楼房达不到这个门槛，多数中层建筑则超过它。

比标签更值得权衡的是：把構造一栏和建成年份放在一起看，因为2018年的木结构和1978年的混凝土建筑，不能只凭材料排序；看在几楼、朝哪一侧，因为无论哪种类型，顶层和角户在噪音上都胜过中间楼层和中间户型；把房租加管理费当成一个数字来比；以及入住时的现金总额，包括押金、礼金、中介费、保证公司费用、火灾保险和第一个月房租 — 预算真正被压垮，往往就在这里。

因城市而异的部分

有两件影响日常生活的事，无论住哪种楼，都由地方而不是全国统一决定。

垃圾分类与收运

废弃物处理与清扫法第6条要求各市町村就本辖区制定一般废弃物处理计划，明确需要分开收集的一般废弃物种类和分类类别。因此，分类方式、收运日和垃圾袋规定各城市各不相同。请查看你要搬入的市、区、町、村的官方页面，而不是笼统的攻略。

建筑类型也与此相关。不少较大的マンション设有可以随时使用的楼内垃圾房；多数低层アパート则使用固定日期早上的路边共用投放点。如果你的上班时间让早上投放变得不可能，请在决定前先问清楚。

住宅用火灾报警器

消防法第9条之2要求在住宅内设置并维护住宅用防火设备，并规定设置和维护标准依政令标准由市町村条例确定。因此哪些房间需要装报警器，各市町村可能不同。入住时请确认报警器已安装且工作正常，以及由谁负责更换。搬家还会触发有期限的在留相关手续 — 我们关于在留卡相关手续的指南介绍了地址申报这一部分。

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