Người nước ngoài thuê nhà tại Nhật Bản: hợp đồng, chi phí và người bảo lãnh

Con số tiền thuê ghi trên tin đăng là con số nhỏ nhất trong cả giao dịch. Đến lúc công ty môi giới đưa giấy tờ cho bạn ký, số tiền mặt bạn cần có trong ngày đầu tiên thường đã tăng lên gấp bốn, năm, đôi khi gấp sáu lần mức tiền thuê hằng tháng đó — và gần như không phần chênh lệch nào được giải thích ngay trên tin đăng.

Không có điều gì trong hệ thống này được thiết kế riêng để gài bẫy người thuê nước ngoài. Người Nhật khi thuê nhà cũng phải trả đúng những khoản đó. Cái mà người thuê nước ngoài phải gánh thêm là một bản hợp đồng viết bằng thứ tiếng họ có thể không đọc được, một quy trình thẩm định coi trọng sự ổn định việc làm, và một loạt quy định khi trả nhà mà ngay cả người đã sống ở Nhật nhiều năm cũng thường hiểu sai.

Dưới đây là từng khoản mục thực chất là gì, phần nào do luật ấn định và phần nào chỉ là thông lệ thị trường, cùng với nội dung mà hướng dẫn cấp quốc gia thực sự quy định về số tiền bạn được nhận lại khi kết thúc hợp đồng.

Phần giải thích mà luật buộc phải dành cho bạn trước khi ký

Hợp đồng thuê nhà ở Nhật gần như luôn được thu xếp thông qua một công ty môi giới có giấy phép, và Luật Kinh doanh Giao dịch Bất động sản áp đặt lên công ty đó một nghĩa vụ có lợi cho bạn. Điều 35 yêu cầu một chuyên viên giao dịch bất động sản có chứng chỉ phải giải thích cho bạn bằng văn bản về những vấn đề quan trọng trước khi hợp đồng được ký kết, chứ không phải sau đó. Với hợp đồng thuê nhà ở, danh mục bắt buộc theo luật bao gồm tình trạng trang thiết bị, thời hạn hợp đồng và điều kiện gia hạn, hợp đồng có phải loại có thời hạn cố định hay không, các hạn chế về mục đích sử dụng, cách thanh toán tiền đặt cọc và các khoản tiền khác khi hợp đồng kết thúc, ai là bên quản lý tòa nhà, và các điều khoản hủy hợp đồng. Quy định về hoàn trả nguyên trạng không nằm trong danh mục quốc gia — riêng Tokyo bổ sung nghĩa vụ giải thích này qua điều lệ phòng ngừa tranh chấp thuê nhà của thành phố — nên nếu bạn ở ngoài Tokyo, hãy chủ động hỏi rõ về hoàn trả nguyên trạng thay vì ngồi chờ. Chuyên viên đó phải ghi tên mình vào văn bản. Nếu ai đó đẩy bản hợp đồng qua bàn và bảo bạn ký ngay, tức là một bước bắt buộc đã bị bỏ qua.

Phần giải thích đó thường được đọc bằng tiếng Nhật rất nhanh. Bạn có quyền yêu cầu chậm lại. Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch công bố trọn bộ giấy tờ thuê nhà bằng mười bốn ngôn ngữ, trong đó có tiếng Anh, tiếng Việt, tiếng Trung, tiếng Hàn, tiếng Nepal, tiếng Indonesia, tiếng Tagalog, tiếng Khmer và tiếng Miến Điện. Bộ tài liệu này gồm đơn đăng ký thuê nhà, bản giải thích các vấn đề quan trọng, hợp đồng thuê nhà ở tiêu chuẩn ở cả hai phiên bản dùng công ty bảo lãnh và dùng người bảo lãnh cá nhân, cùng hợp đồng thuê có thời hạn cố định. Chính quyền Thủ đô Tokyo cũng đăng cùng bộ mười bốn thứ tiếng đó trên trang của mình, kèm theo sách hướng dẫn tìm phòng và hướng dẫn giúp người nước ngoài thuê nhà tư nhân thuận lợi. Riêng hướng dẫn phòng ngừa tranh chấp thuê nhà của Tokyo — tức tài liệu đề cập hoàn trả nguyên trạng và sửa chữa theo điều lệ của thành phố — được công bố riêng và bằng ít ngôn ngữ hơn.

Hãy coi các bản dịch đó là công cụ hỗ trợ đọc hiểu chứ không phải bản thỏa thuận. Văn bản tiếng Nhật mới là thứ ràng buộc bạn. Đọc bản dịch trước, sau đó đối chiếu từng điều khoản với văn bản đang đặt trước mặt, và hỏi lại bất cứ nội dung nào chỉ xuất hiện ở một bên. Có hai chỗ đáng đọc thật kỹ, không vội: các điều khoản hoàn trả nguyên trạng ở gần cuối, và bất kỳ mục nào ghi là thỏa thuận đặc biệt, vì đó chính là nơi người ta chèn vào những nghĩa vụ vượt ra ngoài quy định thông thường.

Tiền của bạn đi đâu trong ngày đầu tiên

Chỉ có duy nhất một khoản trong danh sách này bị luật khống chế mức trần. Theo thông báo về phí ban hành dựa trên Điều 46 của Luật Kinh doanh Giao dịch Bất động sản — Thông báo số 1552 năm 1970 của Bộ Xây dựng, sửa đổi lần gần nhất bằng Thông báo số 949 của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch ngày 21 tháng 6 năm 2024 — tổng hoa hồng môi giới thu từ cả hai bên trong một hợp đồng thuê nhà ở không được vượt quá 1,1 lần tiền thuê một tháng, đã bao gồm thuế. Nếu thu từ một bên duy nhất thì mức trần là 0,55 tháng, trừ khi bên đó đã đồng ý mức cao hơn khi ủy thác cho công ty môi giới. Mọi khoản còn lại dưới đây đều là thông lệ thị trường, và thay đổi tùy thành phố, tùy tòa nhà, tùy chủ nhà.

Ví dụ trên cộng lại khoảng 404.500 yen — tương đương chừng năm tháng tiền thuê — và đó là với mức đặt cọc trung bình cùng một tháng tiền lễ. Ở những thị trường mà tiền lễ đã dần biến mất, cùng căn hộ đó có thể chỉ khởi điểm ở mức gần ba tháng. Còn nơi tiền đặt cọc lên tới hai tháng thì con số sáu tháng là hoàn toàn thực tế. Hãy yêu cầu công ty môi giới đưa bản dự toán chi phí vào nhà chi tiết bằng văn bản từ sớm, trước khi bạn đã kịp thích một căn phòng cụ thể, và kiểm tra xem phí thay khóa cùng phí dọn vệ sinh được tính vào lúc vào nhà hay sẽ bị trừ vào tiền đặt cọc lúc trả nhà.

Công ty bảo lãnh, và vì sao nó thay thế người quen của bạn

Suốt nhiều thập kỷ, hợp đồng thuê nhà ở Nhật đòi hỏi một người bảo lãnh liên đới — thường là họ hàng có thu nhập ổn định, sẵn sàng tự mình trả thay phần tiền thuê còn thiếu. Mô hình đó phần lớn đã nhường chỗ cho các công ty bảo lãnh tiền thuê hoạt động thương mại, thu phí để đứng ra bảo đảm tiền thuê thay bạn. Tài liệu tổng hợp về bảo lãnh tiền thuê của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch, công bố năm 2016 dựa trên khảo sát ngành năm 2014, cho thấy khoảng 97 phần trăm hợp đồng thuê nhà yêu cầu một hình thức bảo lãnh nào đó, và khoảng 60 phần trăm sử dụng công ty bảo lãnh. Đó là số liệu cấp quốc gia mới nhất mà Bộ từng công bố, và xu hướng chúng phản ánh vẫn đang nghiêng thêm về phía công ty bảo lãnh, nên hãy coi con số 60 phần trăm là mức sàn chứ không phải hiện trạng. Sự dịch chuyển này bắt nguồn từ việc gia tăng hộ độc thân và hộ người cao tuổi, cùng với sự mỏng đi của mạng lưới gia đình mà mô hình cũ từng mặc định là có sẵn.

Với một lao động nước ngoài không có họ hàng ở Nhật, đây thường là tin tốt: nó biến một yêu cầu bất khả thi thành một khoản phí. Kiểu tính phí phổ biến nhất được ghi nhận trong tài liệu của Bộ là phí ban đầu bằng 50 phần trăm tiền thuê một tháng, sau đó khoảng 10.000 yen cho mỗi năm dịch vụ bảo lãnh còn hiệu lực. Một số công ty thu theo tỷ lệ phần trăm hằng tháng thay vì vậy. Phạm vi bảo lãnh cũng khác nhau — hầu như luôn có tiền thuê chưa trả, và thường bao gồm cả chi phí hoàn trả nguyên trạng, chi phí kiện tụng và chi phí dọn bỏ đồ đạc để lại.

Có một điểm khiến nhiều người bất ngờ: dịch vụ bảo lãnh bảo vệ chủ nhà chứ không bảo vệ bạn. Nếu công ty trả thay khoản tiền thuê bạn nợ, sau đó họ sẽ đòi lại số tiền đó từ bạn. Tuy nhiên vẫn có giới hạn. Trong bản án ngày 12 tháng 12 năm 2022, Tòa án Tối cao đã tuyên vô hiệu hai điều khoản phổ biến trong hợp đồng bảo lãnh — một điều khoản cho phép công ty chấm dứt hợp đồng thuê mà không cần nhắc nợ trước khi tiền thuê trễ hạn, và một điều khoản cho phép công ty coi như căn nhà đã được trả lại trong khi hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực — với lý do vô hiệu theo Điều 10 Luật Hợp đồng Tiêu dùng. Nếu một công ty bảo lãnh nói rằng họ có thể tự ý chấm dứt hợp đồng thuê hoặc thu hồi căn phòng của bạn, đó chính là bản án cần viện dẫn. Cũng nên biết hai nguồn tham chiếu công khai. Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch vận hành hệ thống đăng ký tự nguyện cho các doanh nghiệp bảo lãnh tiền thuê, khởi động từ tháng 10 năm 2017, và công bố danh sách các công ty đã đăng ký — 123 công ty tính đến ngày 13 tháng 8 năm 2026. Bên cạnh đó, Luật Lưới an toàn nhà ở sửa đổi có hiệu lực từ tháng 10 năm 2025 đã lập ra cơ chế chứng nhận cho các công ty bảo lãnh đáp ứng những điều kiện nhất định, chẳng hạn không giới hạn người liên hệ khẩn cấp chỉ là họ hàng ruột thịt. Người nước ngoài là một trong các nhóm được xác định là hộ cần hỗ trợ bảo đảm nhà ở theo khuôn khổ này.

Nếu bạn đang ở Nhật với tư cách lưu trú Kỹ năng đặc định số 1, hỗ trợ về nhà ở là một phần trong kế hoạch hỗ trợ bắt buộc của tổ chức tiếp nhận bạn. Khi hợp đồng đòi hỏi người bảo lãnh mà bạn không tìm được người phù hợp, tổ chức tiếp nhận được yêu cầu tự đứng ra bảo lãnh hoặc thu xếp một công ty bảo lãnh. Hãy hỏi họ trước khi bạn tự mình đi tìm nhà.

Những giấy tờ công ty môi giới sẽ yêu cầu bạn nộp

Việc thẩm định dựa vào giấy tờ chứ không dựa vào trò chuyện, và hồ sơ thiếu là lý do phổ biến nhất khiến đơn đăng ký bị đình lại. Hãy chuẩn bị đủ bộ giấy tờ trước khi đi xem nhà, chứ không phải sau khi đã tìm được căn ưng ý.

Hai lưu ý thực tế. Thứ nhất, thẻ cư trú còn tám tháng nữa hết hạn không khiến bạn bị loại, nhưng hãy chuẩn bị bị hỏi thêm, và chuẩn bị bị yêu cầu nộp thẻ mới ngay khi được cấp. Thứ hai, nếu tên bạn được viết khác nhau giữa các giấy tờ — cách viết trên hộ chiếu, cách viết trên thẻ cư trú, cách phiên âm trên phiếu lương — hãy tự nêu vấn đề đó ngay từ đầu. Xử lý trước bao giờ cũng dễ hơn nhiều so với việc nhìn hồ sơ bị trả về sau đó một tuần.

Hai năm, rồi đến phí gia hạn

Hợp đồng thuê nhà ở tiêu chuẩn có thời hạn hai năm. Điều gì xảy ra khi hết hạn phụ thuộc vào việc bạn đã ký loại hợp đồng nào trong hai loại, và khác biệt này quan trọng hơn gần như mọi nội dung khác trong văn bản.

Hợp đồng thuê thông thường được gia hạn. Theo Điều 26 Luật Thuê đất và Thuê nhà, nếu không bên nào thông báo ý định không gia hạn trong khoảng từ một năm đến sáu tháng trước ngày hết hạn, hợp đồng được coi là đã gia hạn với cùng các điều kiện — kèm một điểm lưu ý: hợp đồng sau khi gia hạn không còn thời hạn cố định. Việc chủ nhà từ chối gia hạn còn phải có lý do chính đáng theo Điều 28. Trên thực tế, phần lớn người thuê ký một văn bản gia hạn và trả phí gia hạn, thường bằng tiền thuê một tháng. Tòa án Tối cao đã xem xét các điều khoản về phí gia hạn vào ngày 15 tháng 7 năm 2011 và phán quyết rằng điều khoản được ghi rõ ràng, cụ thể trong hợp đồng là có hiệu lực, trừ khi số tiền cao quá mức nếu xét trong tương quan với tiền thuê và thời hạn hợp đồng. Vậy nên khoản phí này về cơ bản có hiệu lực thi hành, và bạn nên dự trù ngân sách cho nó mỗi hai năm.

Hợp đồng thuê có thời hạn cố định, chịu sự điều chỉnh của Điều 38, thì không gia hạn. Nó kết thúc đúng ngày hết hạn, và muốn ở tiếp thì phải được chủ nhà đồng ý ký một hợp đồng mới. Chủ nhà phải đưa cho bạn một bản giải thích riêng bằng văn bản trước khi ký, nêu rõ hợp đồng không có gia hạn, và với thời hạn từ một năm trở lên còn phải thông báo cho bạn trong khoảng từ một năm đến sáu tháng trước ngày hết hạn rằng thời hạn sắp kết thúc. Nếu căn nhà được rao với giá rẻ và giấy tờ có nhắc đến thời hạn cố định, hãy hiểu rằng bạn có thể sẽ phải chuyển nhà lần nữa sau hai năm, bất kể mọi thứ diễn ra tốt đẹp đến đâu.

Việc rời đi sớm thường vẫn khả thi theo điều khoản báo trước — thông thường là báo bằng văn bản trước một hoặc hai tháng, đôi khi kèm khoản phạt nếu bạn rời đi trong năm đầu tiên. Hãy đọc điều khoản đó trước khi ký, vì đó chính là điều khoản bạn sẽ cần đến nếu công việc thay đổi hoặc nhiệm kỳ công tác kết thúc. Trong hợp đồng thuê thông thường, thời hạn báo trước và khoản phạt ở ngắn hạn là điều khoản hợp đồng chứ không phải quy định mặc định của luật, nên chúng khác nhau ở từng hợp đồng. Hợp đồng thuê có thời hạn cố định thì khác: theo Điều 38 khoản 7 Luật Thuê đất và Thuê nhà, người thuê một căn nhà ở dưới 200 mét vuông theo hợp đồng có thời hạn cố định, nếu không còn có thể dùng nơi đó làm chỗ ở chính vì lý do điều chuyển công tác, điều trị bệnh, chăm sóc người thân hoặc hoàn cảnh bất khả kháng khác, có thể gửi thông báo, và hợp đồng chấm dứt sau một tháng. Điều 38 khoản 8 tuyên vô hiệu mọi điều khoản trái với quy định này theo hướng bất lợi cho người thuê.

Những gì bạn được và không được làm bên trong căn nhà

Hợp đồng thuê nhà ở Nhật hạn chế cách sử dụng chặt hơn nhiều so với hình dung của người thuê đến từ nhiều quốc gia khác, và những hạn chế này có hiệu lực vì bạn đã đồng ý với chúng. Các điều cấm tiêu chuẩn gồm cho thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng, cho người không có tên trong hợp đồng đến ở, kinh doanh tại căn nhà, nuôi thú cưng, và chơi nhạc cụ. Hai điều cuối thường có thể thương lượng vào lúc ký và gần như không bao giờ thương lượng được về sau. Nếu bạn đời hoặc người thân sẽ sang ở cùng bạn sau này, hãy ghi tên họ vào hợp đồng ngay từ bây giờ, thay vì phải giải thích với ban quản lý tòa nhà về sự có mặt của họ sáu tháng sau.

Hút thuốc thường không bị cấm hẳn, nhưng nó kéo theo hậu quả tài chính khi trả nhà. Hướng dẫn về hoàn trả nguyên trạng của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch coi trường hợp giấy dán tường bị ố màu hoặc ám mùi thuốc lá là trường hợp có thể tính cho người thuê chi phí làm sạch hoặc thay mới toàn bộ căn phòng — một cách xử lý khá đặc biệt, vì phần lớn hư hỏng được đánh giá theo mét vuông. Lỗ đinh và lỗ vít sâu đến mức phải thay cả tấm nền được coi là do người thuê gây ra. Móc treo tranh và lỗ đinh ghim thì không.

Song song với hợp đồng còn có nội quy tòa nhà: phân loại rác và ngày thu gom, giờ giữ yên tĩnh, chỗ để xe đạp, và quy định về ban công — vốn được coi là lối thoát hiểm khẩn cấp chứ không phải chỗ chứa đồ. Phần lớn va chạm giữa người thuê nước ngoài với hàng xóm đều bắt nguồn từ giờ đổ rác và tiếng ồn về khuya, và cả hai đều tránh được chỉ bằng một lần đọc kỹ bảng thông báo của tòa nhà.

Có một nghĩa vụ pháp lý nằm hoàn toàn ngoài hợp đồng thuê. Nếu bạn là người cư trú trung và dài hạn, Điều 19-9 khoản 1 Luật Quản lý Xuất nhập cảnh và Công nhận Tị nạn buộc bạn phải khai báo địa chỉ mới trong vòng 14 ngày kể từ khi chuyển đến, tại tòa thị chính phụ trách địa chỉ mới. Nộp giấy khai báo chuyển đến kèm theo thẻ cư trú là đồng thời đáp ứng luôn yêu cầu của cơ quan xuất nhập cảnh; không mất phí. Không khai báo có thể bị phạt tiền đến 200.000 yen theo Điều 71-5 mục (ii). Ngoài ra, Điều 22-4 khoản 1 cho phép thu hồi tư cách lưu trú của bạn nếu bạn để quá 90 ngày mà không khai báo địa chỉ, không có lý do chính đáng — mục (viii) áp dụng cho 90 ngày đầu sau khi được cấp phép nhập cảnh mới, còn mục (ix) áp dụng cho 90 ngày sau khi bạn rời khỏi địa chỉ đã khai báo trước đó. Vì vậy, chuyển nhà mà không khai báo không phải là chuyện sơ suất giấy tờ; đó là căn cứ để bị thu hồi tư cách lưu trú.

Khi trả nhà: tiền đặt cọc và nội dung thực sự của hướng dẫn

Đây là nơi phát sinh phần lớn tranh chấp, và cũng là nơi khoảng cách giữa điều người thuê tin và điều quy định thực sự nói là lớn nhất. Hoàn trả nguyên trạng không có nghĩa là trả căn hộ về đúng tình trạng lúc bạn dọn vào. Điều 621 Bộ luật Dân sự sau sửa đổi nêu nguyên tắc rất thẳng: người thuê khắc phục những hư hỏng do mình gây ra, chứ không phải sự hao mòn phát sinh từ việc sử dụng thông thường và cũng không phải sự xuống cấp theo thời gian. Điều 622-2 định nghĩa tiền đặt cọc và khẳng định khoản này được hoàn lại sau khi hợp đồng thuê kết thúc và nhà đã được bàn giao, sau khi trừ đi những gì chủ nhà được nhận.

Hướng dẫn của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch về tranh chấp hoàn trả nguyên trạng — được biên soạn lần đầu năm 1998, sửa đổi năm 2004 và sửa tiếp vào tháng 8 năm 2011 — quy định cách tính phần chia này. Hao mòn thông thường và xuống cấp theo thời gian thuộc về chủ nhà, vì người thuê đã trả cho phần đó thông qua tiền thuê. Ở phần bạn phải chịu trách nhiệm, phần chia của bạn được giảm đi theo số năm bạn đã ở. Giấy dán tường được khấu hao theo đường thẳng xuống giá trị còn lại 1 yen trong sáu năm, nên người thuê làm xước tường vào năm thứ sáu phải trả ít hơn hẳn so với người gây đúng hư hỏng đó vào năm đầu tiên. Máy điều hòa, bếp ga và chuông cửa có hình cũng dùng mốc sáu năm; bồn rửa bếp năm năm; bồn cầu và bồn rửa mặt mười lăm năm.

Có vài khoản mục cụ thể đáng nắm rõ. Việc thay lõi khóa trong trường hợp không có gì bị hỏng hay bị mất được hướng dẫn mô tả là vấn đề quản lý phát sinh từ việc thay người thuê, và hợp lý hơn cả là do chủ nhà chịu — nghĩa là không nên trừ vào tiền đặt cọc của người thuê ra đi với danh nghĩa hoàn trả nguyên trạng. Khoản đó khác với phí thay khóa mà người thuê mới được báo giá lúc ký hợp đồng, vốn là một khoản phí theo thỏa thuận mà bạn đồng ý; hãy thắc mắc về nó ở giai đoạn dự toán, chứ không phải lúc trả nhà. Tuy nhiên nếu bạn làm mất chìa khóa thì toàn bộ chi phí thay thế thuộc về bạn, không được áp dụng khấu hao. Việc dọn vệ sinh chuyên nghiệp toàn bộ căn nhà được coi là chi phí của chủ nhà nếu người thuê đã làm vệ sinh thông thường — quét dọn, lau chùi, tẩy dầu mỡ máy hút mùi và khu vực ẩm ướt.

Ngoại lệ lớn nằm ở thỏa thuận đặc biệt. Một điều khoản áp đặt chi phí vượt ra ngoài phạm vi hoàn trả nguyên trạng thông thường vẫn có thể ràng buộc bạn, và tòa án đã từng công nhận hiệu lực của các điều khoản về phí dọn vệ sinh. Hướng dẫn đặt ra ba điều kiện: phải có lý do khách quan, hợp lý cho điều khoản đó và điều khoản không được mang tính bóc lột; người thuê phải hiểu rằng mình đang gánh một nghĩa vụ vượt ra ngoài hoàn trả nguyên trạng thông thường; và người thuê phải thể hiện ý chí chấp nhận nghĩa vụ đó. Một số tiền cụ thể ghi rõ ràng trong hợp đồng khó phản bác hơn nhiều so với một điều khoản mơ hồ. Hãy chụp ảnh mọi căn phòng vào ngày bạn dọn vào, có dấu ngày tháng, và điền vào bảng kiểm tra tình trạng lúc vào nhà nếu công ty môi giới có cung cấp. Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch có phát hành tài liệu hướng dẫn hoàn trả nguyên trạng khi trả nhà, kèm bảng kiểm, bằng mười bốn thứ tiếng.

Nhà UR, nhà ở công, và gọi cho ai khi có chuyện

Có hai lựa chọn thay thế giúp bạn né được phần lớn khối chi phí của thị trường tư nhân. Nhà cho thuê UR, do Cơ quan Tái thiết Đô thị vận hành, không thu tiền lễ, không thu hoa hồng môi giới, không thu phí gia hạn và không yêu cầu người bảo lãnh — đồng nghĩa cũng không có phí công ty bảo lãnh. Tiền đặt cọc là hai tháng tiền thuê. Đổi lại là bài kiểm tra thu nhập. Với hộ gia đình, thu nhập bình quân tháng phải đạt ít nhất bốn lần tiền thuê nếu tiền thuê dưới 82.500 yen, với các ngưỡng cố định là 330.000 yen cho mức thuê từ 82.500 yen đến dưới 200.000 yen, và 400.000 yen cho mức thuê từ 200.000 yen trở lên. Với người đăng ký độc thân, các mốc thấp hơn: bốn lần tiền thuê nếu dưới 62.500 yen, 250.000 yen cho mức thuê từ 62.500 yen đến dưới 200.000 yen, và 400.000 yen từ 200.000 yen trở lên. Người đăng ký không đáp ứng được tiêu chuẩn thu nhập vẫn có thể đủ điều kiện theo hướng tiền tiết kiệm — có khoản tiết kiệm bằng ít nhất 100 lần tiền thuê tháng — hoặc trả trước tiền thuê một lần. Người nước ngoài đủ điều kiện nếu là người vĩnh trú, mang tư cách ngoại giao hoặc công vụ, hoặc là người cư trú trung và dài hạn theo Luật Quản lý Xuất nhập cảnh.

Nhà ở công lại là một hệ thống khác nữa, do các tỉnh và các đơn vị hành chính địa phương cung cấp theo Luật Nhà ở công dành cho hộ thu nhập thấp đang có nhu cầu về nhà ở. Tiền thuê được tính theo thu nhập chứ không theo giá thị trường, nhưng nguồn cung có hạn và những khu được ưa chuộng thì phân bổ bằng bốc thăm. Điều kiện, mức trần thu nhập và thời gian nhận hồ sơ đều do chính quyền địa phương quản lý ấn định, nên câu trả lời đáng tin cậy duy nhất đến từ phòng nhà ở của thành phố hoặc tỉnh nơi bạn sống. Sự đánh đổi ở cả hai lựa chọn đều giống nhau: chi phí thấp hơn hẳn, ít lựa chọn hơn đáng kể, và phải chờ đợi.

Nếu một khoản trên hóa đơn trả nhà trông có vẻ sai, hoặc một điều khoản bạn đã ký đang bị áp dụng theo cách bạn không ngờ tới, hướng xử lý là tìm đến trung tâm tư vấn tiêu dùng chứ không phải tranh cãi ở quầy. Bấm 188 từ bất kỳ đâu tại Nhật, bạn sẽ được nối tới trung tâm tiêu dùng phụ trách mã bưu chính của bạn; cước gọi sẽ tính sau khi kết nối. Trung tâm Tiêu dùng Quốc gia có công bố danh bạ toàn bộ trung tâm địa phương. Nhiều thành phố và tỉnh cũng có quầy tư vấn đa ngôn ngữ dành cho cư dân người nước ngoài, và tổng đài của Trung tâm Hỗ trợ Cư trú người nước ngoài tại Tokyo nhận cuộc gọi qua số 0570-011000 vào các ngày trong tuần từ 9:00 đến 17:00 cho các câu hỏi về xuất nhập cảnh, việc làm và pháp luật.

TreeGlobalPartners Inc. giới thiệu người nước ngoài vào làm việc tại Nhật Bản, và dịch vụ này hoàn toàn miễn phí đối với người lao động. Việc xin visa và công việc hỗ trợ đăng ký do công ty cùng tập đoàn của chúng tôi, Tree Administrative Scrivener Corporation, đảm nhiệm. Cả hai công ty đều không tham gia vào các tranh chấp thuê nhà — với những việc đó, các trung tâm tư vấn tiêu dùng nêu trên mới là nơi cần liên hệ đầu tiên.

Câu hỏi thường gặp

Tôi có thể thuê nhà ở Nhật mà không cần người bảo lãnh không?

Thường là có, nhưng không miễn phí. Phần lớn chủ nhà hiện nay chấp nhận một công ty bảo lãnh tiền thuê thay cho người bảo lãnh liên đới là cá nhân, và bạn trả phí bảo lãnh — thường vào khoảng 50 phần trăm tiền thuê một tháng lúc ban đầu, sau đó khoảng 10.000 yen mỗi năm. Một số căn vẫn yêu cầu cả công ty bảo lãnh lẫn người liên hệ khẩn cấp. Nếu bạn có tư cách lưu trú Kỹ năng đặc định số 1, hỗ trợ về nhà ở nằm trong kế hoạch hỗ trợ bắt buộc của tổ chức tiếp nhận, và khi hợp đồng đòi hỏi người bảo lãnh mà bạn không có ai, tổ chức đó được yêu cầu tự đứng ra bảo lãnh hoặc thu xếp công ty bảo lãnh cho bạn.

Khi trả nhà tôi có được nhận lại toàn bộ tiền đặt cọc không?

Hiếm khi được nhận hết, nhưng thường nhiều hơn mức phần lớn người thuê tưởng. Điều 621 Bộ luật Dân sự nói rằng bạn khắc phục hư hỏng do mình gây ra, chứ không phải hao mòn từ việc sử dụng thông thường hay xuống cấp theo thời gian, và hướng dẫn của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch còn giảm tiếp cả phần trách nhiệm chính đáng của bạn theo số năm bạn đã ở — chẳng hạn giấy dán tường được khấu hao xuống còn 1 yen trong sáu năm. Phí dọn vệ sinh và các khoản khác được ghi trong điều khoản thỏa thuận đặc biệt vẫn có thể bị trừ nếu điều khoản đó rõ ràng và cụ thể. Hãy chụp ảnh mọi căn phòng ngay ngày bạn dọn vào; chính bản ghi nhận đó giải quyết được phần lớn bất đồng mà không cần làm to chuyện.

Hợp đồng thuê thông thường và hợp đồng thuê có thời hạn cố định khác nhau thế nào?

Hợp đồng thuê thông thường được gia hạn. Theo Điều 26 Luật Thuê đất và Thuê nhà, hợp đồng được coi là gia hạn với cùng điều kiện nếu không bên nào thông báo trong khoảng từ một năm đến sáu tháng trước ngày hết hạn — dù sau khi gia hạn thì hợp đồng không còn thời hạn cố định — và theo Điều 28, chủ nhà phải có lý do chính đáng mới được từ chối gia hạn. Hợp đồng thuê có thời hạn cố định theo Điều 38 thì đơn giản là kết thúc đúng ngày, không có quyền ở tiếp. Chủ nhà phải giải thích bằng văn bản trước khi bạn ký rằng hợp đồng không có gia hạn — nếu bạn chưa từng nhận được phần giải thích đó, hoặc hợp đồng ghi là thời hạn cố định, hãy hỏi thẳng trước khi ký. Có một cơ chế bảo vệ nghiêng về phía người thuê trong hợp đồng có thời hạn cố định: theo Điều 38 khoản 7, nếu căn nhà dưới 200 mét vuông và việc điều chuyển công tác, điều trị bệnh, chăm sóc người thân hoặc hoàn cảnh bất khả kháng khác khiến bạn không còn có thể dùng nơi đó làm chỗ ở chính, bạn có thể gửi thông báo và hợp đồng chấm dứt sau một tháng; Điều 38 khoản 8 tuyên vô hiệu mọi điều khoản tước đi quyền này.

Khi chuyển sang căn hộ mới tôi có phải báo cho ai không?

Có, và có thời hạn cụ thể. Người cư trú trung và dài hạn phải khai báo thay đổi địa chỉ trong vòng 14 ngày kể từ khi chuyển đi, theo Điều 19-9 khoản 1 Luật Quản lý Xuất nhập cảnh và Công nhận Tị nạn. Hãy làm tại tòa thị chính phụ trách địa chỉ mới, mang theo thẻ cư trú, và thủ tục khai báo chuyển đến thông thường sẽ đồng thời đáp ứng luôn yêu cầu của cơ quan xuất nhập cảnh. Không mất phí. Trễ hạn có thể bị phạt tiền đến 200.000 yen theo Điều 71-5 mục (ii). Ngoài ra, Điều 22-4 khoản 1 cho phép thu hồi tư cách lưu trú nếu bạn để quá 90 ngày mà không khai báo địa chỉ, không có lý do chính đáng — mục (viii) áp dụng cho 90 ngày đầu sau khi được cấp phép nhập cảnh mới, còn mục (ix) áp dụng cho 90 ngày sau khi bạn rời khỏi địa chỉ đã khai báo trước đó. Căn cứ thứ hai này đúng là tình huống của một người đổi chỗ ở mà không bao giờ đi khai báo.

Tôi có thể tự mua bảo hiểm hỏa hoạn thay vì dùng gói của công ty môi giới không?

Bảo hiểm hỏa hoạn không phải là yêu cầu của luật; đó là yêu cầu của hợp đồng, và cái hợp đồng thường đòi hỏi là bảo hiểm có loại hình và mức bảo hiểm nhất định — bảo hiểm tài sản trong nhà cộng trách nhiệm của người thuê đối với thiệt hại gây ra cho tòa nhà. Nhiều công ty môi giới gộp sẵn một gói hai năm vào lúc ký vì như vậy tiện cho họ. Hãy hỏi xem hợp đồng có chỉ định đích danh một công ty bảo hiểm hay chỉ quy định phạm vi bảo hiểm; nếu là trường hợp thứ hai, bạn thường có thể so sánh giá. Hãy nêu vấn đề trước khi ký chứ đừng để đến lúc gia hạn; đổi sau đó đồng nghĩa với việc bạn phải chứng minh với công ty quản lý rằng gói bảo hiểm thay thế đáp ứng đúng các điều kiện tương đương.

Tóm tắt

Số tiền bạn cần có trong ngày đầu tiên thường gấp bốn đến sáu lần tiền thuê hằng tháng, và chỉ có một thành phần bị luật khống chế: hoa hồng môi giới không được vượt quá 1,1 tháng tiền thuê đã gồm thuế, tính gộp từ cả hai bên. Tiền đặt cọc, tiền lễ, phí bảo lãnh, bảo hiểm và phí thay khóa đều là thông lệ thị trường, nên hãy yêu cầu bản dự toán chi tiết bằng văn bản trước khi cam kết với một căn nhà.

Yêu cầu về người bảo lãnh phần lớn đã được chuyển hóa thành một khoản phí. Số liệu cấp quốc gia mới nhất mà Bộ từng công bố — tài liệu tổng hợp năm 2016 dựa trên khảo sát ngành năm 2014 — cho thấy công ty bảo lãnh tiền thuê đứng sau khoảng 60 phần trăm hợp đồng thuê, và xu hướng vẫn đang tiếp tục theo chiều đó, nên hãy coi tỷ lệ này là mức sàn. Nó gỡ bỏ yêu cầu bất khả thi về một người họ hàng người Nhật, nhưng thêm vào một khoản phí ban đầu và một khoản gia hạn hằng năm. Nhớ rằng dịch vụ bảo lãnh bảo vệ chủ nhà — mọi khoản công ty trả thay đều sẽ được thu lại từ bạn.

Thời hạn hai năm tiêu chuẩn không phải toàn bộ câu chuyện. Hợp đồng thuê thông thường được gia hạn theo Điều 26 Luật Thuê đất và Thuê nhà và nhìn chung có kèm phí gia hạn mà Tòa án Tối cao đã công nhận là có hiệu lực khi được ghi rõ ràng và không quá cao. Hợp đồng thuê có thời hạn cố định theo Điều 38 thì hoàn toàn không gia hạn, dù Điều 38 khoản 7 trao cho người thuê quyền theo luật được chấm dứt hợp đồng đối với căn nhà dưới 200 mét vuông bằng thông báo trước một tháng vì lý do điều chuyển công tác hoặc hoàn cảnh bất khả kháng khác. Sự khác biệt này cần được làm rõ trước khi ký, chứ không phải hai năm sau.

Hoàn trả nguyên trạng khi trả nhà không có nghĩa là đưa căn hộ về đúng tình trạng lúc bạn dọn vào. Điều 621 Bộ luật Dân sự đặt phần hao mòn thông thường và xuống cấp theo thời gian lên vai chủ nhà, và hướng dẫn của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch còn giảm tiếp phần trách nhiệm của bạn theo số năm cư trú. Ngoại lệ là điều khoản thỏa thuận đặc biệt, vốn có thể ràng buộc bạn nếu nó cụ thể và bạn đã chấp nhận một cách có nhận thức — vì vậy hãy đọc phần đó thật chậm và chụp ảnh mọi căn phòng vào ngày dọn vào.

Nhà UR loại bỏ tiền lễ, hoa hồng môi giới, phí gia hạn và yêu cầu người bảo lãnh, đổi lại là bài kiểm tra thu nhập — và các ngưỡng dành cho người đăng ký độc thân thấp hơn ngưỡng của hộ gia đình, nên hãy xem đúng cột. Nhà ở công của địa phương ấn định tiền thuê theo thu nhập cho các hộ thu nhập thấp đủ điều kiện. Cả hai đều đánh đổi sự lựa chọn để lấy chi phí thấp. Và nếu một khoản phí trông có vẻ sai vào lúc trả nhà, số 188 sẽ nối bạn tới trung tâm tiêu dùng địa phương — đó mới là hướng đi, thay vì tranh cãi ở quầy của công ty môi giới.

Bài viết này phản ánh các quy định pháp luật, hướng dẫn đã công bố và thông tin phí công khai tính đến tháng 8 năm 2026, và chỉ mang tính tham khảo chung. Các khoản như tiền đặt cọc, tiền lễ, phí bảo lãnh, phí bảo hiểm và phí gia hạn do từng chủ nhà, công ty môi giới và công ty bảo hiểm ấn định và thay đổi theo thời gian; điều khoản trong hợp đồng của chính bạn luôn là căn cứ điều chỉnh trường hợp của bạn. Không nội dung nào ở đây là tư vấn pháp lý cho một tranh chấp cụ thể. Với các bất đồng về khoản phí hoặc điều khoản hợp đồng, hãy liên hệ trung tâm tiêu dùng qua số 188 hoặc quầy tư vấn của chính quyền địa phương nơi bạn sống.