Menyewa Apartemen di Jepang sebagai Warga Asing: Kontrak, Biaya, Penjamin

Angka sewa yang tertulis di iklan adalah angka terkecil dalam keseluruhan transaksi. Saat agen menyerahkan berkas kontrak kepada Anda, uang tunai yang harus tersedia pada hari pertama biasanya sudah membengkak menjadi empat, lima, kadang enam kali lipat dari angka sewa bulanan itu — dan hampir tidak ada penjelasan mengenai selisih tersebut di dalam iklannya sendiri.

Tidak ada satu pun bagian dari sistem ini yang dirancang khusus untuk menjebak penyewa asing. Penyewa warga Jepang menghadapi tumpukan biaya yang sama. Yang dihadapi penyewa asing sebagai tambahan adalah kontrak yang ditulis dalam bahasa yang mungkin tidak mereka baca, proses penyaringan yang sangat menekankan kestabilan pekerjaan, serta seperangkat aturan saat pindah keluar yang bahkan kerap disalahpahami oleh orang yang sudah bertahun-tahun tinggal di sini.

Berikut penjelasan tentang apa sebenarnya setiap pos biaya itu, bagian mana yang ditetapkan undang-undang dan mana yang sekadar praktik pasar, serta apa yang benar-benar dikatakan pedoman nasional tentang uang yang kembali kepada Anda di akhir masa sewa.

Penjelasan yang wajib Anda terima sebelum menandatangani

Kontrak sewa hunian di Jepang hampir selalu diatur melalui perantara properti berlisensi, dan Undang-Undang Transaksi Bangunan dan Lahan membebankan kewajiban pada perantara tersebut yang justru menguntungkan Anda. Pasal 35 mewajibkan seorang ahli transaksi properti bersertifikat menjelaskan kepada Anda isi pernyataan tertulis mengenai hal-hal penting sebelum kontrak disepakati, bukan sesudahnya. Untuk sewa hunian, daftar yang ditetapkan undang-undang mencakup kondisi perlengkapan bangunan, jangka waktu kontrak dan syarat perpanjangan, apakah kontrak bersifat berjangka tetap, pembatasan penggunaan, cara penyelesaian uang jaminan dan uang lain ketika kontrak berakhir, siapa pengelola gedung, serta ketentuan pembatalan. Aturan pemulihan kondisi tidak termasuk dalam daftar nasional — Tokyo menambahkan kewajiban penjelasan melalui peraturan daerahnya sendiri tentang pencegahan sengketa sewa — jadi jika Anda berada di luar Tokyo, tanyakan soal pemulihan kondisi secara eksplisit alih-alih menunggu dijelaskan. Ahli tersebut wajib mencantumkan namanya pada dokumen itu. Jika seseorang menyodorkan kontrak dan meminta Anda menandatangani saat itu juga, berarti ada langkah wajib yang dilewati.

Penjelasan itu biasanya disampaikan dalam bahasa Jepang yang cepat. Anda berhak memintanya diperlambat. Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata menerbitkan satu set lengkap dokumen sewa dalam empat belas bahasa, termasuk bahasa Inggris, Vietnam, Tionghoa, Korea, Nepal, Indonesia, Tagalog, Khmer, dan Myanmar. Set tersebut mencakup formulir permohonan sewa, pernyataan hal-hal penting, kontrak sewa hunian standar dalam versi dengan perusahaan penjamin maupun versi dengan penjamin perorangan, serta kontrak sewa berjangka tetap. Pemerintah Metropolitan Tokyo memuat set empat belas bahasa yang sama di situsnya sendiri, berikut buku panduan pencarian kamar dan pedoman kelancaran pindah masuk ke sewa swasta bagi penduduk asing. Pedoman pencegahan sengketa sewa milik Tokyo, yaitu pedoman yang mengatur pemulihan kondisi dan perbaikan berdasarkan peraturan daerah metropolitan, diterbitkan terpisah dan dalam jumlah bahasa yang lebih sedikit.

Perlakukan terjemahan itu sebagai alat bantu baca, bukan sebagai perjanjiannya. Teks berbahasa Jepanglah yang mengikat Anda. Bacalah versi terjemahan lebih dahulu, lalu cocokkan pasal demi pasal dengan dokumen yang ada di hadapan Anda, dan pertanyakan apa pun yang muncul di satu dokumen tetapi tidak di dokumen lainnya. Dua bagian layak mendapat perhatian tanpa terburu-buru: ketentuan pemulihan kondisi di bagian akhir, dan bagian mana pun yang diberi judul perjanjian khusus, karena di situlah tepatnya kewajiban di luar aturan biasa disisipkan.

Ke mana uang Anda pergi pada hari pertama

Hanya satu pos dalam tumpukan biaya ini yang dibatasi undang-undang. Berdasarkan pemberitahuan tarif yang diterbitkan menurut Pasal 46 Undang-Undang Transaksi Bangunan dan Lahan — Pemberitahuan Kementerian Konstruksi No. 1552 Tahun 1970, terakhir diubah dengan Pemberitahuan MLIT No. 949 tanggal 21 Juni 2024 — total komisi perantara yang diterima dari kedua belah pihak dalam sewa hunian tidak boleh melebihi 1,1 kali sewa satu bulan, sudah termasuk pajak. Dari satu pihak saja, batasnya adalah 0,55 bulan kecuali pihak tersebut menyetujui jumlah lebih besar saat memberi kuasa kepada agen. Semua pos lain di bawah ini adalah praktik pasar, dan besarannya berbeda-beda menurut kota, gedung, dan pemilik properti.

Contoh tersebut berjumlah sekitar ¥404,500 — kira-kira lima bulan sewa — dan itu dengan asumsi uang jaminan kelas menengah serta uang terima kasih satu bulan. Di pasar tempat uang terima kasih sudah ditinggalkan, apartemen yang sama mungkin dimulai dari sekitar tiga bulan. Jika uang jaminannya dua bulan, angka enam bulan pun realistis. Mintalah kepada agen rincian perkiraan biaya pindah masuk secara tertulis sejak awal, sebelum Anda telanjur jatuh hati pada satu kamar tertentu, dan periksa apakah biaya penggantian kunci serta biaya pembersihan ditagihkan saat pindah masuk atau dipotong dari uang jaminan Anda di akhir.

Perusahaan penjamin, dan mengapa ia menggantikan peran kenalan Anda

Selama beberapa dekade, kontrak sewa di Jepang mensyaratkan penjamin bersama — biasanya kerabat berpenghasilan stabil yang secara pribadi menanggung tunggakan sewa. Model itu sebagian besar telah digantikan oleh perusahaan penjamin sewa komersial, yang memungut biaya untuk menjamin sewa Anda. Kompilasi MLIT tentang penjaminan sewa, yang diterbitkan pada 2016 berdasarkan survei industri tahun 2014, mencatat sekitar 97 persen kontrak sewa mensyaratkan bentuk penjaminan tertentu dan sekitar 60 persen menggunakan perusahaan penjamin. Itulah angka nasional terbaru yang pernah diterbitkan kementerian, dan tren yang ditunjukkannya masih bergerak ke arah perusahaan penjamin, jadi anggaplah 60 persen sebagai batas bawah, bukan angka terkini. Pergeseran ini didorong oleh meningkatnya rumah tangga lajang dan lansia serta menipisnya jaringan keluarga yang diandalkan model lama.

Bagi pekerja asing yang tidak punya kerabat di Jepang, ini umumnya kabar baik: permintaan yang mustahil dipenuhi berubah menjadi sekadar biaya. Pola harga yang paling umum terdokumentasi dalam bahan-bahan MLIT adalah biaya awal sebesar 50 persen dari sewa satu bulan, diikuti sekitar ¥10,000 setiap tahun selama penjaminan berlanjut. Sebagian perusahaan justru memungut persentase bulanan. Cakupan penjaminannya pun berbeda-beda — hampir selalu mencakup tunggakan sewa, dan sering pula biaya pemulihan kondisi, biaya perkara, serta pemindahan barang yang ditinggalkan.

Satu hal yang kerap mengejutkan orang: penjaminan itu melindungi pemilik properti, bukan Anda. Jika perusahaan menalangi sewa Anda yang tertunggak, perusahaan akan menagih uang itu kepada Anda setelahnya. Namun ada batasnya. Dalam putusan tanggal 12 Desember 2022, Mahkamah Agung membatalkan dua klausul yang lazim dalam kontrak penjaminan — satu klausul yang membolehkan perusahaan mengakhiri kontrak sewa tanpa somasi terlebih dahulu begitu sewa terlambat, dan satu lagi yang membolehkan perusahaan menganggap hunian telah dikembalikan padahal kontrak masih berjalan — sebagai batal demi hukum berdasarkan Pasal 10 Undang-Undang Kontrak Konsumen. Jika perusahaan penjamin mengatakan kepada Anda bahwa mereka bisa mengakhiri kontrak sewa atau mengambil alih kamar atas keputusan sepihak, putusan itulah yang bisa Anda tunjukkan. Dua rujukan publik juga perlu diketahui. MLIT menjalankan sistem pendaftaran sukarela bagi usaha penjaminan sewa, yang diluncurkan pada Oktober 2017, dan menerbitkan daftar perusahaan terdaftar — 123 perusahaan per 13 Agustus 2026. Terpisah dari itu, revisi Undang-Undang Jaring Pengaman Perumahan yang berlaku sejak Oktober 2025 menciptakan sertifikasi bagi perusahaan penjamin yang memenuhi syarat tertentu, seperti tidak membatasi kontak darurat hanya pada kerabat perorangan. Warga negara asing termasuk salah satu kategori yang ditetapkan sebagai rumah tangga yang memerlukan dukungan jaminan perumahan dalam kerangka tersebut.

Jika Anda berada di Jepang dengan status Keterampilan Spesifik (i), dukungan tempat tinggal merupakan bagian dari rencana dukungan wajib organisasi penerima Anda. Apabila penjamin diperlukan dan Anda tidak dapat menemukan orang yang sesuai, organisasi penerima diharapkan bertindak sendiri sebagai penjamin atau mengatur perusahaan penjamin. Tanyakan hal ini sebelum Anda mulai mencari apartemen sendirian.

Dokumen yang akan diminta agen dari Anda

Penyaringan berjalan berdasarkan dokumen, bukan percakapan, dan berkas yang tidak lengkap adalah alasan paling umum sebuah permohonan tersendat. Siapkan seluruh berkas sebelum Anda melihat-lihat properti, bukan setelah Anda menemukan yang disukai.

Dua catatan praktis. Pertama, kartu izin tinggal yang akan berakhir delapan bulan lagi tidak membuat Anda otomatis ditolak, tetapi bersiaplah menghadapi pertanyaan dan permintaan menyerahkan kartu baru setelah diterbitkan. Kedua, jika nama Anda ditulis berbeda-beda di berbagai dokumen — ejaan di paspor, ejaan di kartu izin tinggal, katakana di slip gaji — sampaikan sendiri sejak awal. Membereskannya lebih dulu jauh lebih mudah daripada melihat permohonan Anda dikembalikan seminggu kemudian.

Dua tahun, lalu biaya perpanjangan

Kontrak sewa hunian standar berlaku dua tahun. Apa yang terjadi di akhir masa itu bergantung pada jenis kontrak mana yang Anda tanda tangani dari dua pilihan yang ada, dan perbedaan tersebut lebih penting daripada hampir semua hal lain dalam dokumen itu.

Kontrak sewa biasa dapat diperpanjang. Berdasarkan Pasal 26 Undang-Undang tentang Sewa Tanah dan Bangunan, jika tidak ada pihak yang memberikan pemberitahuan antara satu tahun dan enam bulan sebelum berakhirnya kontrak bahwa ia tidak akan memperpanjang, kontrak dianggap diperpanjang dengan syarat yang sama — dengan satu ketentuan: kontrak hasil perpanjangan tidak memiliki jangka waktu tetap. Penolakan perpanjangan oleh pemilik properti secara terpisah memerlukan alasan yang dapat dibenarkan berdasarkan Pasal 28. Dalam praktiknya, sebagian besar penyewa menandatangani dokumen perpanjangan dan membayar biaya perpanjangan, yang umumnya sebesar sewa satu bulan. Mahkamah Agung memeriksa klausul biaya perpanjangan pada 15 Juli 2011 dan memutuskan bahwa klausul yang dinyatakan secara jelas dan spesifik dalam kontrak adalah sah, kecuali jumlahnya terlalu tinggi bila ditimbang terhadap besaran sewa dan jangka waktu kontrak. Jadi biaya itu umumnya dapat ditagihkan, dan Anda sebaiknya menganggarkannya setiap dua tahun.

Kontrak sewa berjangka tetap, yang diatur Pasal 38, tidak diperpanjang. Kontrak berakhir pada tanggal berakhirnya, dan untuk melanjutkan diperlukan persetujuan pemilik properti atas kontrak baru. Pemilik properti wajib memberi Anda penjelasan tertulis terpisah sebelum penandatanganan bahwa kontrak tersebut tidak dapat diperpanjang, dan untuk jangka waktu satu tahun atau lebih wajib memberitahukan antara satu tahun dan enam bulan sebelum berakhir bahwa masa kontrak akan habis. Jika sebuah properti ditawarkan dengan harga murah dan berkasnya menyebut jangka waktu tetap, sadarilah bahwa Anda mungkin harus pindah lagi dalam dua tahun, sebaik apa pun jalannya segala sesuatu.

Keluar lebih awal umumnya dimungkinkan melalui klausul pemberitahuan — biasanya pemberitahuan tertulis satu atau dua bulan sebelumnya, kadang disertai denda jika Anda pergi dalam tahun pertama. Bacalah klausul itu sebelum menandatangani, karena itulah klausul yang akan Anda butuhkan jika pekerjaan Anda berubah atau penugasan Anda berakhir. Dalam kontrak sewa biasa, jangka pemberitahuan dan denda masa tinggal singkat itu merupakan ketentuan kontraktual, bukan ketentuan bawaan undang-undang, sehingga berbeda antara satu kontrak dan kontrak lain. Kontrak berjangka tetap berbeda: berdasarkan Pasal 38 ayat (7) Undang-Undang tentang Sewa Tanah dan Bangunan, penyewa hunian berjangka tetap dengan luas di bawah 200 meter persegi yang tidak lagi dapat menggunakannya sebagai tempat tinggal utama karena mutasi kerja, pengobatan, perawatan anggota keluarga, atau keadaan lain yang tidak terhindarkan dapat memberikan pemberitahuan, dan kontrak berakhir satu bulan kemudian. Pasal 38 ayat (8) membatalkan klausul apa pun yang menyimpangi ketentuan ini sehingga merugikan penyewa.

Apa yang boleh dan tidak boleh Anda lakukan di dalam unit

Kontrak sewa di Jepang membatasi penggunaan hunian lebih ketat daripada yang diperkirakan penyewa dari banyak negara, dan pembatasan itu dapat ditegakkan karena Anda telah menyetujuinya. Larangan standar mencakup menyewakan kembali atau mengalihkan kontrak, membiarkan orang yang tidak disebut dalam kontrak tinggal di sana, menjalankan usaha dari unit tersebut, memelihara hewan, dan memainkan alat musik. Dua larangan terakhir sering masih bisa dinegosiasikan saat penandatanganan dan hampir tidak pernah bisa dinegosiasikan setelahnya. Jika pasangan atau anggota keluarga akan menyusul kemudian, cantumkan nama mereka dalam kontrak sekarang, alih-alih menjelaskan keberadaan mereka kepada pengelola gedung enam bulan kemudian.

Merokok biasanya tidak dilarang sama sekali, tetapi ada konsekuensi finansialnya di akhir masa sewa. Pedoman pemulihan kondisi MLIT memperlakukan ruangan yang pelapis dindingnya berubah warna atau menyerap bau akibat rokok sebagai kasus di mana pembersihan atau penggantian pada seluruh ruangan dapat dibebankan kepada penyewa — suatu posisi yang tidak biasa, karena sebagian besar kerusakan dinilai per meter persegi. Lubang paku dan lubang sekrup yang cukup dalam sehingga papan penopangnya harus diganti dianggap sebagai kerusakan akibat penyewa. Lubang gantungan lukisan dan lubang paku payung tidak.

Peraturan gedung berlaku berdampingan dengan kontrak sewa: pemilahan sampah dan hari pengangkutan, jam tenang, parkir sepeda, serta aturan mengenai balkon, yang diperlakukan sebagai jalur evakuasi darurat, bukan tempat penyimpanan. Sebagian besar gesekan antara penyewa asing dan tetangga berpangkal pada waktu pembuangan sampah dan kebisingan larut malam, dan keduanya dapat dihindari cukup dengan sekali membaca papan pengumuman gedung dengan saksama.

Satu kewajiban hukum berada sepenuhnya di luar kontrak sewa. Jika Anda penduduk jangka menengah hingga panjang, Pasal 19-9 ayat (1) Undang-Undang Pengendalian Imigrasi dan Pengakuan Pengungsi mewajibkan Anda melaporkan alamat baru dalam waktu 14 hari sejak pindah, di kantor pemerintah kota yang menaungi alamat baru tersebut. Mengajukan pemberitahuan pindah masuk sambil membawa kartu izin tinggal sekaligus memenuhi kewajiban keimigrasian; tidak ada biaya. Kelalaian melapor dapat dikenai denda hingga ¥200,000 berdasarkan Pasal 71-5 butir (ii). Secara terpisah, Pasal 22-4 ayat (1) memungkinkan status izin tinggal Anda dicabut apabila Anda melewati 90 hari tanpa melaporkan alamat, tanpa alasan yang dapat dibenarkan — butir (viii) mencakup 90 hari pertama setelah izin pendaratan baru, dan butir (ix) mencakup 90 hari setelah Anda meninggalkan alamat yang sebelumnya Anda laporkan. Pindah tanpa melapor karena itu bukan sekadar kelalaian administratif; itu adalah alasan pencabutan status.

Pindah keluar: uang jaminan, dan apa yang sebenarnya dikatakan pedoman

Di sinilah sebagian besar sengketa terjadi, dan di sinilah jurang terlebar antara apa yang diyakini penyewa dan apa yang sebenarnya diatur. Pemulihan ke kondisi semula tidak berarti mengembalikan apartemen ke keadaan saat Anda pindah masuk. Pasal 621 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata hasil perubahan menyatakan prinsipnya secara langsung: penyewa memulihkan kerusakan yang ia sebabkan, tetapi tidak kemerosotan yang timbul dari pemakaian biasa dan tidak pula penuaan bangunan. Pasal 622-2 mendefinisikan uang jaminan dan menegaskan bahwa uang itu dikembalikan setelah kontrak berakhir dan properti diserahkan kembali, dikurangi apa yang menjadi hak pemilik properti.

Pedoman MLIT tentang sengketa pemulihan kondisi — pertama kali disusun pada 1998, direvisi pada 2004 dan sekali lagi pada Agustus 2011 — menjabarkan cara pembagian biaya dihitung. Keausan normal dan penuaan menjadi beban pemilik properti, karena penyewa sudah membayarnya melalui sewa. Untuk bagian yang memang menjadi tanggung jawab Anda, porsinya dikurangi sesuai berapa lama Anda tinggal di sana. Pelapis dinding disusutkan secara garis lurus hingga nilai sisa ¥1 selama enam tahun, sehingga penyewa yang menggores dinding pada tahun keenam menanggung jauh lebih sedikit daripada yang melakukan kerusakan sama pada tahun pertama. Pendingin udara, kompor gas, dan interkom juga memakai enam tahun; bak cuci dapur lima tahun; kloset dan wastafel lima belas tahun.

Beberapa pos tertentu perlu diketahui. Penggantian silinder kunci ketika tidak ada yang rusak atau hilang digambarkan dalam pedoman sebagai persoalan pengelolaan yang timbul dari pergantian penyewa, dan sepatutnya ditanggung pemilik properti — artinya biaya itu tidak boleh dipotong dari uang jaminan penyewa yang keluar sebagai pemulihan kondisi. Hal itu berbeda dari biaya penggantian kunci yang ditawarkan kepada penyewa baru saat penandatanganan, yang merupakan tagihan kontraktual yang Anda setujui; pertanyakanlah pada tahap perkiraan biaya, bukan saat pindah keluar. Namun, jika Anda menghilangkan kunci, seluruh biaya penggantian menjadi tanggungan Anda tanpa penyusutan. Pembersihan profesional seluruh unit diperlakukan sebagai biaya pemilik properti apabila penyewa telah melakukan pembersihan biasa — menyapu, mengelap, membersihkan lemak pada penyedot asap dapur dan area basah.

Pengecualian besarnya adalah perjanjian khusus. Klausul yang membebankan biaya melebihi pemulihan kondisi biasa tetap dapat mengikat Anda, dan pengadilan pernah menguatkan klausul pembersihan. Pedoman menetapkan tiga syarat: harus ada alasan yang objektif dan rasional bagi klausul itu dan klausulnya tidak boleh bersifat memeras; penyewa harus memahami bahwa ia memikul kewajiban di luar pemulihan kondisi biasa; dan penyewa harus menyatakan kehendak untuk menerimanya. Jumlah spesifik yang tertulis jelas dalam kontrak jauh lebih sulit dibantah daripada jumlah yang samar. Fotolah setiap ruangan pada hari Anda pindah masuk, lengkap dengan tanggalnya, dan isilah daftar periksa kondisi saat pindah masuk jika agen menyediakannya. MLIT menerbitkan panduan pemulihan kondisi saat pindah keluar berikut daftar periksa dalam empat belas bahasa.

UR, rumah publik, dan ke mana menghubungi ketika ada masalah

Dua alternatif dapat menghindarkan Anda dari sebagian besar tumpukan biaya pasar swasta. Perumahan sewa UR, yang dikelola Urban Renaissance Agency, tidak memungut uang terima kasih, tidak memungut komisi perantara, tidak memungut biaya perpanjangan, dan tidak mensyaratkan penjamin — yang berarti juga tidak ada biaya perusahaan penjamin. Uang jaminannya sebesar dua bulan sewa. Sebagai gantinya, ada uji penghasilan. Untuk rumah tangga, rata-rata penghasilan bulanan harus mencapai sedikitnya empat kali sewa apabila sewanya di bawah ¥82,500, dengan ambang tetap ¥330,000 untuk sewa mulai ¥82,500 hingga di bawah ¥200,000 dan ¥400,000 untuk sewa ¥200,000 ke atas. Untuk pemohon lajang, titik acuannya lebih rendah: empat kali sewa untuk sewa di bawah ¥62,500, ¥250,000 untuk sewa mulai ¥62,500 hingga di bawah ¥200,000, dan ¥400,000 untuk sewa ¥200,000 ke atas. Pemohon yang tidak dapat memenuhi standar penghasilan dapat memenuhi syarat melalui jalur tabungan — tabungan sedikitnya 100 kali sewa bulanan — atau dengan membayar sewa di muka secara sekaligus. Warga negara asing memenuhi syarat apabila mereka penduduk tetap, memegang status diplomatik atau dinas resmi, atau merupakan penduduk jangka menengah hingga panjang berdasarkan Undang-Undang Pengendalian Imigrasi.

Rumah publik adalah sistem yang berbeda lagi, disediakan berdasarkan Undang-Undang Perumahan Publik oleh pemerintah prefektur dan kota bagi rumah tangga berpenghasilan rendah yang membutuhkan tempat tinggal. Sewa dihitung dari penghasilan, bukan dari harga pasar, tetapi pasokannya terbatas dan blok yang populer dialokasikan melalui undian. Syarat kelayakan, batas atas penghasilan, dan periode pendaftaran ditetapkan oleh pemerintah daerah pengelola, sehingga jawaban yang dapat diandalkan hanya datang dari divisi perumahan kota atau prefektur Anda. Konsekuensinya sama pada keduanya: biaya jauh lebih rendah, pilihan jauh lebih sedikit, dan ada masa tunggu.

Jika ada tagihan pada rincian biaya pindah keluar yang tampak keliru, atau klausul yang Anda tanda tangani diterapkan dengan cara yang tidak Anda duga, jalurnya adalah pusat konsultasi konsumen, bukan berdebat di meja agen. Hubungi 188 dari mana saja di Jepang dan Anda akan tersambung ke pusat urusan konsumen yang menaungi kode pos Anda; biaya panggilan berlaku setelah tersambung. Pusat Urusan Konsumen Nasional menerbitkan direktori seluruh pusat konsultasi daerah. Banyak pemerintah kota dan prefektur juga menjalankan meja konsultasi multibahasa bagi penduduk asing, dan meja bantuan Foreign Residents Support Center di Tokyo menerima panggilan di 0570-011000 pada hari kerja pukul 9:00 sampai 17:00 untuk pertanyaan seputar keimigrasian, ketenagakerjaan, dan hukum.

TreeGlobalPartners Inc. menyalurkan warga negara asing ke pekerjaan di Jepang, dan bagi pekerja layanan itu sepenuhnya tanpa biaya. Permohonan visa dan pekerjaan sebagai lembaga pendukung terdaftar ditangani oleh perusahaan grup kami, Tree Administrative Scrivener Corporation. Kedua perusahaan tidak menangani sengketa sewa — untuk hal itu, pusat konsultasi konsumen di atas adalah tempat pertama yang tepat untuk dihubungi.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Bisakah saya menyewa apartemen di Jepang tanpa penjamin?

Umumnya bisa, tetapi tidak gratis. Sebagian besar pemilik properti kini menerima perusahaan penjamin sewa komersial sebagai pengganti penjamin bersama perorangan, dan Anda membayar biaya penjaminan — umumnya sekitar 50 persen dari sewa satu bulan di awal, lalu sekitar ¥10,000 per tahun. Beberapa properti tetap meminta perusahaan penjamin sekaligus kontak darurat. Jika Anda memegang status Keterampilan Spesifik (i), dukungan tempat tinggal merupakan bagian dari rencana dukungan wajib organisasi penerima Anda, dan jika penjamin diperlukan sementara Anda tidak memilikinya, organisasi tersebut diharapkan bertindak sebagai penjamin atau mengatur perusahaan penjamin untuk Anda.

Apakah uang jaminan saya akan kembali seluruhnya saat pindah keluar?

Jarang kembali seluruhnya, tetapi biasanya lebih banyak daripada yang diperkirakan kebanyakan penyewa. Pasal 621 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan Anda memulihkan kerusakan yang Anda sebabkan, bukan kemerosotan akibat pemakaian biasa atau penuaan bangunan, dan pedoman MLIT bahkan menurunkan bagian yang memang menjadi tanggung jawab Anda sesuai berapa tahun Anda tinggal di sana — pelapis dinding, misalnya, disusutkan hingga ¥1 selama enam tahun. Biaya pembersihan dan tagihan lain yang tertulis dalam klausul perjanjian khusus tetap dapat dipotong apabila klausulnya jelas dan spesifik. Fotolah setiap ruangan pada hari Anda pindah masuk; catatan itulah yang menyelesaikan sebagian besar perbedaan pendapat tanpa perlu diperbesar.

Apa bedanya kontrak sewa biasa dengan kontrak sewa berjangka tetap?

Kontrak sewa biasa diperpanjang. Menurut Pasal 26 Undang-Undang tentang Sewa Tanah dan Bangunan, kontrak dianggap diperpanjang dengan syarat yang sama apabila tidak ada pihak yang memberikan pemberitahuan dalam rentang satu tahun sampai enam bulan sebelum berakhir — meskipun kontrak hasil perpanjangan itu kemudian berjalan tanpa jangka waktu tetap — dan menurut Pasal 28 pemilik properti memerlukan alasan yang dapat dibenarkan untuk menolak perpanjangan. Kontrak sewa berjangka tetap berdasarkan Pasal 38 berakhir begitu saja pada tanggalnya, tanpa hak untuk melanjutkan. Pemilik properti wajib menjelaskan secara tertulis sebelum Anda menandatangani bahwa kontrak tersebut tidak dapat diperpanjang — jika Anda tidak pernah menerima penjelasan itu, atau kontrak menyebut jangka tetap, tanyakan langsung sebelum menandatangani. Satu perlindungan justru berpihak pada penyewa dalam kontrak berjangka tetap: menurut Pasal 38 ayat (7), jika hunian berukuran di bawah 200 meter persegi dan mutasi kerja, pengobatan, perawatan anggota keluarga, atau keadaan lain yang tidak terhindarkan membuat Anda tidak lagi dapat menggunakannya sebagai tempat tinggal utama, Anda dapat memberikan pemberitahuan dan kontrak berakhir satu bulan kemudian, sedangkan Pasal 38 ayat (8) membatalkan klausul apa pun yang mencabut hak tersebut.

Apakah saya harus melapor ketika pindah ke apartemen baru?

Ya, dan ada tenggat waktunya. Penduduk jangka menengah hingga panjang wajib melaporkan perubahan alamat dalam waktu 14 hari sejak pindah, berdasarkan Pasal 19-9 ayat (1) Undang-Undang Pengendalian Imigrasi dan Pengakuan Pengungsi. Lakukan di kantor pemerintah kota yang menaungi alamat baru Anda, bawa kartu izin tinggal, dan pemberitahuan pindah masuk standar sekaligus memenuhi kewajiban keimigrasian tersebut. Tidak ada biaya. Melewatkan tenggat dapat dikenai denda hingga ¥200,000 berdasarkan Pasal 71-5 butir (ii). Secara terpisah, Pasal 22-4 ayat (1) memungkinkan status izin tinggal Anda dicabut apabila Anda melewati 90 hari tanpa melaporkan alamat, tanpa alasan yang dapat dibenarkan — butir (viii) mencakup 90 hari pertama setelah izin pendaratan baru, dan butir (ix) mencakup 90 hari setelah Anda meninggalkan alamat yang sebelumnya Anda laporkan. Alasan kedua itu persis menggambarkan situasi orang yang berganti apartemen dan tidak pernah melapor.

Bisakah saya memakai asuransi kebakaran sendiri alih-alih polis dari agen?

Asuransi kebakaran tidak diwajibkan undang-undang; yang mewajibkannya adalah kontrak Anda, dan yang biasanya diwajibkan kontrak adalah pertanggungan dengan jenis dan nilai tertentu — isi rumah tangga ditambah tanggung jawab penyewa atas kerusakan bangunan. Banyak agen menyertakan polis dua tahun saat penandatanganan karena praktis bagi mereka. Tanyakan apakah kontrak menyebut perusahaan asuransi tertentu atau hanya menetapkan jenis pertanggungan, dan jika yang kedua, Anda umumnya bisa membandingkan harga. Sampaikan hal ini sebelum menandatangani, bukan saat perpanjangan; menggantinya belakangan berarti Anda harus membuktikan kepada perusahaan pengelola bahwa polis pengganti Anda memenuhi ketentuan yang sama.

Ringkasan

Uang yang Anda butuhkan pada hari pertama biasanya empat sampai enam kali sewa bulanan, dan hanya satu komponen yang dibatasi undang-undang: komisi perantara tidak boleh melebihi 1,1 bulan sewa termasuk pajak dari kedua belah pihak digabungkan. Uang jaminan, uang terima kasih, biaya penjaminan, asuransi, dan penggantian kunci semuanya adalah praktik pasar, jadi mintalah rincian perkiraan biaya secara tertulis sebelum Anda mengikat diri pada satu properti.

Syarat penjamin sebagian besar telah berubah menjadi sekadar biaya. Angka nasional terbaru yang pernah diterbitkan kementerian — kompilasi tahun 2016 yang bersumber dari survei industri tahun 2014 — mencatat perusahaan penjamin sewa berada di balik sekitar 60 persen kontrak sewa, dengan tren yang masih bergerak ke arah itu, jadi anggaplah porsi tersebut sebagai batas bawah. Ini menghapus permintaan mustahil berupa kerabat orang Jepang, tetapi menambahkan biaya awal dan perpanjangan tahunan. Ingatlah bahwa penjaminan melindungi pemilik properti — apa pun yang dibayarkan perusahaan itu akan ditagihkan kembali kepada Anda.

Masa dua tahun yang standar bukanlah keseluruhan ceritanya. Kontrak sewa biasa diperpanjang berdasarkan Pasal 26 Undang-Undang tentang Sewa Tanah dan Bangunan dan umumnya disertai biaya perpanjangan yang oleh Mahkamah Agung dinyatakan sah apabila tertulis jelas dan tidak berlebihan. Kontrak berjangka tetap berdasarkan Pasal 38 sama sekali tidak diperpanjang, meskipun Pasal 38 ayat (7) memberi penyewanya hak menurut undang-undang untuk mengakhiri sewa hunian di bawah 200 meter persegi dengan pemberitahuan satu bulan karena mutasi kerja atau keadaan lain yang tidak terhindarkan. Perbedaan itu harus dipastikan sebelum Anda menandatangani, bukan dua tahun kemudian.

Pemulihan kondisi saat pindah keluar tidak berarti mengembalikan apartemen ke keadaan saat Anda pindah masuk. Pasal 621 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata membebankan keausan biasa dan penuaan kepada pemilik properti, dan pedoman MLIT selanjutnya mengurangi porsi Anda sesuai lama tinggal. Pengecualiannya adalah klausul perjanjian khusus, yang dapat mengikat Anda jika spesifik dan Anda terima dengan sadar — jadi bacalah bagian itu perlahan dan fotolah setiap ruangan pada hari pindah masuk.

Perumahan UR menghapus uang terima kasih, komisi perantara, biaya perpanjangan, dan syarat penjamin, dengan imbalan uji penghasilan — dan ambang batas bagi pemohon lajang lebih rendah daripada ambang rumah tangga, jadi periksalah kolom yang tepat. Rumah publik milik pemerintah kota menetapkan sewa berdasarkan penghasilan bagi rumah tangga berpenghasilan rendah yang memenuhi syarat. Keduanya menukar keleluasaan pilihan dengan biaya yang lebih murah. Dan jika suatu tagihan tampak keliru di akhir, 188 menyambungkan Anda ke pusat urusan konsumen setempat — itulah jalurnya, bukan berdebat di meja agen.

Artikel ini mencerminkan peraturan perundang-undangan, pedoman resmi, dan informasi biaya publik per Agustus 2026, dan disediakan hanya sebagai referensi umum. Biaya seperti uang jaminan, uang terima kasih, biaya penjaminan, premi asuransi, dan biaya perpanjangan ditetapkan oleh masing-masing pemilik properti, agen, dan perusahaan asuransi serta berubah dari waktu ke waktu; yang berlaku bagi situasi Anda selalu isi kontrak Anda sendiri. Tidak ada bagian dari artikel ini yang merupakan nasihat hukum atas sengketa perorangan. Untuk perselisihan mengenai tagihan atau ketentuan kontrak, hubungi pusat konsultasi konsumen melalui 188 atau meja konsultasi pemerintah daerah Anda.