日本租房的续约金（更新料）：它合法吗？能不能谈下来？

住了两年之后，管理公司寄来一封信。你的租赁合同将在三个月后到期。为了继续住在同一间房子里，家具原封不动地摆在同样的房间中，你被要求再支付一个月的房租。文件上把这笔钱称为续约金（更新料）。

外国居民的第一反应通常都一样：这不可能合法吧。这是一笔什么都没换来的支出，而且在大多数人此前生活过的租房制度里根本不存在。

诚实的答案，比“它违法”或“你必须付”都更不令人满意。日本最高法院在2011年正面审视过这个问题，认可了续约金条款——但附有条件，同时也留下了一条对异常高额费用提出质疑的路径。而另一方面，由日本主管住房的国土交通省自己发布的标准租赁合同书，根本没有续约金条款。

续约金到底是什么

《民法》第601条规定，租赁合同在一方承诺让对方使用、收益某物，另一方承诺为此支付租金时成立。一方提供使用，另一方支付租金——这就是它的全部结构。

续约金并不在其中。《民法》没有任何条文，《借地借家法》也没有任何条文，规定住宅租赁合同更新时必须支付一笔费用。它之所以存在，只是因为它被写进了你的那份合同。最高法院也是这么说的，它把续约金条款描述为课加了一项一般并不构成租赁合同要素的义务。

由此可以推出两点。如果你的合同里没有续约金条款，你就不欠续约金——没有任何默认规则会替你补上这一条，因此在更新时才第一次出现的收费，是一个请求，而不是一笔债务。但是，如果你的合同里写了，它就和其他约定一样，是一笔合同上的债务。所以第一步不是去查法律，而是读自己的租赁合同：看首页的摘要栏（頭書），以及标题为「契約期間及び更新」或类似字样的条款。

有三笔钱常常和它混淆。礼金（礼金）是租期开始时一次性支付、不予退还的钱。押金（敷金）用于担保未付租金和恢复原状的费用，原则上在扣除正当项目后退还。续约手续费（更新手数料）支付给中介公司，而不是房东。

它合法吗？最高法院在2011年给出的答案

租客们曾正面挑战续约金条款，他们的武器是《消费者契约法》第10条——该条使同时满足两项要件的条款无效。主管该法的消费者厅将这两项要件表述如下：

大阪高等法院此前给出的答案相互矛盾，有的合议庭认定此类条款无效，有的则认可其效力。2011年7月15日，最高法院第二小法庭作出了了断（平成22年第863号、平成22年第1066号；《民集》第65卷第5号第2269页）。

关于这笔钱的性质，法院认可续约金一般具有复合性质：一部分是对租金的补充或预付，一部分是继续租赁的对价。正是这一点，使一笔看起来什么都没换来的钱，得以被视为换来了某种东西。

什么情况下条款仍可能被判无效

这份判决常被概括成“续约金是合法的”，但这种概括抹掉了很多细节。规则留下了两个缺口。

第一，条款不够清楚具体。判旨明确限定于“在租赁合同中以明确且具体的方式记载”（一義的かつ具体的に記載された）的条款；法院的推理是，既然存在明确的约定，就不能说双方在信息和交涉能力上存在不容忽视的差距。这一结论无法套用到金额含糊、没写明何时到期支付，或者只写在签约之后才交给你的纸面材料上的条款。

第二，金额过高。所谓“特别情事”，是以租金和更新周期为尺度来衡量的。已判决的案件涉及的是每年两个月房租——即便如此仍被认可。门槛很高，两年一个月远远够不到。

政府自己的标准租赁合同里没有续约金

国土交通省发布了《租赁住宅标准合同书》（賃貸住宅標準契約書），这是一份住宅租赁合同的示范文本。在其2018年3月版（连带保证人版）中，关于期间与更新的条文全文如下：

经协商更新。没有费用。示范文本摘要栏中的金钱项目是租金、共益费、押金、其他一次性支付款项和设施使用费。在这份31页的文件全文中检索更新料，结果是一次都没有出现——礼金同样如此。

这并不会让续约金变得违法；标准合同书是示范文本，不是法规。但它说明这笔费用是一种市场惯例，而不是国家认为租赁关系中必需的组成部分。当管理公司说“在日本本来就是这样”时，它描述的是当地惯例，而不是日本法律。

哪些地区会收取续约金：地域分布图

续约金是一种地域性惯例，而且差异极大。按都道府县划分的最详细官方数据，来自国土交通省2007年3月的《民间租赁住宅实态调查》（民間賃貸住宅に係る実態調査），调查对象为日本租赁住宅管理协会的会员企业：175家公司就2005年4月至2006年3月之间签订的合同给出了有效回答。这些数字来自管理公司而非租客，而且调查距今已超过十五年，所以请把这张表当作惯例扎根地区的分布图，而不是当下的价目表。

首都圈是这一惯例最强的地方——在神奈川几乎接近普遍。京都则是中等频率搭配最重的平均金额，1.4个月。而对任何按城市比较工作机会的人来说，最引人注目的是：在大阪和兵库，没有一家回答企业报告收取续约金。关西的惯例走的是另一条路，即高额押金加上扣除（敷引）：同一份调查显示，兵库的平均押金为3.7个月，大阪为3.2个月，而东京为1.6个月。

房东为什么收：他们自己的说法

同一份调查还问了那117家收取续约金的公司为什么要收，可以多选。作为一次性收入纳入计算：53.0%。长期以来的惯例：50.4%。在租金较低时确保收入：21.4%。作为修缮磨损与损坏的资金来源：20.5%。担心租客无法一次性支付：14.5%。

一半的回答实际上是说，这笔费用是租金定价方式的一部分；另一半说，之所以这么做，是因为一直都这么做。只有五分之一把它与具体的房屋支出挂钩。如果这笔费用是租金总额的组成部分，而不是某项服务的报酬，那它就是一个定价问题——而价格是可以商量的。

更新时一并到来的其他费用

租客为续约金做好了预算，却常常被随之而来的其他项目打个措手不及。一份更新通知常常把好几个项目打包在一起，而收款方各不相同。

关于第二行，有较新的官方数据。国土交通省2025年6月公布的FY2024《住宅市场动向调查》，向民营租赁住宅的家庭询问了续约手续费；其问卷明确把支付给房东的续约金排除在外，只涵盖中介的事务性费用。按这一定义，44.7%的家庭回答有这笔费用，而在给出金额的家庭中，61.5%回答恰好是一个月房租，另有28.8%不足一个月。自FY2020的39.6%以来，这一比例一直在一个很窄的区间内波动。

什么都不做会发生什么：法定更新

很多租客以为，如果合同到期而没有签新合同，就必须搬走。日本法律的规定几乎相反——这是住宅租客所拥有的最重要的保护。

《借地借家法》第26条第1款规定，定有期限的建筑物租赁合同，若双方当事人均未在期满前一年至六个月之间发出不更新（或仅在变更条件后更新）的通知，该合同即视为以相同条件更新。但书部分附带了一个关键的转折：更新后的合同没有确定期限。

房东一方的空间很窄。根据第28条，房东提出的不更新或解约通知，若无正当事由（正当の事由）即不发生效力；正当事由要结合双方对该建筑物的使用需要、租赁的经过与使用状况、建筑物的状态，以及是否提出搬迁补偿等因素综合判断。根据第27条，有效的解约通知须经六个月才生效；根据第30条，违反上述规定且对租客不利的特约无效。而合同一旦变成没有确定期限，租客退租反而更容易：根据《民法》第617条第1款第2项，任何一方都可以随时发出通知，租赁关系于三个月后终止。

当更新同时附带涨租

更新通知常常把费用和涨租提案放在一起。二者在法律上是两回事，分开回应会更有利。

《借地借家法》第32条规定，当租金因租税等负担的增减、土地或建筑物价格的变动，或者与附近同类建筑物的租金相比而变得不合理时，任何一方都可以请求调整今后的租金。这项权利同样属于租客：如果附近条件相当的房子变便宜了，也可以请求减租。

在双方无法达成一致时，第32条第2款允许租客按自己认为相当的金额支付，直到承认增额的判决确定为止。制衡就写在同一款里：如果法院认定的金额更高，差额需要加算年利10%的利息一并支付。它保护的是不被迫立即接受涨价，而不是允许无限期少付。而且，拒绝涨租本身，并不构成第28条下拒绝更新的正当事由。

谈判：什么有用，什么没用

对于已经有效约定的续约金，法律上没有要求减免的权利；任何减免都是一项商业判断。但房东的经济账倾向于留住好租客，谈判的筹码正在于此。

有两件事行不通：一边继续住一边不付款，这会把商量变成违约；以及主张这笔费用违法，在2011年之后这种说法基本上不准确。如果房东不肯让步，地方政府的住宅咨询窗口和消费生活中心提供免费咨询，但受理情况和可用语言因市区町村而异。

定期租房合同：没有更新，也没有续约金

并不是所有日本的租赁合同都会更新。《借地借家法》第38条第1款允许定期建筑物租赁合同不受第30条限制，约定不进行更新——但前提是合同以书面形式订立，例如作成公证书。这就是定期建物賃貸借，也就是定期借家。

这类合同在期限届满时终止，既然没有更新，也就没有续约金。取而代之的是，如果双方都希望继续，就要签订一份全新的合同（再契約），房东可以为此收费；是否收费、收多少，因房东和房屋而异。

取舍很清楚：定期租房合同免去了反复出现的费用，租金往往也更低，但它同时也拿掉了第28条的正当事由保护——正是这项保护，让日本普通的租赁关系如此稳固。

签约之前：这笔费用应该在哪里被告知

处理续约金的最佳时机，是在租期开始之前，那时你还可以选择另一间房子。根据《宅地建物交易业法》（宅地建物取引業法）第35条，持牌中介必须在合同缔结之前，由具备资格的登录宅地建物交易士交付并说明记载重要事项的书面文件（重要事項説明）。就租赁而言，应说明的事项包括合同期间以及有关更新的事项。这就是你应该找到这笔费用的地方，而提问的时机，就是在说明进行的当下：

• 有没有续约金、金额多少、多久一次？两年一个月和一年一个月，在五年的居住期里总额完全不同。
• 是否还有支付给中介的续约手续费，以及租金保证公司的定期收费？
• 这是普通租赁合同还是定期租房合同？如果是定期合同，中介必须说明不存在更新，那就把这些反复发生的成本摊进租金，再按这个数字比较不同房源。

外国居民特有的注意点

关于续约金的法律，没有任何一条取决于国籍，但有几个实务上的要点，对外国租客的影响不太一样。

《消费者契约法》保护你，房东是个人时也一样。该法第2条把事业者定义为法人或其他团体，以及作为事业或为了事业而成为合同当事人的个人。因此，把房子作为事业出租的私人也是事业者，住宅租赁合同就是消费者合同。这项保护并不取决于房东是不是公司——也不取决于你的国籍或在留资格。

把它摊到整个居住期来做预算。按两年一次、每次一个月房租计算，住六年就意味着多付三个月房租——而租客反映的冲击，通常不是金额本身，而是它在毫无计划的时刻突然到来。

保持在留卡在有效期内。管理公司在更新时通常会要求出示有效的在留卡——这是合同上的私人确认，与入管手续是两回事，但如果卡片临近到期，时间安排可能会变得复杂。

选择城市会改变这笔账。在比较不同城市的工作机会时，要比较住房成本的整体组合，而不是标示的租金。另外，刚来日本的人常常在入职日期决定的紧凑日程下匆忙签约——而这恰恰是2011年判决中“明确且具体”这一标准所针对的情形。

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