Phí gia hạn hợp đồng thuê nhà tại Nhật Bản: Có hợp pháp không, và bạn có thể thương lượng được không?

Sau hai năm thuê nhà, một lá thư từ công ty quản lý gửi đến. Hợp đồng thuê của bạn sẽ hết hạn sau ba tháng. Để tiếp tục sống trong chính căn hộ đó, với những món đồ đạc cũ trong những căn phòng cũ, bạn được yêu cầu trả thêm một tháng tiền thuê nữa. Văn bản gọi đó là phí gia hạn.

Với một cư dân nước ngoài, phản ứng thường giống nhau: điều này không thể hợp pháp được. Đó là khoản tiền trả cho một thứ không có gì, và nó không tồn tại trong bất kỳ hệ thống thuê nhà nào mà hầu hết mọi người từng sống qua trước đây.

Câu trả lời trung thực kém dễ chịu hơn cả hai vế “nó bất hợp pháp” lẫn “bạn phải trả”. Tòa án Tối cao Nhật Bản đã xem xét câu hỏi này vào năm 2011 và công nhận hiệu lực của các điều khoản phí gia hạn — kèm theo điều kiện, và vẫn để ngỏ một con đường để phản đối một khoản phí lớn bất thường. Trong khi đó, hợp đồng thuê mẫu do chính bộ phụ trách nhà ở của Nhật Bản ban hành lại hoàn toàn không có điều khoản nào về phí gia hạn.

Phí gia hạn thực chất là gì

Điều 601 Bộ luật Dân sự quy định rằng hợp đồng thuê phát sinh hiệu lực khi một bên cam kết cho bên kia sử dụng và thu lợi từ một tài sản, còn bên kia cam kết trả tiền thuê cho việc đó. Một bên là quyền sử dụng, bên kia là tiền thuê — đó là toàn bộ cấu trúc.

Phí gia hạn không nằm trong cấu trúc ấy. Không một điều nào của Bộ luật Dân sự, và cũng không điều nào của Luật Thuê đất và Thuê nhà, tạo ra nghĩa vụ trả một khoản phí khi hợp đồng thuê nhà ở được gia hạn. Nó tồn tại chỉ vì được ghi vào chính hợp đồng cụ thể của bạn. Tòa án Tối cao cũng nói đúng như vậy, khi mô tả điều khoản phí gia hạn là áp đặt một nghĩa vụ vốn thông thường không cấu thành một yếu tố của hợp đồng thuê.

Hai hệ quả kéo theo. Nếu hợp đồng của bạn không có điều khoản phí gia hạn thì bạn không nợ khoản phí gia hạn nào — không có quy định mặc định nào bổ khuyết cho nó, nên một khoản phí lần đầu xuất hiện vào lúc gia hạn chỉ là một lời đề nghị chứ không phải một khoản nợ. Nhưng nếu hợp đồng của bạn có điều khoản đó thì đây là một khoản nợ theo hợp đồng như mọi khoản nợ khác. Vì vậy bước đầu tiên không phải là tra cứu pháp luật mà là đọc chính hợp đồng thuê của bạn: phần 頭書 (bảng tóm tắt ở đầu hợp đồng) và điều khoản có tiêu đề 契約期間及び更新 hoặc tương tự.

Ba khoản thanh toán thường bị nhầm lẫn với nó. Tiền lễ là khoản trả một lần, không hoàn lại, vào đầu thời hạn thuê. Tiền đặt cọc được giữ để bảo đảm cho tiền thuê chưa trả và chi phí khôi phục nguyên trạng, về nguyên tắc được hoàn lại sau khi trừ các khoản khấu trừ hợp pháp. Phí thủ tục gia hạn thuộc về công ty môi giới, không phải chủ nhà.

Có hợp pháp không? Câu trả lời năm 2011 của Tòa án Tối cao

Người thuê nhà đã trực diện thách thức các điều khoản phí gia hạn, và vũ khí của họ là Điều 10 Luật Hợp đồng Tiêu dùng, điều luật vô hiệu hóa một điều khoản đáp ứng hai yêu cầu. Cơ quan Tiêu dùng, cơ quan thi hành luật này, nêu hai yêu cầu đó như sau:

Tòa án Cấp cao Osaka đã đưa ra những câu trả lời mâu thuẫn nhau, có hội đồng tuyên vô hiệu những điều khoản như vậy, có hội đồng lại công nhận. Ngày 15 tháng 7 năm 2011, Tiểu pháp đình thứ hai của Tòa án Tối cao đã giải quyết dứt điểm vấn đề第863号 và 平成22年第1066号; 民集 tập 65 số 5, trang 2269).

Về bản chất của khoản thanh toán, Tòa án chấp nhận rằng phí gia hạn nhìn chung mang tính chất hỗn hợp: một phần là khoản bổ sung hoặc trả trước cho tiền thuê, một phần là khoản đối ứng cho việc tiếp tục quan hệ thuê. Chính điều đó cho phép một khoản tiền trông như trả cho không lại được coi là trả cho một điều gì đó.

Khi nào một điều khoản vẫn có thể bị vô hiệu

Phán quyết này thường được tóm tắt thành “phí gia hạn là hợp pháp”, và cách nói đó làm mất hết sắc thái. Quy tắc có hai kẽ hở.

Thứ nhất, điều khoản không rõ ràng và cụ thể. Phán quyết được giới hạn rõ ở điều khoản “được ghi rõ ràng và cụ thể trong hợp đồng thuê”; Tòa án lập luận rằng ở nơi đã có một thỏa thuận rõ ràng thì không thể nói giữa các bên tồn tại khoảng cách không thể bỏ qua về thông tin hay năng lực thương lượng. Lập luận đó không áp dụng cho một điều khoản mập mờ về số tiền, im lặng về thời điểm phải trả, hoặc chỉ được viết trong một tờ giấy đưa cho bạn sau khi đã ký.

Thứ hai, số tiền quá mức. Các “tình tiết đặc biệt” được đo lường so với tiền thuê và chu kỳ gia hạn. Vụ án đã xét xử liên quan đến hai tháng tiền thuê mỗi năm — và ngay cả mức đó cũng được công nhận. Ngưỡng này rất cao, và mức một tháng cho mỗi hai năm còn cách xa ngưỡng đó.

Hợp đồng thuê mẫu của chính nhà nước không có phí gia hạn

Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch ban hành Hợp đồng thuê nhà ở tiêu chuẩn, một mẫu hợp đồng dành cho việc thuê nhà ở. Trong bản tháng 3 năm 2018 (bản dành cho trường hợp có người bảo lãnh liên đới), điều khoản về thời hạn và gia hạn ghi toàn văn như sau:

Gia hạn bằng trao đổi thống nhất. Không có phí. Các khoản tiền trong bảng tóm tắt của mẫu hợp đồng là tiền thuê, phí dịch vụ chung, tiền đặt cọc, các khoản trả một lần khác và phí sử dụng tiện ích. Tìm 更新料 trong toàn bộ tài liệu 31 trang cho kết quả không có lần xuất hiện nào — và 礼金 cũng vậy.

Điều này không làm cho phí gia hạn trở nên bất hợp pháp; hợp đồng tiêu chuẩn là một mẫu, không phải một quy phạm bắt buộc. Nhưng nó cho thấy khoản phí là một tập quán thị trường, chứ không phải một thành phần của quan hệ thuê nhà mà nhà nước coi là cần thiết. Khi một công ty quản lý nói rằng “ở Nhật thì vẫn thế thôi”, câu đó mô tả tập quán địa phương, không phải pháp luật Nhật Bản.

Những nơi thu phí gia hạn: Bản đồ theo vùng miền

Phí gia hạn là một tập quán mang tính vùng miền, và mức chênh lệch là rất lớn. Bảng phân tích chính thức chi tiết nhất theo tỉnh đến từ Khảo sát thực trạng nhà ở cho thuê tư nhân của MLIT vào tháng 3 năm 2007, khảo sát các thành viên của Hiệp hội Quản lý Bất động sản Nhật Bản: 175 công ty đã đưa ra câu trả lời sử dụng được về các hợp đồng giao kết trong khoảng từ tháng 4 năm 2005 đến tháng 3 năm 2006. Các con số đến từ các công ty quản lý chứ không phải từ người thuê nhà, và cuộc khảo sát đã hơn mười lăm năm tuổi, nên hãy đọc bảng dưới đây như một tấm bản đồ về nơi tập quán này ăn sâu, chứ không phải một bảng giá hiện hành.

Vùng thủ đô Tokyo mở rộng là nơi tập quán này mạnh nhất — ở Kanagawa thì gần như phổ biến tuyệt đối. Kyoto kết hợp tần suất ở mức vừa phải với số tiền trung bình nặng nhất, 1.4 tháng. Và điều đáng chú ý nhất với bất kỳ ai đang cân nhắc lời mời làm việc theo từng thành phố: tại Osaka và Hyogo, không một công ty trả lời nào cho biết có thu phí gia hạn. Tập quán vùng Kansai thay vào đó thiên về tiền đặt cọc lớn kèm khấu trừ: cũng cuộc khảo sát đó cho thấy tiền đặt cọc trung bình là 3.7 tháng ở Hyogo và 3.2 ở Osaka, so với 1.6 ở Tokyo.

Vì sao chủ nhà thu phí, theo lời của chính họ

Cũng cuộc khảo sát đó đã hỏi 117 công ty có thu phí gia hạn về lý do, cho phép chọn nhiều đáp án. Trông cậy vào đó như một nguồn thu nhập trọn gói: 53.0%. Tập quán lâu đời: 50.4%. Bảo đảm thu nhập ở nơi tiền thuê thấp: 21.4%. Nguồn tiền để sửa chữa hao mòn và hư hỏng: 20.5%. Lo ngại về những người thuê không thể trả các khoản lớn một lần: 14.5%.

Một nửa số công ty trả lời nói rằng, trên thực tế, khoản phí là một phần trong cách định giá tiền thuê; một nửa nói rằng họ làm vậy vì xưa nay vẫn làm vậy. Chỉ một phần năm gắn nó với một khoản chi phí cụ thể của tòa nhà. Nếu khoản phí là một thành phần của tổng tiền thuê chứ không phải khoản trả cho một dịch vụ, thì đó là vấn đề giá cả — và giá cả thì có thể bàn bạc.

Những khoản phí khác đến cùng với việc gia hạn

Người thuê nhà dự trù ngân sách cho phí gia hạn rồi lại bị bất ngờ bởi những khoản đến kèm theo. Một thông báo gia hạn thường gộp nhiều khoản mục với những bên nhận tiền khác nhau.

Ở dòng thứ hai có dữ liệu chính thức hiện hành. Khảo sát xu hướng thị trường nhà ở của MLIT cho năm tài chính 2024, công bố tháng 6 năm 2025, hỏi các hộ gia đình thuê nhà tư nhân về phí thủ tục gia hạn; bảng hỏi loại trừ rõ ràng khoản phí gia hạn trả cho chủ nhà, chỉ tính phí hành chính của công ty môi giới. Theo định nghĩa đó, 44.7% số hộ cho biết có khoản phí này, và trong số những hộ nêu ra số tiền, 61.5% nói đúng bằng một tháng tiền thuê, thêm 28.8% nữa ở mức dưới một tháng. Tỷ lệ này dao động trong một biên độ hẹp kể từ năm tài chính 2020, khi con số là 39.6%.

Điều gì xảy ra nếu bạn không làm gì: Gia hạn theo luật định

Nhiều người thuê cho rằng nếu hợp đồng hết hạn mà không ký hợp đồng mới thì họ phải dọn đi. Pháp luật Nhật Bản nói gần như điều ngược lại — và đây là sự bảo vệ quan trọng nhất mà một người thuê nhà ở có được.

Điều 26 khoản 1 Luật Thuê đất và Thuê nhà quy định rằng khi hợp đồng thuê nhà có thời hạn xác định và không bên nào thông báo về việc không gia hạn (hoặc chỉ gia hạn với điều kiện thay đổi) trong khoảng từ một năm đến sáu tháng trước ngày hết hạn, thì hợp đồng được coi là đã gia hạn với cùng các điều kiện. Phần quy định bổ sung thêm một điểm then chốt: hợp đồng được gia hạn không có thời hạn xác định.

Phía chủ nhà bị bó hẹp. Theo Điều 28, thông báo không gia hạn hoặc chấm dứt của chủ nhà không có hiệu lực trừ khi có lý do chính đáng, được đánh giá dựa trên nhu cầu sử dụng tòa nhà của cả hai bên, quá trình và mục đích sử dụng của quan hệ thuê, tình trạng của tòa nhà, và mọi khoản tiền được đề nghị để người thuê dọn đi. Theo Điều 27, một thông báo chấm dứt hợp lệ phải sau sáu tháng mới phát sinh hiệu lực; theo Điều 30, mọi thỏa thuận đặc biệt trái với các quy tắc này và gây bất lợi cho người thuê đều vô hiệu. Một khi hợp đồng không còn thời hạn xác định, việc rút lui của người thuê trở nên dễ hơn: theo Điều 617 khoản 1 mục (ii) Bộ luật Dân sự, bên nào cũng có thể thông báo vào bất cứ lúc nào, và hợp đồng thuê chấm dứt sau ba tháng.

Khi việc gia hạn đi kèm tăng tiền thuê

Thông báo gia hạn thường đi kèm một đề xuất tăng tiền thuê. Hai việc này khác nhau về mặt pháp lý, và sẽ có ích nếu bạn trả lời chúng một cách riêng biệt.

Điều 32 Luật Thuê đất và Thuê nhà cho phép mỗi bên yêu cầu điều chỉnh tiền thuê cho tương lai khi tiền thuê đã trở nên bất hợp lý vì thay đổi về thuế hoặc các gánh nặng khác, vì biến động giá đất hoặc giá nhà, hoặc vì so sánh với tiền thuê của các tòa nhà tương tự ở lân cận. Quyền này cũng thuộc về người thuê: nếu các căn hộ tương đương gần đó đã rẻ đi, bạn có thể yêu cầu giảm.

Khi các bên không thể thống nhất, Điều 32 khoản 2 cho phép người thuê trả một mức tiền mà họ cho là hợp lý cho đến khi bản án công nhận việc tăng giá có hiệu lực pháp luật. Đối trọng nằm ngay trong cùng khoản đó: nếu tòa án ấn định một mức cao hơn, phần còn thiếu phải được trả kèm lãi suất 10% mỗi năm. Quy định này bảo vệ bạn khỏi bị ép tăng ngay lập tức, chứ không phải một lời mời trả thiếu vô thời hạn. Và bản thân việc từ chối tăng tiền thuê không phải là lý do chính đáng để từ chối gia hạn theo Điều 28.

Thương lượng: Điều gì hiệu quả và điều gì không

Không có quyền pháp lý nào buộc phải giảm một khoản phí gia hạn đã được thỏa thuận hợp lệ; mọi sự giảm bớt đều là một quyết định thương mại. Nhưng bài toán kinh tế của chủ nhà nghiêng về việc giữ lại một người thuê tốt, và lợi thế của bạn nằm ở đó.

Hai điều không có tác dụng: không trả tiền mà vẫn tiếp tục ở, việc này biến một cuộc thảo luận thành một vi phạm hợp đồng; và khẳng định rằng khoản phí là bất hợp pháp, điều mà sau năm 2011 nhìn chung là không chính xác. Nếu chủ nhà không nhượng bộ, các quầy tư vấn nhà ở của chính quyền địa phương và các trung tâm tư vấn tiêu dùng có tư vấn miễn phí, dù khả năng tiếp cận và ngôn ngữ hỗ trợ khác nhau tùy từng địa phương.

Hợp đồng thuê có thời hạn cố định: Không gia hạn, không phí gia hạn

Không phải hợp đồng thuê nào ở Nhật Bản cũng được gia hạn. Điều 38 khoản 1 Luật Thuê đất và Thuê nhà cho phép một hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định quy định, bất kể Điều 30, rằng sẽ không có việc gia hạn — nhưng chỉ khi hợp đồng được lập thành văn bản, chẳng hạn bằng văn bản công chứng. Đây chính là 定期建物賃貸借, hay 定期借家.

Một hợp đồng như vậy chấm dứt khi hết thời hạn, và vì không có việc gia hạn nên cũng không có phí gia hạn. Thay vào đó, nếu cả hai bên muốn tiếp tục, sẽ có một hợp đồng hoàn toàn mới, và chủ nhà có thể thu phí cho việc đó; có thu hay không và thu bao nhiêu thì khác nhau tùy chủ nhà và bất động sản.

Sự đánh đổi rất rõ ràng: hợp đồng có thời hạn cố định loại bỏ khoản phí định kỳ và thường đi kèm tiền thuê thấp hơn, nhưng nó cũng loại bỏ sự bảo vệ bằng lý do chính đáng theo Điều 28 — điều làm cho các quan hệ thuê nhà thông thường ở Nhật Bản rất vững chắc.

Trước khi ký: Nơi khoản phí phải được công bố

Thời điểm tốt nhất để xử lý phí gia hạn là trước khi bắt đầu thuê, khi bạn vẫn còn có thể chọn một căn hộ khác. Theo Điều 35 Luật Kinh doanh Giao dịch Bất động sản, một công ty môi giới có giấy phép, trước khi hợp đồng được giao kết, phải giao bản giải thích bằng văn bản về các vấn đề quan trọng, do một chuyên viên giao dịch bất động sản đã đăng ký và có chứng chỉ trình bày. Đối với hợp đồng thuê, các nội dung phải nêu bao gồm thời hạn hợp đồng và các vấn đề liên quan đến việc gia hạn. Đó là nơi bạn nên tìm thấy khoản phí, và thời điểm để hỏi là ngay khi phần giải thích đang được trình bày:

• Có phí gia hạn không, bao nhiêu, và bao lâu một lần? Một tháng cho mỗi hai năm và một tháng cho mỗi năm là hai tổng số rất khác nhau trong một kỳ ở năm năm.
• Có thêm phí thủ tục gia hạn trả cho công ty môi giới, và có khoản phí định kỳ từ công ty bảo lãnh tiền thuê không?
• Đây là hợp đồng thuê thông thường hay hợp đồng thuê có thời hạn cố định? Nếu là loại có thời hạn cố định, công ty môi giới phải giải thích rằng không có việc gia hạn, vậy hãy cộng các chi phí định kỳ vào tiền thuê và so sánh các căn hộ theo con số đó.

Những điểm riêng đối với cư dân nước ngoài

Không có gì trong pháp luật về phí gia hạn phụ thuộc vào quốc tịch, nhưng một số điểm thực tế lại tác động khác đi đối với người thuê nhà là người nước ngoài.

Luật Hợp đồng Tiêu dùng bảo vệ bạn, kể cả khi chủ nhà là cá nhân. Điều 2 định nghĩa bên kinh doanh là pháp nhân hoặc tổ chức khác, hoặc cá nhân tham gia hợp đồng với tư cách kinh doanh hoặc vì mục đích kinh doanh. Một cá nhân cho thuê căn hộ như một hoạt động kinh doanh vì vậy là bên kinh doanh, và hợp đồng thuê nhà ở là một hợp đồng tiêu dùng. Sự bảo vệ này không phụ thuộc vào việc chủ nhà có phải là công ty hay không — cũng không phụ thuộc vào quốc tịch hay tư cách lưu trú của bạn.

Hãy dự trù nó cho cả thời gian bạn sinh sống ở đây. Với chu kỳ hai năm ở mức một tháng tiền thuê, một kỳ ở sáu năm nghĩa là thêm ba tháng tiền thuê — và cú sốc mà người thuê nhà thường kể lại không phải là số tiền mà là việc nó đến vào một thời điểm không hề được dự tính.

Hãy giữ cho thẻ lưu trú của bạn còn hiệu lực. Các công ty quản lý thường yêu cầu xem một thẻ còn hiệu lực khi gia hạn — đây là một việc kiểm tra mang tính hợp đồng dân sự, tách biệt với các thủ tục xuất nhập cảnh, nhưng một chiếc thẻ sắp hết hạn có thể làm phức tạp thời điểm gia hạn.

Việc chọn thành phố làm thay đổi phép tính. Khi cân nhắc các lời mời làm việc ở những thành phố khác nhau, hãy so sánh trọn gói chi phí nhà ở, chứ không chỉ mức tiền thuê ghi trên quảng cáo. Và những người mới đến thường ký hợp đồng một cách vội vàng, theo lịch trình do ngày bắt đầu công việc quyết định — đúng là tình huống mà tiêu chí “rõ ràng và cụ thể” của phán quyết năm 2011 nhắm tới.

Câu hỏi thường gặp