Hai tháng tiền thuê được trao cho chủ nhà ngay trong ngày bạn ký hợp đồng. Hai năm sau, một bản hóa đơn gửi đến liệt kê giấy dán tường, sàn nhà, vệ sinh và một chiếc chìa khóa; tổng số tiền nuốt trọn khoản đặt cọc, và đôi khi còn kèm yêu cầu trả thêm phần chênh lệch. Tài liệu viết bằng tiếng Nhật, thời hạn thì như ngay lập tức, và cách dễ nhất là cứ thế trả tiền.
Luật pháp có lợi cho người thuê hơn nhiều so với những gì bản hóa đơn đó gợi ý. Từ tháng 4 năm 2020, Bộ luật Dân sự đã ghi rõ bằng văn bản rằng nghĩa vụ khôi phục nguyên trạng của người thuê không bao gồm hao mòn do sử dụng thông thường hay sự xuống cấp của tòa nhà theo thời gian. Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch ban hành một bản hướng dẫn phân chia phần chi phí còn lại, kèm bảng khấu hao làm phần gánh chịu của người thuê nhỏ dần theo từng năm, cùng một bản tóm tắt tiếng Anh dành cho cư dân nước ngoài. Không điều nào trong số đó tự động phát huy tác dụng: nó chỉ có hiệu quả khi người thuê biết hạng mục nào thực sự thuộc trách nhiệm của mình và cần yêu cầu những gì.
Shikikin là gì, và không phải là gì
Điều 622-2 Bộ luật Dân sự định nghĩa khoản tiền này bất kể nó được gọi bằng tên gì: tiền đặt cọc là khoản tiền người thuê giao cho chủ nhà, dù mang tên gọi nào, nhằm bảo đảm cho các nghĩa vụ tiền bạc phát sinh theo hợp đồng thuê. Một dòng ghi “tiền bảo chứng” trong hợp đồng ở vùng Kansai về bản chất vẫn có thể là tiền đặt cọc. Điều quan trọng vào ngày dọn vào là ranh giới giữa khoản tiền sẽ được trả lại và khoản tiền không bao giờ quay về.
| Khoản mục | Mức thông thường | Có được hoàn lại? |
|---|---|---|
| Tiền đặt cọc | Thường vào khoảng hai tháng tiền thuê | Có, sau khi trừ những gì bạn nợ |
| Tiền lễ | Thường 1–2 tháng tiền thuê; phổ biến ở vùng Kanto | Không, không bao giờ được trả lại |
| Phí môi giới | Do công ty môi giới thu | Không |
| Phí công ty bảo lãnh | Thường khoảng một tháng tiền thuê | Không |
| Shikibiki | Một phần cố định của tiền cọc, được thỏa thuận trước | Không — bị khấu trừ bất kể tình trạng nhà |
Bộ dịch 敷引 là “khoản phí khôi phục nguyên trạng không hoàn lại” và khuyên người thuê hỏi rõ số tiền này trước khi ký. Chi phí ban đầu khi vào ở khác nhau theo từng vùng, ước chừng bằng bốn đến bảy tháng tiền thuê.
Điều 622-2 chứa một quy định khiến nhiều người thuê bất ngờ: chủ nhà có thể dùng tiền đặt cọc để bù vào các nghĩa vụ mà người thuê không thanh toán, nhưng người thuê không thể yêu cầu chủ nhà làm việc đó. Bảo chủ nhà trừ tiền thuê tháng cuối vào khoản đặt cọc không phải là quyền của bạn.
Quy định quyết định việc hoàn tiền của bạn
Điều 622-2 cũng quy định thời điểm khoản tiền trở nên phải hoàn trả: chủ nhà phải trả lại tiền đặt cọc sau khi trừ các nghĩa vụ tiền bạc của người thuê theo hợp đồng, một khi hợp đồng thuê đã chấm dứt và bất động sản đã được trả lại, hoặc quyền thuê đã được chuyển nhượng hợp pháp.
Hãy đọc kỹ thứ tự đó. Nghĩa vụ chỉ hình thành vào lúc bàn giao, chứ không phải khi thời hạn hợp đồng kết thúc. Hướng dẫn của Bộ nói thẳng: trừ khi hợp đồng ấn định một thời điểm khác, người thuê không thể đòi lại tiền đặt cọc cho đến khi thực sự dọn khỏi căn nhà, dẫn chiếu một bản án năm 1974 của Tòa án Tối cao. Giữ chìa khóa cho đến khi nhận được tiền không phải là một đòn bẩy — nó chỉ làm chậm thời điểm quyền đòi tiền của bạn phát sinh và có thể khiến bạn phải trả thêm tiền thuê cho những ngày dôi ra.
Bộ luật Dân sự không ấn định thời hạn tính bằng ngày. Hợp đồng mẫu của Bộ, tức Hợp đồng thuê nhà ở tiêu chuẩn, lấp khoảng trống đó: chủ nhà phải hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc không chậm trễ ngay khi căn nhà được trả lại, sau khi trừ tiền thuê còn nợ, chi phí khôi phục nguyên trạng chưa thanh toán hoặc các nghĩa vụ khác, và khi có khoản khấu trừ thì phải trình bày rõ ràng bảng chi tiết cho người thuê. Mẫu đó chỉ là khuôn mẫu chứ không phải yêu cầu pháp lý — Bộ nêu rõ việc sử dụng nó không do luật bắt buộc — nhưng nhiều hợp đồng thuê tư nhân vẫn theo mẫu này.
“Khôi phục nguyên trạng” không có nghĩa là “mới như ban đầu”
Hiểu lầm phổ biến nhất nằm ở ý nghĩa của 原状回復. Điều 621 quy định khi hợp đồng thuê chấm dứt, người thuê phải khôi phục những hư hỏng phát sinh sau khi nhận bàn giao — rồi ngay trong chính điều luật đó loại trừ hao mòn do sử dụng thông thường và sự xuống cấp theo thời gian của tài sản thuê. Điều luật còn bổ sung một miễn trừ thứ hai: không có nghĩa vụ khôi phục nếu hư hỏng phát sinh từ những nguyên nhân không quy trách nhiệm được cho người thuê.
Hướng dẫn của Bộ triển khai từ ngoại lệ đó. Khôi phục nguyên trạng có nghĩa là sửa chữa phần giá trị của tòa nhà bị suy giảm do cố ý hoặc sơ suất của người thuê, do vi phạm nghĩa vụ quản lý cẩn trọng, hoặc do sử dụng vượt quá mức thông thường. Sự xuống cấp theo thời gian và hao mòn thông thường được xem là đã được thanh toán qua tiền thuê, nên tính thêm khi trả nhà sẽ là thu tiền hai lần.
Ba hệ quả rút ra từ đó, và hướng dẫn của Tokyo nêu rõ chúng trong phần giải đáp tình huống. Đưa căn hộ trở lại đúng tình trạng lúc dọn vào không phải là chuẩn mực. Việc sửa chữa nhằm thu hút người thuê tiếp theo, hay thay thiết bị cũ bằng thiết bị mới hơn, là nâng cấp và thuộc chi phí của chủ nhà. Hư hỏng do nguyên nhân nằm ngoài tầm kiểm soát của bạn — động đất, rò rỉ từ kết cấu tòa nhà, nước từ căn hộ tầng trên — không thuộc trách nhiệm của bạn.
Sử dụng thông thường không đồng nghĩa với bỏ mặc. Điều 400 đặt ra nghĩa vụ quản lý cẩn trọng, và Điều 615 buộc người thuê phải thông báo cho chủ nhà không chậm trễ khi cần sửa chữa. Hơi nước đọng trên cửa sổ là đặc tính của tòa nhà; nhưng hơi nước đọng bị bỏ mặc không lau và không báo cho đến khi tường mục nát thì thuộc trách nhiệm của người thuê.
Ai trả cho khoản nào
Bộ, cùng với Hiệp hội Quản lý Bất động sản Nhật Bản, phát hành một tờ rơi tiếng Anh ngắn dành cho người thuê về vấn đề này, đề tháng 3 năm 2023. Cách phân bổ dưới đây lấy từ tờ rơi đó và từ bảng đính kèm hợp đồng thuê mẫu.
| Khu vực | Thường là chi phí của chủ nhà | Thường là chi phí của người thuê |
|---|---|---|
| Tường, giấy dán tường | Vệt sẫm màu phía sau tủ lạnh (do điện làm ố); dấu dán áp phích; lỗ đinh ghim không cần thay tấm tường; lỗ vít của máy điều hòa do người thuê lắp; bạc màu do ánh nắng | Lỗ thủng phải thay tấm tường; dầu mỡ nhà bếp do vệ sinh kém; nấm mốc lan rộng vì bỏ mặc hơi nước đọng; ố vàng và mùi thuốc lá; vẽ bậy |
| Sàn nhà | Vết lõm và dấu do đồ nội thất để lại; đánh xi sàn; bạc màu do ánh nắng hoặc rò rỉ từ kết cấu; thay mặt chiếu tatami cho người thuê kế tiếp | Vết xước khi di chuyển đồ nội thất; vết bẩn và nấm mốc do làm đổ mà không xử lý; vết gỉ sét dưới tủ lạnh; hư hỏng do mưa hắt qua cửa sổ mở |
| Khu vực ẩm ướt, thiết bị | Khử trùng bếp và nhà vệ sinh; thay bồn tắm còn nguyên vẹn cho người thuê kế tiếp; nứt kính lưới thép do kết cấu tòa nhà; thiết bị hỏng khi hết tuổi thọ | Cặn vôi và nấm mốc ở bồn tắm, nhà vệ sinh hay bồn rửa mặt do vệ sinh không đầy đủ; dầu mỡ trên bếp và quạt hút mùi; vết cào và mùi của thú cưng |
| Trần nhà, chìa khóa, vệ sinh | Thay chìa khóa khi chìa không bị hỏng cũng không bị mất; dịch vụ vệ sinh chuyên nghiệp khi người thuê đã dọn dẹp bình thường | Vết do đèn bắt trực tiếp lên trần mà không dùng đế gắn; thay chìa khóa sau khi làm mất hoặc dùng sai cách; vệ sinh phải làm vì đã bỏ bê việc dọn dẹp thông thường |
Hai hạng mục chiếm tỷ trọng tranh chấp lớn bất thường. Trong khảo sát các công ty quản lý mà Bộ thực hiện tháng 11–tháng 12 năm 2022, những bộ phận thường gây rắc rối nhất là giấy dán tường với 73.5 phần trăm số đơn vị trả lời và sàn nhà với 52.4 phần trăm, tiếp đến là thảm và sàn nhựa cushion floor với 33.4 phần trăm và vệ sinh với 30.2 phần trăm.
Quy tắc khấu hao giúp giảm hóa đơn của bạn
Ngay cả khi một khoản chi phí thực sự thuộc về bạn, hiếm khi bạn phải trả toàn bộ. Hướng dẫn áp dụng đường khấu hao thẳng giảm dần xuống giá trị còn lại là một yên trong suốt tuổi thọ sử dụng của hạng mục, nên bạn ở càng lâu thì phần phải gánh càng nhỏ.
| Hạng mục | Tuổi thọ sử dụng được áp dụng |
|---|---|
| Giấy dán tường; cốt chiếu tatami, thảm, sàn nhựa cushion floor | 6 năm |
| Mặt chiếu tatami; cửa trượt giấy, cột | Không có — được coi là vật tư tiêu hao |
| Sàn gỗ | Không có với sửa chữa cục bộ; dùng tuổi thọ của tòa nhà khi thay toàn bộ |
| Bồn rửa bếp | 5 năm |
| Máy điều hòa và thiết bị sưởi, thiết bị dùng gas | 6 năm |
| Nội thất không phải kim loại (tủ ngăn kéo, tủ chén) | 8 năm |
| Phụ kiện kim loại, bồn cầu, bồn rửa mặt | 15 năm |
| Phòng tắm lắp ghép, tủ giày | Tuổi thọ sử dụng của tòa nhà |
Khi áp dụng tuổi thọ của chính tòa nhà, hướng dẫn dùng 47 năm cho bê tông cốt thép, 22 năm cho nhà gỗ, 20 năm cho khung gỗ trát vữa, 38 năm cho gạch, đá và blốc, và 34, 27 hoặc 19 năm cho khung thép tùy theo độ dày khung.
Phép tính khá đơn giản. Giấy dán tường được thay mới vào lúc bạn dọn vào, và bạn rời đi sau ba năm, thì phần bạn chịu là 50 phần trăm; sau bốn năm tám tháng, khoảng 22 phần trăm; quá sáu năm thì chạm mức sàn một yên. Nếu giấy dán tường đã ba năm tuổi khi bạn đến, số năm đó được cộng vào thời gian ở của bạn — đó là lý do nên hỏi về ngày thay mới gần nhất.
Không chỉ giá tiền mà cả phạm vi cũng bị giới hạn. Về nguyên tắc, phần của người thuê chỉ giới hạn ở đơn vị thi công tối thiểu cần thiết để sửa phần bị hư hỏng — tính theo mét vuông, hoặc theo từng tấm. Với giấy dán tường, hướng dẫn chấp nhận mở rộng đến toàn bộ mặt tường chứa chỗ hư hỏng, vì một mảng giấy mới sẽ khác biệt rõ rệt. Hướng dẫn không chấp nhận tính tiền cả phòng chỉ để đồng màu, với một ngoại lệ: khi việc hút thuốc đã làm ố màu hoặc để lại mùi khắp phòng.
Hết tuổi thọ sử dụng không có nghĩa là được phép muốn làm gì thì làm: nghĩa vụ quản lý cẩn trọng vẫn tiếp tục, và việc cố ý phá hỏng giấy dán tường vốn lẽ ra vẫn dùng được vẫn có thể khiến bạn phải góp một phần chi phí.
Một ví dụ tính toán của Bộ
Một nghiên cứu tình huống của Bộ từ tháng 3 năm 2023 cho thấy các mảnh ghép kết hợp ra sao: một căn hộ bê tông cốt thép, 16 năm tuổi vào lúc dọn vào, thời gian thuê bốn năm, tiền đặt cọc ¥120,000, và tổng chi phí sửa chữa ¥266,000.
Giấy dán tường — ¥36,000 tiền thi công, tính cho người thuê ¥6,000
Hình vẽ của một đứa trẻ phủ kín hai mặt tường (15 m²) của phòng khách 30 m², và cả phòng đã được dán lại giấy. Đây là hư hỏng cố ý nên nghĩa vụ phát sinh — nhưng chỉ trên hai mặt tường đó, tại mốc bốn năm trên đường khấu hao sáu năm: ¥1,200/m² × 15 m² × 1/3.
Sàn gỗ — ¥150,000 tiền thi công, tính cho người thuê ¥86,170
Những vết xước và vết lõm do sơ suất trải khắp căn phòng 10 m² buộc phải thay toàn bộ sàn, khiến tuổi thọ của tòa nhà được đưa vào tính toán. Bê tông cốt thép là 47 năm và tòa nhà đã 20 năm tuổi, nên phần phải chịu là 27/47: ¥15,000/m² × 10 m².
Thay mặt chiếu tatami — ¥30,000 tiền thi công, tính cho người thuê ¥0
Hai trong sáu tấm chiếu bị bạc màu do ánh nắng, và cả sáu tấm đều được thay mặt. Bạc màu do nắng là xuống cấp theo thời gian; thay mặt những tấm còn lại là nâng cấp.
Vệ sinh — ¥50,000 tiền thi công, tính cho người thuê ¥0
Người thuê đã dọn dẹp căn hộ tử tế khi rời đi. Dịch vụ vệ sinh chuyên nghiệp trong tình huống đó là chi phí của chủ nhà khi không có điều khoản đặc biệt hợp lệ nào quy định khác.
Tổng phần của người thuê là ¥92,170 so với ¥266,000 tiền thi công, và ¥27,830 được hoàn lại. Khoảng cách đó chính là điều đáng lưu ý: một hóa đơn liệt kê chi tiết không đồng nghĩa với một hóa đơn bạn phải trả.
Dành cho người lao động nước ngoài muốn xây dựng sự nghiệp tại Nhật Bản
Dịch vụ của TreeGlobalPartners hoàn toàn miễn phí cho người lao động nước ngoài — không có bất kỳ khoản phí nào, không có chi phí ẩn. Chúng tôi hỗ trợ việc thay đổi công việc hoặc việc làm mới phù hợp tại Nhật Bản với các nhà tuyển dụng đã được xác minh. Các thủ tục xin visa, thay đổi tình trạng cư trú và hỗ trợ đăng ký được xử lý thông qua công ty liên kết của tập đoàn Tree Administrative Scrivener Corporation, mang đến cho bạn dịch vụ một cửa thực sự.
Tư vấn với TreeGlobalPartners →Điều khoản đặc biệt lấn át quy định mặc định
Tất cả những điều trên là quy định mặc định, và luật hợp đồng Nhật Bản cho phép các bên thỏa thuận khác đi. Một 特約 — điều khoản đặc biệt — có thể đặt lên người thuê những gánh nặng mà Bộ luật Dân sự không đặt ra. Điều khoản về vệ sinh và vệ sinh máy điều hòa được báo cáo nhiều nhất trong khảo sát năm 2022 của Bộ, thường với mức giá cố định theo diện tích căn hộ. Những điều khoản như vậy không đứng độc lập: dựa trên án lệ của Tòa án Tối cao và Luật Hợp đồng Tiêu dùng, hướng dẫn đặt ra ba yêu cầu để một điều khoản áp đặt gánh nặng đặc biệt có hiệu lực.
- Phải có lý do khách quan, hợp lý cho điều khoản đó — một nhu cầu thực sự, không mang tính bóc lột. Ví dụ mà hướng dẫn đưa ra là tiền thuê được đặt thấp hơn rõ rệt so với mặt bằng địa phương để bù lại, và hướng dẫn nói rằng nhóm trường hợp này cần được hiểu theo nghĩa hẹp.
- Người thuê nhận thức được rằng mình đang gánh những nghĩa vụ sửa chữa vượt quá phạm vi khôi phục nguyên trạng thông thường.
- Người thuê đã bày tỏ sự đồng ý gánh chịu nghĩa vụ đó.
Tòa án Tối cao, trong bản án ngày 16 tháng 12 năm 2005 được hướng dẫn trích dẫn, đã đặt ra chuẩn mực cho việc chuyển hao mòn thông thường sang người thuê: chi phí đó thông thường đã được thu hồi qua tiền thuê, nên áp đặt nó là một gánh nặng đặc biệt ngoài dự kiến, đòi hỏi tối thiểu rằng phạm vi hao mòn thông thường mà người thuê sẽ trả phải được nêu cụ thể ngay trong chính điều khoản — hoặc, khi hợp đồng không rõ ràng, chủ nhà đã giải thích bằng lời, người thuê đã hiểu rõ, và nội dung đó đã trở thành một phần của thỏa thuận.
Tuy vậy, vẫn có những điều khoản đứng vững. Điều 10 Luật Hợp đồng Tiêu dùng vô hiệu hóa những điều khoản hạn chế quyền hoặc làm nặng thêm nghĩa vụ của người tiêu dùng so với quy định pháp luật không mang tính bắt buộc và gây thiệt hại một chiều cho lợi ích của họ trái với nguyên tắc thiện chí — thế nhưng ngày 24 tháng 3 năm 2011, Tòa án Tối cao vẫn công nhận hiệu lực của một điều khoản khấu trừ một khoản cố định từ tiền đặt cọc cho hao mòn thông thường, khi số tiền đó không cao bất thường so với thông lệ thị trường. Với điều khoản về vệ sinh, hướng dẫn liệt kê các tiêu chí được áp dụng: phạm vi có được nêu rõ hay không, có rõ ràng rằng hao mòn thông thường đang được chuyển sang người thuê hay không, và số tiền có hợp lý hay không. Tòa án đã ra phán quyết theo cả hai hướng với những cách diễn đạt tương tự.
Bằng chứng khi vào ở và buổi kiểm tra khi trả nhà
Phần lớn tranh chấp về tiền đặt cọc xoay quanh một câu hỏi thực tế chứ không phải câu hỏi pháp lý: vết đó đã có sẵn từ trước hay chưa? Bộ xác định rằng sự không chắc chắn về việc hư hỏng có tồn tại trước thời gian thuê hay không là một nguyên nhân chính gây rắc rối, và giải quyết nó bằng hồ sơ được lập ngay từ đầu.
- Đọc kỹ các điều khoản về khôi phục nguyên trạng trước khi ký. Sách hướng dẫn của Bộ dành cho người thuê nước ngoài liệt kê việc này trong số các mục cần xác nhận tại buổi giải thích trước khi ký hợp đồng, cùng với số tiền đặt cọc, khoản shikibiki nếu có và phí gia hạn nếu có.
- Tìm bảng đơn giá tham khảo. Hợp đồng mẫu có biểu mẫu để ghi đơn giá khôi phục nguyên trạng theo từng vị trí; một hợp đồng ghi rõ ¥1,200 mỗi mét vuông cho giấy dán tường sẽ để lại ít chỗ tranh cãi hơn nhiều.
- Hoàn thành bảng kiểm tra tình trạng và chụp ảnh mọi thứ. Bộ ban hành biểu mẫu “Xác nhận tình trạng hiện tại” và đề nghị người thuê báo cáo mọi hư hỏng đã có từ trước. Ảnh chụp là bằng chứng khách quan về thời điểm một vết xuất hiện: các góc phòng, chân tường, phía sau thiết bị gia dụng, khung cửa sổ, khu vực ẩm ướt, chiếu tatami, đường nối giấy dán tường.
Trong thời gian thuê, nghĩa vụ cũng đi theo chiều ngược lại. Việc cải tạo mà không có sự cho phép bằng văn bản bị cấm theo các điều khoản tiêu chuẩn, và Bộ cảnh báo rằng thay đổi trái phép thường dẫn đến hóa đơn khôi phục nguyên trạng rất lớn. Máy điều hòa do bạn lắp đặt cần được cho phép trước và phải được tháo đi khi bạn rời đi. Nếu một thiết bị hỏng, hãy liên hệ chủ nhà hoặc công ty quản lý thay vì tự gọi thợ của mình: khi chủ nhà đã chỉ định đơn vị sửa chữa, phần công việc bạn tự thu xếp vượt quá báo giá của họ có thể khiến bạn phải trả khoản chênh lệch.
Vào lúc kết thúc, trình tự thông thường là một buổi kiểm tra có mặt người thuê, thông báo miệng về những gì cần sửa chữa, và bảng quyết toán được gửi sau đó — cách làm được khoảng 60 phần trăm công ty quản lý mô tả trong khảo sát năm 2022, trong khi khoảng 7 phần trăm hoàn toàn không yêu cầu người thuê có mặt. Nếu bạn không thể có mặt, hãy chụp ảnh căn hộ trống trước khi giao trả chìa khóa.
Buổi kiểm tra là lúc người thuê nước ngoài dễ chịu thiệt nhất, vì một tài liệu tiếng Nhật được đưa ra và người ta yêu cầu bạn ký tên. Câu trả lời của hướng dẫn đáng được nhắc lại: nếu thứ bạn ký chỉ đơn thuần xác nhận rằng có hư hỏng, thì đó không phải là sự đồng ý gánh chi phí; và ngay cả khi bạn đã đồng ý, nếu hợp đồng thuê không có điều khoản đặc biệt về khôi phục nguyên trạng, thì những hư hỏng không do cố ý hay sơ suất của bạn gây ra vốn chưa bao giờ là khoản bạn phải trả.
Khi bảng quyết toán đến tay, hãy rà soát từng dòng một. Đối chiếu với bảng ở trên, hạng mục đó có thực sự thuộc trách nhiệm của bạn không? Khấu hao đã được áp dụng chưa, và tính từ ngày thay mới nào? Phạm vi có phải là đơn vị sửa chữa tối thiểu, hay là tính tiền cả phòng cho hư hỏng chỉ trên một mặt tường? Có hạng mục nào là nâng cấp không? Có điều khoản đặc biệt nào được áp dụng không? Về đơn giá, hướng dẫn giữ thái độ công bằng — chi phí khác nhau tùy vật liệu và phương pháp thi công, và đơn giá thường đã bao gồm nhân công — nhưng bạn có quyền được biết lý do: chủ nhà phải giải thích các chi phí đã khấu trừ và làm rõ căn cứ, và bạn có thể yêu cầu bảng chi tiết.
Nếu chủ nhà bán tòa nhà trong thời gian bạn thuê, nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc đương nhiên chuyển sang chủ sở hữu mới, theo án lệ được hướng dẫn dẫn chiếu.
Nếu bạn không đồng ý: Các nấc thang giải quyết
Thương lượng giải quyết được phần lớn các trường hợp: trong khảo sát năm 2022 của Bộ, 96.1 phần trăm công ty quản lý cho biết đã giải quyết theo cách đó, cao hơn thương lượng có luật sư dẫn dắt với 11.9 phần trăm, tố tụng khoản tiền nhỏ với 10.5 phần trăm, kiện tụng thông thường với 6.2 phần trăm và giải quyết tranh chấp ngoài tòa với 3.2 phần trăm. Hãy mang theo bản hướng dẫn, ảnh chụp và hợp đồng của bạn, và yêu cầu căn cứ của từng dòng thay vì tranh cãi về tổng số. Trong bất kỳ thủ tục chính thức nào, bên đối lập là chủ nhà được nêu tên trong hợp đồng của bạn, chứ không phải công ty quản lý — điểm mà hướng dẫn của Tokyo nêu rõ ràng.
| Hướng giải quyết | Phạm vi và chi phí | Đặc điểm |
|---|---|---|
| Tư vấn tiêu dùng | Đường dây nóng người tiêu dùng 188 do Cơ quan Bảo vệ Người tiêu dùng vận hành, kết nối tới trung tâm tiêu dùng địa phương; về nguyên tắc hoạt động hằng ngày. Tư vấn miễn phí, cước gọi do người gọi trả | Tư vấn, và đôi khi hỗ trợ trong việc làm việc với bên kia. Các trung tâm tiêu dùng tiếp nhận khoảng 30,000 đến 40,000 lượt tư vấn về nhà thuê mỗi năm, trong đó tranh chấp về tiền đặt cọc và khôi phục nguyên trạng chiếm 30 đến 40 phần trăm. |
| Hòa giải dân sự | Tòa án giản lược; lệ phí nộp đơn thấp hơn kiện tụng | Không công khai; một hội đồng hỗ trợ các bên đạt thỏa thuận, và thỏa thuận một khi được ghi vào biên bản sẽ có hiệu lực như bản án đã có hiệu lực pháp luật; hơn 90 phần trăm kết thúc trong vòng ba tháng |
| Tố tụng khoản tiền nhỏ | Yêu cầu về tiền từ ¥600,000 trở xuống; lệ phí nộp đơn ¥1,000 cho mỗi ¥100,000 yêu cầu, nên một yêu cầu ¥180,000 tốn ¥2,000 | Về nguyên tắc chỉ một phiên xét xử, phán quyết ngay trong ngày, dựa trên chứng cứ có sẵn tại thời điểm đó. Không được kháng cáo lên tòa án địa phương, chỉ có thể khiếu nại lại chính tòa án giản lược đó. Mỗi người được dùng mười lần mỗi năm, và vụ việc sẽ chuyển sang thủ tục tố tụng thông thường nếu bị đơn yêu cầu |
Vượt quá ¥600,000 thì áp dụng thủ tục tố tụng thông thường; tòa án giản lược có thẩm quyền tới ¥1.4 triệu, thời gian trung bình 3.7 tháng so với 2.5 tháng của tố tụng khoản tiền nhỏ. Tố tụng khoản tiền nhỏ được thiết kế để tiến hành mà không cần luật sư — 90.7 phần trăm các vụ như vậy do chính các đương sự tự thực hiện — và tòa án có công bố biểu mẫu cho yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc. Dù vậy đây vẫn là kiện tụng: hãy chuẩn bị chứng cứ, vì chỉ có một phiên xét xử và không có kháng cáo.
Lớp quy định bổ sung của Tokyo, và vì sao địa phương quan trọng
Thực tiễn về tiền đặt cọc không đồng nhất trên khắp Nhật Bản. Tiền lễ được Bộ mô tả là phổ biến ở vùng Kanto; kiểu khấu trừ cố định shikibiki gắn với miền tây Nhật Bản. Một số tỉnh còn bổ sung quy định riêng, và Tokyo là trường hợp rõ nhất. Theo Điều lệ về phòng ngừa tranh chấp liên quan đến việc thuê nhà ở tại Tokyo, ban hành ngày 31 tháng 3 năm 2004 và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 10 năm 2004, công ty môi giới có giấy phép phải trao cho người dự định thuê một văn bản và giải thích bốn nội dung trước khi ký hợp đồng: nguyên tắc chung về chi phí khôi phục nguyên trạng khi trả nhà; nguyên tắc chung về chi phí sửa chữa trong thời gian thuê; những khoản mà người thuê thực sự phải gánh theo chính hợp đồng này, bao gồm mọi điều khoản đặc biệt; và đầu mối liên hệ khi cần sửa chữa.
Điều lệ này áp dụng cho việc thuê nhà ở tại Tokyo do một công ty môi giới có giấy phép làm trung gian hoặc đại diện — không áp dụng cho mặt bằng kinh doanh, hợp đồng ký trực tiếp với chủ nhà, hay việc gia hạn hợp đồng. Khi công ty môi giới không tuân thủ, Thống đốc có thể đưa ra chỉ đạo và khuyến nghị, và có thể công bố việc không tuân thủ. Chính quyền thủ đô cũng ban hành một bản hướng dẫn đi kèm, hiện là ấn bản lần thứ tư đề tháng 12 năm 2022. Lý do nên ngồi nghe hết phần giải thích thể hiện qua các con số của Tokyo: trong khoảng 17,200 lượt tư vấn về hợp đồng thuê nhà nhận được trong năm tài khóa 2020, quyết toán tiền đặt cọc khi trả nhà là nhóm lớn nhất với 37 phần trăm.
Ở những nơi khác, khuôn khổ pháp luật quốc gia vẫn được áp dụng. Theo Điều 35 Luật Giao dịch Bất động sản, công ty môi giới phải để một chuyên viên giao dịch đã đăng ký thực hiện phần giải thích bằng văn bản trước khi ký bất kỳ hợp đồng thuê nào, và quy định hướng dẫn thi hành yêu cầu nội dung đó phải bao gồm việc quyết toán tiền đặt cọc — khoản tiền sẽ được quyết toán khi hợp đồng kết thúc, dù được trả dưới tên gọi nào. Đó chính là thời điểm để hỏi về shikibiki, điều khoản vệ sinh và đơn giá, ở bất kỳ tỉnh thành nào.
Quy định và tập quán khác nhau theo từng địa phương, và hướng dẫn của Bộ chỉ là hướng dẫn chứ không phải luật có tính ràng buộc. Chính văn bản này cũng nói vậy: đó là một chuẩn mực chung nhằm phòng ngừa tranh chấp, việc áp dụng không bắt buộc, và việc khôi phục nguyên trạng được xác định theo từng trường hợp căn cứ vào hợp đồng và thực tế sử dụng bất động sản.
Câu hỏi thường gặp
Dành cho người lao động nước ngoài muốn xây dựng sự nghiệp tại Nhật Bản
Dịch vụ của TreeGlobalPartners hoàn toàn miễn phí cho người lao động nước ngoài — không có bất kỳ khoản phí nào, không có chi phí ẩn. Chúng tôi hỗ trợ việc thay đổi công việc hoặc việc làm mới phù hợp tại Nhật Bản với các nhà tuyển dụng đã được xác minh. Các thủ tục xin visa, thay đổi tình trạng cư trú và hỗ trợ đăng ký được xử lý thông qua công ty liên kết của tập đoàn Tree Administrative Scrivener Corporation, mang đến cho bạn dịch vụ một cửa thực sự.
Tư vấn với TreeGlobalPartners →Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Thông tin chính xác tính đến tháng 7 năm 2026. Nguồn: Điều 400, 615, 621 và 622-2 Bộ luật Dân sự và Điều 10 Luật Hợp đồng Tiêu dùng (cơ sở dữ liệu pháp luật e-Gov); Hướng dẫn về tranh chấp liên quan đến khôi phục nguyên trạng (bản sửa đổi lại, tháng 8 năm 2011) cùng tài liệu tham khảo kèm theo (tháng 3 năm 2023), Hợp đồng thuê nhà ở tiêu chuẩn (bản tháng 3 năm 2018) và các tài liệu hướng dẫn đa ngôn ngữ dành cho người thuê của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch; Điều 35 Luật Giao dịch Bất động sản và Điều 16-4-3 của quy định hướng dẫn thi hành luật này; và điều lệ cùng bản hướng dẫn phòng ngừa tranh chấp thuê nhà của Chính quyền Thủ đô Tokyo (ấn bản lần thứ tư, tháng 12 năm 2022). Hướng dẫn của Bộ là hướng dẫn chứ không phải luật có tính ràng buộc, và việc khôi phục nguyên trạng được xác định theo từng trường hợp căn cứ vào hợp đồng và thực tế sử dụng bất động sản. Tập quán về tiền đặt cọc và quy định địa phương khác nhau theo từng tỉnh thành. Hãy xác nhận tình huống áp dụng cho hợp đồng và địa phương của chính bạn, và tìm tư vấn chuyên môn cho tranh chấp cụ thể. Đây chỉ là thông tin chung; không phải tư vấn pháp lý.