Mendapatkan Kembali Uang Jaminan Sewa: Apa yang Sebenarnya Diberikan Hukum Jepang kepada Penyewa

Sewa dua bulan berpindah ke pemilik properti pada hari Anda menandatangani kontrak. Dua tahun kemudian datang tagihan yang mencantumkan kertas dinding, lantai, pembersihan, dan kunci; totalnya menelan habis uang jaminan, dan kadang masih ada tuntutan atas selisihnya. Dokumennya berbahasa Jepang, tenggatnya terasa mendesak, dan hal termudah yang bisa dilakukan adalah membayar.

Hukumnya jauh lebih berpihak kepada penyewa daripada yang tersirat dari tagihan itu. Sejak April 2020, KUH Perdata menyatakan secara tertulis bahwa kewajiban penyewa untuk memulihkan properti tidak mencakup keausan akibat pemakaian normal maupun penuaan bangunan. Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata menerbitkan pedoman yang membagi sisa biayanya, lengkap dengan tabel penyusutan yang memperkecil bagian penyewa dari tahun ke tahun, ditambah ringkasan berbahasa Inggris untuk penduduk asing. Tidak ada yang berjalan otomatis: semua itu baru bekerja bila penyewa tahu pos biaya mana yang memang menjadi tanggungannya dan apa yang harus ia minta.

Apa Itu Shikikin, dan Apa yang Bukan

Pasal 622-2 KUH Perdata mendefinisikannya tanpa memedulikan sebutan uang tersebut: uang jaminan adalah uang yang diserahkan penyewa kepada pemilik properti, dengan nama apa pun, untuk menjamin kewajiban keuangan berdasarkan perjanjian sewa. Pos “uang jaminan” dalam kontrak di wilayah Kansai bisa jadi merupakan shikikin secara substansi. Yang penting pada hari Anda masuk adalah pembagian antara uang yang kembali dan uang yang tidak.

Kementerian menerjemahkan 敷引 sebagai “biaya pemulihan yang tidak dapat dikembalikan” dan meminta penyewa menanyakan besarannya sebelum menandatangani kontrak. Biaya masuk berbeda-beda menurut wilayah, dengan kisaran empat hingga tujuh bulan sewa sebagai panduan kasar.

Aturan yang Menentukan Pengembalian Uang Anda

Pasal 622-2 juga menetapkan kapan uang itu wajib dikembalikan: pemilik properti harus mengembalikan uang jaminan dikurangi kewajiban keuangan penyewa berdasarkan perjanjian sewa, setelah perjanjian sewa berakhir dan properti telah dikembalikan, atau setelah hak sewa dialihkan secara sah.

Perhatikan urutannya baik-baik. Kewajiban itu baru mengeras pada saat serah terima, bukan saat masa sewa habis. Pedoman kementerian menyatakannya dengan gamblang: kecuali kontrak menetapkan waktu lain, penyewa tidak dapat menagih uang jaminannya sebelum bangunan benar-benar dikosongkan, dengan merujuk putusan Mahkamah Agung tahun 1974. Menahan kunci sampai uangnya cair bukanlah alat penekan — langkah itu justru menunda saat lahirnya tagihan Anda dan bisa menimbulkan sewa untuk hari-hari tambahan.

KUH Perdata tidak menetapkan tenggat dalam satuan hari. Kontrak model kementerian, yaitu Perjanjian Sewa Perumahan Standar, mengisi celah itu: pemilik properti wajib mengembalikan seluruh uang jaminan tanpa penundaan begitu properti dikosongkan, dikurangi tunggakan, biaya pemulihan yang belum dibayar, atau kewajiban lain; dan bila ada jumlah yang dipotong, ia wajib menunjukkan rinciannya secara jelas kepada penyewa. Model itu adalah templat, bukan keharusan hukum — kementerian sendiri menyatakan penggunaannya tidak diwajibkan undang-undang — tetapi banyak kontrak sewa swasta mengikutinya.

“Pemulihan” Tidak Berarti “Seperti Baru”

Kesalahpahaman paling umum menyangkut arti 原状回復. Pasal 621 menyebutkan bahwa penyewa harus memulihkan kerusakan yang timbul setelah properti diserahkan kepadanya ketika perjanjian sewa berakhir — lalu, di dalam pasal itu sendiri, mengecualikan keausan yang timbul dari pemakaian normal dan penuaan properti yang disewakan. Pasal itu menambahkan pengecualian kedua: tidak ada kewajiban pemulihan bila kerusakan disebabkan hal-hal yang tidak dapat dipersalahkan kepada penyewa.

Pedoman kementerian dibangun di atas pengecualian tersebut. Pemulihan berarti memperbaiki penurunan nilai bangunan yang disebabkan oleh kesengajaan atau kelalaian penyewa, pelanggaran kewajiban kehati-hatian, atau pemakaian yang melampaui pemakaian normal. Penuaan dan keausan wajar dianggap sudah dibayar melalui uang sewa, sehingga menagihkannya lagi saat keluar sama dengan menagih dua kali.

Tiga konsekuensi mengikuti hal itu, dan pedoman Tokyo menyebutkannya dalam contoh-contoh jawabannya. Mengembalikan unit ke kondisi seperti saat Anda masuk bukanlah standarnya. Perbaikan yang dilakukan untuk menarik penyewa berikutnya, atau penggantian perlengkapan lama dengan yang lebih baru, adalah peningkatan mutu dan menjadi beban pemilik. Kerusakan akibat sebab di luar kendali Anda — gempa bumi, kebocoran struktur bangunan, air dari tetangga di lantai atas — bukan tanggungan Anda.

Siapa Membayar Apa

Kementerian, bersama Asosiasi Manajemen Properti Jepang, menerbitkan selebaran singkat berbahasa Inggris untuk penyewa mengenai pertanyaan ini, bertanggal Maret 2023. Pembagian di bawah ini berasal dari selebaran tersebut dan dari tabel yang dilampirkan pada kontrak model.

Dua pos menyumbang porsi sengketa yang tidak sebanding. Dalam survei kementerian terhadap perusahaan pengelola pada November–Desember 2022, bagian yang paling sering menimbulkan masalah adalah kertas dinding dengan 73,5 persen responden dan lantai dengan 52,4 persen, lalu karpet dan lantai vinil dengan 33,4 persen serta pembersihan dengan 30,2 persen.

Aturan Penyusutan yang Memangkas Tagihan Anda

Bahkan ketika suatu biaya memang menjadi tanggungan Anda, jarang sekali Anda harus membayarnya penuh. Pedoman menerapkan garis lurus yang turun sampai nilai sisa satu yen sepanjang masa pakai barang tersebut, sehingga semakin lama Anda tinggal di sana, semakin kecil bagian Anda.

Bila yang berlaku adalah masa pakai bangunan itu sendiri, pedoman memakai 47 tahun untuk beton bertulang, 22 tahun untuk konstruksi kayu, 20 tahun untuk rangka kayu berlapis mortar, 38 tahun untuk bata, batu, dan blok, serta 34, 27, atau 19 tahun untuk rangka baja menurut ketebalan rangkanya.

Hitungannya sederhana. Kertas dinding yang diganti baru saat Anda masuk, lalu Anda keluar setelah tiga tahun, menempatkan bagian Anda pada 50 persen; setelah empat tahun delapan bulan, sekitar 22 persen; lewat enam tahun, angkanya menyentuh batas bawah satu yen. Jika kertas dinding itu sudah berumur tiga tahun ketika Anda datang, tahun-tahun tersebut ditambahkan pada masa tinggal Anda — itulah sebabnya tanggal penggantian terakhir layak ditanyakan.

Bukan hanya harganya yang dibatasi, cakupannya juga. Sebagai patokan dasar, bagian penyewa dibatasi pada satuan pengerjaan minimum yang diperlukan untuk memperbaiki bagian yang rusak — dalam meter persegi, atau satu panel. Untuk kertas dinding, pedoman menerima perluasan sampai seluruh bidang dinding yang memuat kerusakan tersebut, karena tambalan kertas baru akan terlihat berbeda. Pedoman tidak menerima penagihan untuk seluruh ruangan hanya demi menyeragamkan warna, dengan satu pengecualian: bila asap rokok telah mengubah warna atau meninggalkan bau di seluruh ruangan.

Contoh Perhitungan dari Kementerian

Sebuah studi kasus kementerian dari Maret 2023 memperlihatkan bagaimana semua bagian itu bertemu: apartemen beton bertulang yang berumur 16 tahun saat penyewa masuk, masa sewa empat tahun, uang jaminan ¥120.000, dan pekerjaan perbaikan senilai total ¥266.000.

Total tanggungan penyewa adalah ¥92.170 dari pekerjaan senilai ¥266.000, dan ¥27.830 kembali kepadanya. Selisih itulah intinya: tagihan yang dirinci per item tidak sama dengan tagihan yang wajib Anda bayar.

Klausul Khusus yang Mengesampingkan Aturan Baku

Semua uraian di atas adalah aturan baku, dan hukum kontrak Jepang membolehkan para pihak menyimpang darinya. Sebuah 特約 — klausul khusus — dapat membebankan hal-hal kepada penyewa yang tidak akan dibebankan oleh KUH Perdata. Klausul pembersihan dan pembersihan pendingin udara paling sering dilaporkan dalam survei kementerian tahun 2022, biasanya dengan harga tetap yang ditentukan berdasarkan luas unit. Klausul semacam itu tidak berdiri sendiri: dengan bersandar pada yurisprudensi Mahkamah Agung dan Undang-Undang Kontrak Konsumen, pedoman menetapkan tiga syarat agar klausul yang membebankan kewajiban khusus dapat berlaku.

• Ada alasan yang objektif dan rasional untuk klausul itu — kebutuhan yang nyata, bukan sesuatu yang eksploitatif. Contoh dalam pedoman adalah uang sewa yang ditetapkan jelas di bawah harga pasar setempat sebagai imbalannya, dan pedoman menyatakan bahwa kategori ini harus ditafsirkan secara sempit.
• Penyewa menyadari bahwa ia memikul kewajiban perbaikan yang melampaui pemulihan biasa.
• Penyewa telah menyatakan persetujuannya untuk memikul kewajiban tersebut.

Mahkamah Agung, dalam putusan 16 Desember 2005 yang dikutip pedoman, menetapkan tolok ukur untuk mengalihkan keausan wajar kepada penyewa: biayanya lazimnya sudah tertutup oleh uang sewa, sehingga membebankannya merupakan beban khusus yang tidak terduga, dan karena itu paling tidak menuntut agar cakupan keausan wajar yang akan dibayar penyewa dirinci secara spesifik di dalam klausul itu sendiri — atau, bila kontraknya tidak jelas, pemilik telah menjelaskannya secara lisan, penyewa benar-benar memahaminya, dan hal itu menjadi bagian dari kesepakatan.

Meski begitu, ada klausul yang bertahan. Pasal 10 Undang-Undang Kontrak Konsumen membatalkan ketentuan yang membatasi hak konsumen atau memberatkan kewajibannya dibandingkan hukum yang bersifat mengatur, serta merugikan kepentingannya secara sepihak dan bertentangan dengan iktikad baik — namun pada 24 Maret 2011 Mahkamah Agung menguatkan klausul yang memotong sejumlah uang tetap dari uang jaminan untuk keausan wajar, karena besarannya tidak luar biasa tinggi dibandingkan praktik pasar. Untuk klausul pembersihan, pedoman merinci ujian yang dipakai: apakah cakupannya dinyatakan, apakah jelas bahwa keausan wajar sedang dialihkan, dan apakah jumlahnya wajar. Pengadilan pernah memutus ke dua arah untuk rumusan yang serupa.

Bukti Saat Masuk dan Inspeksi Saat Keluar

Sebagian besar sengketa uang jaminan berputar pada pertanyaan faktual, bukan pertanyaan hukum: apakah bekas itu memang sudah ada sebelumnya? Kementerian menyebut ketidakpastian mengenai apakah kerusakan sudah ada sebelum masa sewa sebagai penyebab utama masalah, dan menjawabnya dengan dokumentasi yang dibuat sejak awal.

• Bacalah ketentuan pemulihan sebelum menandatangani kontrak. Buku panduan kementerian untuk penyewa asing mencantumkan hal ini sebagai salah satu poin yang harus dipastikan pada penjelasan prakontrak, bersama besaran uang jaminan, ada tidaknya shikibiki, dan ada tidaknya biaya perpanjangan.
• Cari harga satuan indikatif. Kontrak model menyediakan formulir untuk mencatat harga satuan pemulihan menurut lokasi; kontrak yang mencantumkan ¥1.200 per meter persegi untuk kertas dinding menyisakan jauh lebih sedikit ruang perdebatan.
• Isi daftar periksa kondisi dan potret semuanya. Kementerian menerbitkan formulir “Konfirmasi Kondisi Saat Ini” dan meminta penyewa melaporkan apa pun yang sudah ada sebelumnya. Foto adalah bukti objektif tentang kapan suatu bekas muncul: sudut ruangan, lis lantai, bagian belakang peralatan rumah tangga, kusen jendela, area basah, tatami, dan sambungan kertas dinding.

Selama masa sewa, kewajiban juga berjalan ke arah sebaliknya. Merenovasi tanpa izin tertulis dilarang menurut ketentuan standar, dan kementerian mengingatkan bahwa perubahan tanpa izin cenderung melahirkan tagihan pemulihan yang sangat besar. Pendingin udara yang Anda pasang memerlukan izin lebih dahulu dan harus dilepas ketika Anda pergi. Bila ada perlengkapan yang rusak, hubungi pemilik atau pengelola, bukan tukang pilihan Anda sendiri: bila pemilik telah menunjuk tukang perbaikan tertentu, pekerjaan yang Anda atur sendiri dan melampaui perkiraan biaya mereka bisa membuat Anda menanggung kelebihannya.

Pada akhir masa sewa, urutan yang lazim adalah inspeksi dengan kehadiran penyewa, pemberitahuan lisan tentang apa yang perlu diperbaiki, dan rincian tagihan yang dikirim belakangan — digambarkan demikian oleh sekitar 60 persen perusahaan pengelola dalam survei 2022, sementara sekitar 7 persen sama sekali tidak mensyaratkan kehadiran. Jika Anda tidak akan hadir, potretlah unit yang sudah kosong sebelum menyerahkan kembali kuncinya.

Inspeksi inilah saat penyewa asing paling rentan, karena muncul dokumen berbahasa Jepang dan tanda tangan diminta. Jawaban pedoman layak diulang: bila yang Anda tanda tangani sekadar membenarkan bahwa kerusakan itu ada, hal itu bukan persetujuan untuk menanggung biayanya; dan bahkan bila Anda memang menyetujuinya, ketika perjanjian sewa tidak memuat klausul khusus tentang pemulihan, kerusakan yang tidak disebabkan kesengajaan atau kelalaian Anda sejak awal memang bukan tanggungan Anda.

Ketika rincian tagihan datang, telusuri baris demi baris. Apakah pos itu memang tanggungan Anda menurut tabel di atas? Apakah penyusutan sudah diterapkan, dan dihitung dari tanggal penggantian yang mana? Apakah cakupannya satuan perbaikan minimum, atau tagihan satu ruangan penuh untuk kerusakan pada satu bidang saja? Adakah pos yang sebenarnya merupakan peningkatan mutu? Apakah ada klausul khusus yang berlaku? Soal harga satuan, pedoman bersikap berimbang — biaya berbeda menurut bahan dan metode, dan suatu tarif biasanya sudah termasuk upah kerja — tetapi Anda berhak atas alasannya: pemilik wajib menjelaskan biaya yang dipotong dan memperjelas dasarnya, dan Anda boleh meminta rinciannya.

Jika Anda Tidak Setuju: Tangga Eskalasi

Perundingan menyelesaikan sebagian besar perkara semacam ini: dalam survei kementerian tahun 2022, 96,1 persen perusahaan pengelola melaporkan penyelesaian dengan cara itu, di atas negosiasi yang dipimpin pengacara sebesar 11,9 persen, gugatan sederhana 10,5 persen, litigasi 6,2 persen, dan penyelesaian sengketa alternatif 3,2 persen. Datanglah dengan pedoman, foto-foto Anda, dan kontrak Anda, lalu tanyakan dasar dari setiap baris alih-alih mempersoalkan totalnya. Dalam setiap proses formal, pihak lawan adalah pemilik yang namanya tercantum dalam kontrak Anda, bukan perusahaan pengelola — hal yang dinyatakan secara tegas oleh pedoman Tokyo.

Di atas ¥600.000, yang berlaku adalah proses biasa; pengadilan sumir berwenang sampai ¥1,4 juta, dengan rata-rata 3,7 bulan dibandingkan 2,5 bulan untuk gugatan sederhana. Gugatan sederhana dirancang agar bisa berjalan tanpa pengacara — 90,7 persen proses semacam itu dijalankan sendiri oleh para pihak — dan pengadilan menerbitkan formulir untuk tuntutan pengembalian uang jaminan. Ini tetaplah litigasi: siapkan buktinya, karena sidangnya hanya sekali dan tidak ada banding.

Lapisan Tambahan di Tokyo, dan Mengapa Lokasi Penting

Praktik uang jaminan tidak seragam di seluruh Jepang. Uang terima kasih digambarkan kementerian sebagai hal yang lazim di wilayah Kanto; gaya potongan tetap shikibiki lekat dengan Jepang bagian barat. Sejumlah prefektur juga menambahkan aturannya sendiri, dan Tokyo adalah contoh yang paling jelas. Menurut Peraturan Daerah tentang Pencegahan Sengketa Terkait Sewa Perumahan di Tokyo, yang diundangkan pada 31 Maret 2004 dan berlaku sejak 1 Oktober 2004, perantara berizin wajib memberikan dokumen tertulis kepada calon penyewa dan menjelaskan empat hal sebelum kontrak dibuat: prinsip umum mengenai biaya pemulihan saat keluar; prinsip umum mengenai biaya perbaikan selama masa sewa; apa yang sebenarnya ditanggung penyewa berdasarkan kontrak tertentu itu, termasuk klausul khusus apa pun; dan titik kontak untuk urusan perbaikan.

Peraturan itu mencakup sewa hunian di Tokyo yang diperantarai atau diageni oleh perantara berizin — bukan tempat usaha, bukan kontrak yang ditandatangani langsung dengan pemilik, dan bukan perpanjangan. Bila perantara tidak mematuhinya, Gubernur dapat mengeluarkan pembinaan dan rekomendasi, serta dapat mengumumkan ketidakpatuhan tersebut. Pemerintah Metropolitan Tokyo menerbitkan pedoman pendamping, yang kini sudah edisi keempat bertanggal Desember 2022. Alasan untuk menyimak penjelasan itu sampai selesai terlihat dari angka-angka Tokyo: dari sekitar 17.200 konsultasi soal kontrak sewa yang diterima pada tahun fiskal 2020, penyelesaian uang jaminan saat keluar adalah kategori terbesar dengan 37 persen.

Di daerah lain, kerangka nasional tetap berlaku. Menurut Pasal 35 Undang-Undang Perantara Transaksi Properti, perantara wajib menugaskan spesialis transaksi terdaftar untuk menyampaikan penjelasan tertulis sebelum perjanjian sewa mana pun dibuat, dan peraturan pelaksanaannya mewajibkan penjelasan itu mencakup penyelesaian uang jaminan — yaitu uang yang akan diperhitungkan pada akhir kontrak, dengan nama apa pun uang itu dibayarkan. Itulah saatnya menanyakan shikibiki, klausul pembersihan, dan harga satuan, di prefektur mana pun.

Pertanyaan yang Sering Diajukan