外国人在日本买房：房贷、税金与购房流程

每当在日外国居民开始考虑买房，总有两个问题被混在一起：法律上你能不能拥有这处房产？银行会不会把钱借给你？把这两件事分开来看，绝大部分困惑立刻就消失了。

第一个问题答案很短。民法第3条第2款规定，除法律或条约另有规定外，外国人享有与日本人同等的私权。战前制定的《外国人土地法》至今仍留在法典中，理论上可以通过政令加以限制，但相应的政令并不存在，因此它并未实际发挥作用。无论你持有哪一国的护照，土地和建筑物都会以完全相同的条件登记在你名下。

第二个问题才是真正要下功夫的地方。在国土交通省最近一次针对民间住房贷款机构的调查中，994家作出回答的机构中有801家——占80.6%——把国籍列为审查项目之一。这个数字比任何泛泛而谈的建议，都更能说明外国人在日本买房的真实处境。

谁可以在日本拥有不动产

在发达经济体当中，日本对于谁可以购买不动产的限制之少，相当罕见。众议院调查局在2026年2月梳理这一框架时说得很直白：除了需要农业委员会许可的农地之外，所有权的转移在实务上对日本人和外国人一样几乎不受管制。具体的规则只有三条，而其中可能触及一般住宅买卖的只有一条。

• 农地（農地法）。取得农地或牧草地需要农业委员会的许可，与国籍无关；未经许可的交易无效。
• 《国土利用计划法》（国土利用計画法）。在城市化推进区域内取得0.2公顷以上的土地（其他区域的门槛更高）时，须在交易后向都道府县知事申报，知事审查的是使用目的而不是价格。
• 《重要土地等调查法》（重要土地等調査法）。在被指定为特别注视区域的范围内——也就是防卫相关设施、海上保安厅设施、部分核能与机场设施周边以及国境离岛——涉及200平方米以上土地或建筑物的交易，须事先向内阁总理大臣申报，面积按每一笔土地、每一栋建筑物分别计算。卖方与买方各自负有申报义务，一方申报并不免除另一方的义务。未申报即签订合同，或申报虚假信息，可处6个月以下徒刑或100万日元以下罚金。该法本身并不限制取得行为。

不动产相关税金同样不因国籍而有区别，不过在税务上，居民与非居民适用的部分规则有所不同。

买房不会带来在留资格

日本没有任何一种以购买不动产为理由授予的在留资格，也不存在买到某个价位就能拿到资格的说法。之所以要特意说明，是因为相反的误解流传甚广。

人们通常想到的是经营・管理（経営・管理）资格，而它的要求围绕的是经营事业而非持有资产：需要实际的事务所、至少一名全职员工，并且根据2025年10月16日生效的上陆许可基准省令修订，还需具备经营或相关领域的博士、硕士或专业学位，或者三年以上相关的经营管理经验，外加日语能力的证明材料。你自住的房子是私人资产，既不构成事业，也不会缩短取得永住的路径。实际的顺序恰恰相反：稳定的工作与稳定的在留资格，才是让金融机构点头的前提。

用数据看房贷这道关

国土交通省每年都会对民间住房贷款机构进行调查。2025年度的调查于2025年10月至11月实施、2026年6月公布：调查对象1,175家机构，收到1,112份回答（94.6%），其中1,021家提供住房贷款。就审查项目这一问题，有994家作出了回答。

后续的问题询问这些机构实际接受哪一类申请人，可以多选。在801家审查国籍的机构中，721家列出日本国籍，678家列出永住者或特别永住者，118家列出日本人的配偶，36家给出其他答案。也就是说，永住资格被提及的频率几乎与日本国籍本身相当；作为日本人的配偶在相当一部分机构中也是被认可的路径；还有少数机构完全按另外的标准操作。

另有几个审查项目对外国申请人的影响格外明显。

• 工作年限。在以此为审查项目的933家机构中，661家要求1年以上，45家要求2年，121家要求3年。刚换工作两个月就去申请，是最常见的自找拒贷。
• 健康状况。866家机构要求加入团体信用人寿保险（団体信用生命保険），借款人身故时由保险偿还贷款；只有88家把它设为可选。如果健康状况导致无法投保，无论收入多高，贷款通常就到此为止。
• 营业区域。850家机构要求申请人居住在其营业区域内，572家接受在该区域内工作。地方银行和信用金库在地域上本来就有边界。
• 雇佣形态与负担率。在以雇佣形态为审查项目的702家机构中，357家排除派遣员工（派遣社員），286家排除合同制员工（契約社員）。还款负担率的上限，以全部债务合计占年收入的40%、35%、30%最为常见。

各家银行并不公开这些标准，这正是该调查的价值所在：先在工作上稳定下来，还清其他贷款，理顺在留资格的问题，然后再去找分支机构覆盖你居住地和工作地的金融机构。

Flat 35：唯一公开全部条件的贷款

Flat 35（フラット３５）是由民间金融机构与住宅金融支援机构合作提供的长期固定利率贷款。它的条件全部公开，因此成为天然的参照基准。

国籍条件是一道硬门槛。没有永住许可就无法使用 Flat 35，只能进入民间银行的市场——那里的标准并不公开，而且因机构而异，正是上面调查数据所描绘的处境。

买房实际要花多少钱

标价并不是编制预算时该盯着的数字：按日本的惯例，还要在标价之上叠加一次性的税金和各种费用，其中大部分要在最初几个月内支付。

合同的印花税（印紙税）

对截至2027年3月31日为止作成的不动产转让合同适用减轻税率。价格超过1,000万日元、在5,000万日元以下的，印花税为1万日元，法定税额为2万日元；超过5,000万日元、在1亿日元以下的为3万日元，法定税额为6万日元。

登记许可税（登録免許税）

在法务局办理产权登记时征收，以评估额为计算基础。

住宅建筑物与抵押权的减税，要求面积在50㎡以上、由个人取得作为自住用途、在取得后一年内完成登记，并在申请时附上市区町村长出具的证明书。现行的适用期限为2027年3月31日。土地转移登记1.5%的减轻税率在2026年度税制改正中获得延长，适用期间为2026年4月1日至2029年3月31日。

不动产取得税（不動産取得税）

这是由都道府县征收的一次性税金，通常在买房数月之后开出税单，计税依据是固定资产税评估额，而不是你实际支付的价格。标准税率为4%，根据限时特例措施，住宅及其用地降为3%；住宅用地的计税基础另有减半措施；符合条件的新建住宅还能再获得扣除。这两项措施都设有期限并已多次延长，因此请就你取得房产的时点向都道府县税务事务所确认。

消费税（消費税）与中介手续费（仲介手数料）

土地始终不课税。建筑物在卖方以事业者身份进行交易时属于课税对象——例如开发商，或转售房产的公司——而向个人购买时，则不属于消费税的课税范围。

中介手续费的上限由大臣告示规定，并且在任何情况下都属于课税对象。就买卖而言，200万日元以下部分的上限为5.5%，超过200万日元至400万日元部分为4.4%，超过400万日元部分为3.3%，均为含消费税的数值。另有一项规定允许中介在成交价800万日元以下的买卖中，最多收取33万日元。

其余的费用项目

• 司法书士（司法書士）报酬，用于制作和提交登记申请，在交割当天结算。
• 火灾保险，金融机构通常要求在贷款期间持续投保；在政府支持的制度下，地震保险作为火灾保险的附加条款承保。
• 贷款事务手续费与保证费，各机构之间差异很大，有时会超过税金的总额。

交易流程一步一步拆解

外国买家会被要求提供的材料

自2012年7月9日旧的外国人登录制度被废止以来，外国居民也被记载在住民基本台账上。中长期在留者——大致就是持有在留卡的人——可以在市区町村的窗口取得住民票，并在那里办理印鉴登记，这正是让你能够备齐标准材料的前提。

• 住民票副本（住民票の写し），外国居民的住民票还会记载国籍与地区以及在留卡的相关信息。
• 印鉴登记证明书（印鑑登録証明書）以及登记的印章本身，用于签订合同和提交登记申请。
• 在留卡（在留卡），用于身份确认。
• 收入证明——上一年度的源泉征收票（源泉徴収票）、市区町村的纳税证明，自营业者则需要报税资料。金融机构通常要求两到三年的资料，未缴纳的住民税或社会保险费会在审查中暴露出来。

入住之后持续发生的费用

固定资产税（固定資産税）由市区町村向每年1月1日登记在册的所有权人征收，标准税率为评估额的1.4%；在城市化推进区域内还会加征最高0.3%的都市计划税（都市計画税）。住宅用地享有大幅减免：200㎡以下的部分，计税基础降至六分之一，超出的部分降至三分之一。这就是小户型住宅的年度税单远低于名义税率的原因，也是把房子拆掉之后，同一块地的持有成本会突然大增的原因。

购买公寓还要每月缴纳管理费和修缮公积金（修繕積立金），两者都不可选择性缴纳，并且会随着建筑物使用年限的增加而上涨。相对于楼龄而言积累明显不足的修缮公积金，是日后临时摊派的常见来源。

住房贷款扣除（住宅ローン控除）

适用对象是税法上的日本居民——在日本生活和工作的外国居民一般属于此类，非居民则不属于。核心条件是：取得后六个月内入住，并持续居住至申报年度的12月31日；贷款的还款期限在十年以上；以及总所得在上限之内。2026年度税制改正将该制度延长了五年，覆盖至2030年入住的情形。

上限额度和适用类别会因入住年份以及建筑物的节能性能而不同，对节能性能较低住宅的支持正在逐步收紧。第一年需要自行办理纳税申报来主张扣除；受雇者其后各年一般通过年末调整办理。请就你所购房产的具体处理向税理士确认。

卖方居住在海外时的源泉扣缴规定

这一条常让买家措手不及，因为义务落在了看起来不该承担的一方身上。从非居民手中购买日本境内的土地或建筑物时，买方必须按转让价格的10.21%扣缴所得税及复兴特别所得税，并在付款次月的10日之前缴纳给税务署。

不过有一项针对性的免除规定：个人买家为本人或亲属自住而取得房产，且价格在1亿日元以下的，无需扣缴。大多数自住购房都落在这一范围内——但超过该金额的交易、通过公司进行的交易，或房产并非用于自住的情形则不适用。卖方的税务居住地未必能从合同上看出来，因此请在交割前以书面形式确认。

正在讨论中的制度调整

2025年，外国人取得日本不动产成为一个现实的政治议题，相关框架正在调整。不过到目前为止，改变的是数据的收集方式，而不是购买的权利。

国土交通省于2025年11月公布了对新建公寓登记数据的分析，涵盖2018年1月至2025年6月期间登记的约55万套住宅。分析发现，以海外住址取得的情形集中在东京中心区及其周边，并呈上升趋势。大臣指出，登记记录中并不包含国籍，因此该结果区分的是海外住址与国内住址，而不是外国人与日本人。

2025年12月公布的一揽子措施正是针对这一空白。申请所有权转移登记时提交的信息中将加入国籍——作为内部记录保存，而不是作为登记事项对外公示——《森林法》规定的申报也将加入国籍；在若干与土地相关的法律之下，法人申报还需加上代表人和控股股东的国籍。依据《外汇及外国贸易法》的非居民申报义务，也将扩大到以任何目的进行的取得行为。这些变更通过省令实施，目标是从2026年4月起施行，登记方面则在2026年度内实施。

外国买家最常卡住的地方

对于工作稳定、纳税记录清白，并且持有永住许可或有日本人配偶的外国居民来说，在日本买房是一个有据可循、可以预期的过程，在所有权这一环节上不存在国籍壁垒。真正要下功夫的，是在一切开始之前，先诚实地回答融资这个问题。

常见问题