Mỗi khi một cư dân nước ngoài tại Nhật Bản bắt đầu nghĩ đến chuyện mua nhà, hai câu hỏi thường bị trộn lẫn vào nhau. Về mặt pháp lý, bạn có được phép sở hữu bất động sản không? Và ngân hàng có cho bạn vay tiền không? Tách bạch hai câu hỏi này sẽ giải tỏa được phần lớn sự nhầm lẫn ngay lập tức.
Câu hỏi thứ nhất có câu trả lời ngắn gọn. Điều 3 khoản 2 Bộ luật Dân sự trao cho người nước ngoài các quyền dân sự giống như công dân Nhật Bản, trừ trường hợp luật hoặc điều ước quốc tế quy định khác. Một đạo luật từ trước chiến tranh, Luật Đất đai đối với người nước ngoài, vẫn còn nằm trên giấy tờ và về lý thuyết cho phép đặt ra hạn chế bằng chính lệnh của Nội các, nhưng không có chính lệnh nào như vậy tồn tại, nên nó không vận hành trên thực tế. Đất và nhà được đăng ký đứng tên bạn với điều kiện hoàn toàn giống nhau, bất kể bạn mang hộ chiếu nào.
Câu hỏi thứ hai mới là phần việc thực sự. Trong khảo sát gần đây nhất của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch đối với các tổ chức tư nhân cho vay mua nhà, 801 trong số 994 tổ chức trả lời — 80.6% — liệt kê quốc tịch là một trong các hạng mục họ thẩm định. Con số đó nói lên nhiều điều về trải nghiệm mua nhà của người nước ngoài tại Nhật Bản hơn bất kỳ lời khuyên chung chung nào.
Ai được phép sở hữu bất động sản tại Nhật Bản
Nhật Bản là một trường hợp khác thường trong nhóm các nền kinh tế phát triển ở chỗ nước này rất ít hạn chế ai được mua bất động sản. Cục Nghiên cứu Hạ viện, khi rà soát khung pháp lý vào tháng 2 năm 2026, đã nói thẳng: ngoài đất nông nghiệp vốn cần sự cho phép của ủy ban nông nghiệp, việc chuyển nhượng quyền sở hữu trên thực tế không bị quản lý, với người mua Nhật Bản cũng như người mua nước ngoài. Có ba quy định cụ thể thực sự tồn tại, và chỉ một trong số đó có khả năng chạm tới một giao dịch mua nhà thông thường.
- Đất nông nghiệp. Việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hoặc đất chăn thả cần được ủy ban nông nghiệp cho phép, bất kể quốc tịch; giao dịch không có sự cho phép đó là vô hiệu.
- Luật Quy hoạch sử dụng đất quốc gia. Việc nhận chuyển nhượng từ 0.2 hecta trở lên trong khu vực khuyến khích đô thị hóa, với các ngưỡng cao hơn ở những nơi khác, đòi hỏi phải thông báo cho tỉnh trưởng sau khi giao dịch; tỉnh trưởng xem xét mục đích sử dụng dự kiến chứ không phải mức giá.
- Luật Điều chỉnh việc sử dụng đất quanh các cơ sở trọng yếu. Bên trong một khu vực giám sát đặc biệt được chỉ định — các khu vực quanh cơ sở liên quan đến quốc phòng, cơ sở của Lực lượng Bảo vệ bờ biển Nhật Bản, một số cơ sở hạt nhân và sân bay, cùng các đảo biên giới — giao dịch liên quan đến đất hoặc công trình có diện tích từ 200 mét vuông trở lên phải được thông báo trước cho Thủ tướng, tính theo từng thửa đất và từng công trình. Bên bán và bên mua có nghĩa vụ thông báo riêng biệt; một bên nộp hồ sơ không làm chấm dứt nghĩa vụ của bên kia. Ký hợp đồng mà không thông báo, hoặc khai báo thông tin sai sự thật, có thể bị phạt tù đến sáu tháng hoặc phạt tiền đến một triệu yên. Luật này không hạn chế bản thân việc nhận chuyển nhượng.
Một căn hộ thông thường hay một căn nhà riêng lẻ cỡ vừa thường có diện tích dưới 200 mét vuông và nằm ngoài nghĩa vụ thông báo, ngay cả khi ở trong khu vực giám sát đặc biệt. Đừng mặc định như vậy — môi giới nên đối chiếu thửa đất với các khu vực do Văn phòng Nội các công bố.
Các loại thuế bất động sản cũng được thu mà không phân biệt quốc tịch, dù một số quy định có khác nhau giữa người cư trú và người không cư trú xét theo mục đích thuế.
Mua bất động sản không tạo ra tư cách lưu trú
Không có tư cách lưu trú nào của Nhật Bản được cấp trên cơ sở mua bất động sản, và cũng không có mức giá bất động sản nào mở ra một tư cách như vậy. Điều này cần được nói rõ vì niềm tin ngược lại đang lan truyền rộng rãi.
Tư cách mà mọi người thường nghĩ tới là Kinh doanh - Quản lý, với các điều kiện xoay quanh việc điều hành một doanh nghiệp chứ không phải nắm giữ tài sản: một cơ sở văn phòng thực tế, ít nhất một nhân viên toàn thời gian, và — theo quy định về tiêu chuẩn nhập cảnh sửa đổi có hiệu lực từ ngày 16 tháng 10 năm 2025 — hoặc bằng tiến sĩ, thạc sĩ hay bằng chuyên môn về quản trị hoặc lĩnh vực liên quan, hoặc ba năm kinh nghiệm quản lý phù hợp, cộng thêm bằng chứng bằng văn bản về năng lực tiếng Nhật. Ngôi nhà bạn ở là tài sản cá nhân; nó không tạo ra doanh nghiệp nào và cũng không rút ngắn con đường nào tới vĩnh trú. Trình tự trên thực tế đi theo hướng ngược lại: việc làm ổn định và tư cách lưu trú ổn định mới là thứ khiến bên cho vay gật đầu.
Câu chuyện vay mua nhà, qua các con số
Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch khảo sát các tổ chức tư nhân cho vay mua nhà hằng năm. Đợt khảo sát năm tài chính 2025 được thực hiện vào tháng 10 và tháng 11 năm 2025 và công bố vào tháng 6 năm 2026: 1,175 tổ chức được khảo sát, 1,112 tổ chức trả lời (94.6%), trong đó 1,021 tổ chức có cung cấp khoản vay mua nhà. Với câu hỏi về thẩm định, 994 tổ chức đã trả lời.
| Hạng mục thẩm định | Số tổ chức áp dụng | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| Tuổi khi trả hết nợ | 978 | 98.4% |
| Tuổi khi vay | 956 | 96.2% |
| Tình trạng sức khỏe | 955 | 96.1% |
| Thu nhập hằng năm | 936 | 94.2% |
| Thâm niên tại nơi làm việc hiện tại | 933 | 93.9% |
| Định giá tài sản bảo đảm | 905 | 91.0% |
| Tỷ lệ gánh nặng trả nợ | 904 | 90.9% |
| Địa bàn hoạt động của bên cho vay | 887 | 89.2% |
| Thỏa thuận bảo lãnh liên đới | 842 | 84.7% |
| Quốc tịch | 801 | 80.6% |
| Loại hình việc làm | 702 | 70.6% |
Câu hỏi tiếp theo hỏi các tổ chức đó thực sự chấp nhận đối tượng nào, cho phép chọn nhiều đáp án. Trong 801 tổ chức có xét quốc tịch, 721 tổ chức nêu quốc tịch Nhật Bản, 678 tổ chức nêu người vĩnh trú hoặc người vĩnh trú đặc biệt, 118 tổ chức nêu vợ/chồng của công dân Nhật Bản, và 36 tổ chức đưa ra đáp án khác. Như vậy tư cách vĩnh trú được nêu gần thường xuyên ngang với chính quốc tịch Nhật Bản, việc là vợ/chồng của công dân Nhật Bản là một con đường được thừa nhận tại một nhóm thiểu số đáng kể các tổ chức cho vay, và một số ít tổ chức hoạt động hoàn toàn theo tiêu chí khác.
Một số hạng mục khác cũng tác động nặng nề hơn mức bình thường lên người nộp đơn là người nước ngoài.
- Thâm niên làm việc. Trong 933 tổ chức thẩm định hạng mục này, 661 tổ chức đặt mức tối thiểu là một năm trở lên, 45 tổ chức đặt ở hai năm và 121 tổ chức đặt ở ba năm. Nộp đơn khi mới vào việc được hai tháng là kiểu tự chuốc lấy từ chối phổ biến nhất.
- Tình trạng sức khỏe. 866 tổ chức yêu cầu tham gia bảo hiểm nhân thọ tín dụng theo nhóm, loại bảo hiểm sẽ trả hết khoản vay nếu người vay qua đời; chỉ 88 tổ chức để việc này là tùy chọn. Nếu tình trạng sức khỏe khiến bạn không được nhận bảo hiểm, khoản vay thường dừng lại ở đó bất kể thu nhập ra sao.
- Địa bàn hoạt động. 850 tổ chức yêu cầu người nộp đơn phải sinh sống trong địa bàn hoạt động của họ và 572 tổ chức chấp nhận việc người nộp đơn làm việc trong địa bàn đó. Các ngân hàng khu vực và ngân hàng shinkin vốn dĩ bị giới hạn về mặt địa lý ngay từ thiết kế.
- Loại hình việc làm và tỷ lệ gánh nặng trả nợ. Trong 702 tổ chức thẩm định loại hình việc làm, 357 tổ chức loại trừ lao động phái cử và 286 tổ chức loại trừ nhân viên hợp đồng có thời hạn. Các mức trần gánh nặng trả nợ phổ biến nhất là 40%, 35% và 30% thu nhập hằng năm tính trên toàn bộ các khoản nợ.
Từng ngân hàng riêng lẻ không công bố những tiêu chí này, và đó là lý do khảo sát trên hữu ích: hãy ổn định công việc, tất toán các khoản vay khác, giải quyết xong vấn đề tư cách lưu trú, rồi tiếp cận những tổ chức cho vay có chi nhánh phủ nơi bạn sống và làm việc.
Flat 35: Bộ quy tắc duy nhất được công bố
Flat 35 là khoản vay dài hạn lãi suất cố định do các tổ chức tài chính tư nhân cung cấp trong quan hệ hợp tác với Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản. Các điều kiện của nó được công bố đầy đủ, và điều đó khiến nó trở thành mốc tham chiếu tự nhiên.
| Điều kiện | Yêu cầu |
|---|---|
| Quốc tịch / tư cách | Công dân Nhật Bản, người có phép vĩnh trú, hoặc người vĩnh trú đặc biệt |
| Tuổi khi nộp đơn | Dưới 70 (từ 70 tuổi trở lên vẫn có thể theo cơ chế trả nợ tiếp nối giữa cha mẹ và con) |
| Tổng tỷ lệ gánh nặng trả nợ | Từ 30% trở xuống nếu thu nhập hằng năm dưới 4 triệu yên; từ 35% trở xuống nếu từ 4 triệu yên trở lên, tính trên toàn bộ các khoản vay |
| Mục đích | Nhà để người nộp đơn hoặc người thân ở; không bao gồm bất động sản đầu tư |
| Số tiền vay | Từ 1 triệu yên đến 120 triệu yên, trong phạm vi chi phí xây dựng hoặc giá mua |
| Thời hạn vay | 15 đến 35 năm (từ 10 năm nếu người nộp đơn hoặc người đồng nghĩa vụ từ 60 tuổi trở lên), giới hạn ở mức ngắn hơn giữa 35 năm và 80 trừ đi số tuổi của bạn |
| Diện tích sàn | Từ 50㎡ trở lên đối với nhà riêng lẻ, nhà liền kề hoặc nhà xếp tầng; từ 30㎡ trở lên đối với căn hộ chung cư |
Điều kiện quốc tịch là ranh giới cứng. Nếu không có phép vĩnh trú, bạn không dùng được Flat 35 và phải bước vào thị trường ngân hàng tư nhân, nơi tiêu chí không được công bố và khác nhau giữa từng tổ chức — đúng tình cảnh mà các con số khảo sát ở trên mô tả.
Chi phí thực tế của một giao dịch mua
Giá niêm yết không phải con số để bạn lập ngân sách: thông lệ tại Nhật Bản còn cộng thêm các khoản thuế và phí một lần, phần lớn phải nộp trong vài tháng đầu tiên.
Thuế tem trên hợp đồng
Một biểu mức giảm được áp dụng cho các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản được lập đến hết ngày 31 tháng 3 năm 2027. Với mức giá trên 10 triệu yên đến 50 triệu yên, thuế là 10,000 yên so với mức luật định 20,000 yên; trên 50 triệu yên đến 100 triệu yên, thuế là 30,000 yên so với 60,000 yên.
Thuế đăng ký và cấp phép
Được thu khi quyền sở hữu được đăng ký tại Cục Pháp vụ, tính trên giá trị định giá.
| Loại đăng ký | Thuế suất luật định | Thuế suất ưu đãi |
|---|---|---|
| Chuyển nhượng quyền sở hữu đất | 2.0% | 1.5% |
| Bảo tồn quyền sở hữu, công trình nhà ở | 0.4% | 0.15% |
| Chuyển nhượng quyền sở hữu, công trình nhà ở | 2.0% | 0.3% |
| Xác lập thế chấp cho nguồn vốn mua nhà | 0.4% | 0.1% |
Các mức giảm dành cho công trình nhà ở và cho thế chấp đòi hỏi diện tích sàn từ 50㎡ trở lên, do cá nhân mua để tự mình ở, đăng ký trong vòng một năm, và có giấy chứng nhận của thị trưởng đơn vị hành chính địa phương kèm theo hồ sơ. Thời hạn hiệu lực hiện tại của các mức giảm này là ngày 31 tháng 3 năm 2027. Mức thuế suất ưu đãi 1.5% đối với chuyển nhượng đất đã được gia hạn theo cải cách thuế năm tài chính 2026, áp dụng từ ngày 1 tháng 4 năm 2026 đến ngày 31 tháng 3 năm 2029.
Thuế nhận chuyển nhượng bất động sản
Đây là thuế cấp tỉnh, thu một lần, vài tháng sau khi bạn mua, tính trên giá trị định giá dùng cho thuế tài sản cố định chứ không phải trên mức giá bạn đã trả. Thuế suất tiêu chuẩn là 4%, được giảm còn 3% đối với nhà ở và đất theo một biện pháp đặc biệt có thời hạn, và cơ sở tính thuế đối với đất ở được giảm một nửa theo một biện pháp riêng; nhà mới xây đáp ứng điều kiện còn được khấu trừ thêm. Cả hai biện pháp đều có thời hạn hết hiệu lực và đã nhiều lần được gia hạn, vì vậy hãy xác nhận tình trạng áp dụng cho ngày nhận chuyển nhượng của bạn với cơ quan thuế cấp tỉnh.
Thuế tiêu dùng và hoa hồng môi giới
Đất luôn luôn không chịu thuế. Công trình chịu thuế khi bên bán là doanh nghiệp hoạt động với tư cách doanh nghiệp — một chủ đầu tư, hoặc một công ty bán lại — và nằm ngoài phạm vi thuế tiêu dùng khi bạn mua từ một cá nhân.
Hoa hồng môi giới bị khống chế mức trần theo thông báo của bộ và chịu thuế trong mọi trường hợp. Đối với một giao dịch mua bán, mức trần là 5.5% cho phần đến 2 triệu yên, 4.4% cho phần trên 2 triệu yên đến 4 triệu yên, và 3.3% cho phần trên 4 triệu yên, tất cả đã bao gồm thuế tiêu dùng. Một quy định riêng cho phép môi giới xử lý giao dịch từ 8 triệu yên trở xuống được thu tối đa 330,000 yên.
Các khoản còn lại
- Phí của tư pháp thư sĩ cho việc chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký, thanh toán vào ngày tất toán.
- Bảo hiểm cháy nổ, thường được bên cho vay yêu cầu trong suốt thời hạn vay; bảo hiểm động đất là điều khoản bổ sung gắn vào hợp đồng bảo hiểm cháy nổ theo cơ chế được chính phủ hậu thuẫn.
- Phí thu xếp khoản vay và phí bảo lãnh, chênh lệch rất lớn giữa các bên cho vay và có thể vượt cả tiền thuế.
Dành cho người lao động nước ngoài muốn xây dựng sự nghiệp tại Nhật Bản
Dịch vụ của TreeGlobalPartners hoàn toàn miễn phí cho người lao động nước ngoài — không có bất kỳ khoản phí nào, không có chi phí ẩn. Chúng tôi hỗ trợ việc thay đổi công việc hoặc việc làm mới phù hợp tại Nhật Bản với các nhà tuyển dụng đã được xác minh. Các thủ tục xin visa, thay đổi tình trạng cư trú và hỗ trợ đăng ký được xử lý thông qua công ty liên kết của tập đoàn Tree Administrative Scrivener Corporation, mang đến cho bạn dịch vụ một cửa thực sự.
Tư vấn với TreeGlobalPartners →Giao dịch, theo từng bước
Thẩm định sơ bộ
Hãy nộp hồ sơ tới một hoặc nhiều bên cho vay trước khi bạn đưa ra đề nghị mua. Việc này nhanh, không mất phí, cho bạn biết mức trần thực tế, và người bán ở những thị trường cạnh tranh thường muốn nhìn thấy kết quả đó.
Tìm kiếm và xem nhà
Với nhà đã qua sử dụng, hãy hỏi xem đã có khảo sát hiện trạng công trình hay chưa. Từ tháng 4 năm 2018, môi giới phải ghi trong hợp đồng môi giới rằng họ có thể sắp xếp một cuộc khảo sát như vậy, và phải giải thích kết quả nếu đã có khảo sát. Khảo sát do một kiến trúc sư đã hoàn thành khóa đào tạo đăng ký thực hiện. Đây không phải là một sự bảo đảm, nhưng việc một bất động sản cũ không có khảo sát là điều đáng đưa vào giá.
Đơn đề nghị mua
Đây là văn bản thể hiện ý định, nêu rõ mức giá và các điều kiện của bạn. Chưa có tính ràng buộc, nhưng nó khởi động quá trình thương lượng và thường khiến bất động sản được rút khỏi thị trường trong khi hai bên thống nhất các điều khoản.
Giải thích các vấn đề quan trọng
Điều 35 Luật Kinh doanh môi giới bất động sản yêu cầu môi giới, trước khi hợp đồng được ký kết, phải để một chuyên viên giao dịch bất động sản có chứng chỉ giải thích các nội dung theo quy định và trao một văn bản trình bày các nội dung đó. Các quyền đã đăng ký, hạn chế sử dụng theo luật, việc cung cấp hạ tầng tiện ích, và với chung cư là quyền đối với khu đất cùng các chi phí quản lý đều nằm trong danh mục bắt buộc. Đây là tài liệu quan trọng nhất trong giao dịch; nếu tiếng Nhật vượt quá khả năng của bạn, hãy mang theo một phiên dịch viên.
Hợp đồng mua bán và tiền đặt cọc
Ký hợp đồng, dán tem thuế và thanh toán tiền đặt cọc; theo Điều 37, sau khi hợp đồng được lập còn phải có một văn bản riêng. Hãy đọc kỹ điều khoản hủy hợp đồng: theo thông lệ, bên mua có thể rút lui bằng cách mất tiền đặt cọc và bên bán bằng cách hoàn trả gấp đôi, nhưng chỉ cho đến khi việc thực hiện hợp đồng bắt đầu.
Thẩm định vay chính thức và hợp đồng tín dụng
Đây là hồ sơ chính thức, gắn với bất động sản cụ thể. Hợp đồng thường có điều khoản dự phòng về khoản vay, cho phép hủy hợp đồng mà không bị phạt nếu việc cấp vốn bị từ chối. Hãy xác nhận điều khoản này có trong hợp đồng của bạn và ghi nhớ thời hạn của nó.
Tất toán, bàn giao và đăng ký
Thường diễn ra trong một buổi làm việc duy nhất tại chi nhánh của bên cho vay. Khoản vay được giải ngân, số tiền còn lại được thanh toán, chìa khóa và giấy tờ được trao tay, và tư pháp thư sĩ nộp hồ sơ đăng ký tại Cục Pháp vụ ngay trong ngày.
Những giấy tờ người mua nước ngoài được yêu cầu
Cư dân nước ngoài đã được ghi vào Sổ đăng ký cư dân cơ bản kể từ ngày 9 tháng 7 năm 2012, khi hệ thống đăng ký người nước ngoài cũ bị bãi bỏ. Người lưu trú trung và dài hạn — nói chung là người có thẻ lưu trú — được cấp phiếu cư dân tại văn phòng hành chính địa phương và có thể đăng ký con dấu cá nhân tại đó, và chính điều này giúp bạn có được bộ giấy tờ tiêu chuẩn.
- Bản sao phiếu cư dân, đối với cư dân nước ngoài còn thể hiện quốc tịch hoặc khu vực và thông tin thẻ lưu trú.
- Giấy chứng nhận đăng ký con dấu và chính con dấu đã đăng ký, dùng cho hợp đồng và hồ sơ đăng ký.
- Thẻ lưu trú để xác minh danh tính.
- Chứng minh thu nhập — phiếu khấu trừ thuế tại nguồn của năm trước, các giấy chứng nhận thuế của địa phương, và với người tự kinh doanh là tờ khai quyết toán thuế. Bên cho vay thường muốn xem hai đến ba năm, và thuế cư trú hay bảo hiểm xã hội chưa nộp sẽ lộ ra trong quá trình thẩm định.
Hai quy định về đăng ký có hiệu lực từ ngày 1 tháng 4 năm 2024 áp dụng riêng cho chủ sở hữu là người nước ngoài. Người nước ngoài được đăng ký làm chủ sở hữu phải khai họ tên bằng chữ La-tinh, có bản trích lục phiếu cư dân, bản sao hộ chiếu hoặc bản khai có tuyên thệ làm bằng chứng. Và chủ sở hữu không có địa chỉ tại Nhật Bản phải cung cấp họ tên và địa chỉ của một người liên hệ trong nước, kèm văn bản đồng ý và giấy chứng nhận con dấu của người đó, hoặc phải ghi nhận rằng không có người liên hệ nào. Nếu bạn mua từ bên ngoài Nhật Bản, việc tìm được người sẵn lòng đứng tên liên hệ còn mất nhiều thời gian hơn cả bản thân việc đăng ký.
Những chi phí tiếp diễn sau khi bạn dọn vào ở
Thuế tài sản cố định do chính quyền địa phương thu đối với người được ghi nhận là chủ sở hữu vào ngày 1 tháng 1 hằng năm, với thuế suất tiêu chuẩn 1.4% giá trị định giá, cộng thêm thuế quy hoạch đô thị tối đa 0.3% tại các khu vực khuyến khích đô thị hóa. Đất ở được ưu đãi đáng kể: cơ sở tính thuế giảm còn một phần sáu đối với phần diện tích đến 200㎡ và còn một phần ba đối với phần vượt quá. Đó là lý do hóa đơn hằng năm của một căn nhà nhỏ thấp hơn nhiều so với mức thuế suất danh nghĩa, và cũng là lý do một mảnh đất sau khi phá dỡ nhà bỗng trở nên tốn kém hơn hẳn để nắm giữ.
Chung cư còn phát sinh phí quản lý hằng tháng và quỹ dự phòng sửa chữa, cả hai đều không phải là tùy chọn và đều tăng dần theo tuổi thọ tòa nhà. Một quỹ dự phòng mỏng so với tuổi của tòa nhà là nguồn gốc đã được biết đến của các khoản thu đặc biệt về sau.
Khấu trừ thuế cho khoản vay mua nhà
Ưu đãi này dành cho người cư trú tại Nhật Bản xét theo mục đích thuế — nhóm mà cư dân nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại đây nhìn chung thuộc về, còn người không cư trú thì không. Các điều kiện cốt lõi là vào ở trong vòng sáu tháng kể từ khi nhận chuyển nhượng và tiếp tục ở đến ngày 31 tháng 12 của năm xin khấu trừ, khoản vay có thời hạn trả nợ từ mười năm trở lên, và tổng thu nhập nằm trong mức trần. Cải cách thuế năm tài chính 2026 đã gia hạn cơ chế này thêm năm năm, bao trùm các trường hợp dọn vào ở đến hết năm 2030.
| Hạng mục | Nội dung |
|---|---|
| Tỷ lệ khấu trừ | 0.7% số dư nợ vay tại thời điểm cuối năm |
| Giới hạn tổng thu nhập | 20 triệu yên |
| Diện tích sàn | Từ 40㎡ trở lên; từ 50㎡ trở lên nếu thu nhập trên 10 triệu yên và đối với phần ưu đãi tăng thêm cho hộ nuôi con nhỏ |
| Nhà mới được chứng nhận tuổi thọ dài hoặc phát thải các-bon thấp | Mức trần 45 triệu yên (50 triệu yên đối với hộ nuôi con nhỏ), 13 năm |
| Nhà mới tiết kiệm năng lượng đạt mức ZEH | Mức trần 35 triệu yên (45 triệu yên), 13 năm |
| Nhà đã qua sử dụng, ngoài loại đạt chuẩn năng lượng | Mức trần 20 triệu yên, 10 năm |
Mức trần và các nhóm đủ điều kiện khác nhau tùy theo năm bạn dọn vào ở và theo hiệu năng năng lượng của công trình, và mức hỗ trợ dành cho nhà có hiệu năng thấp đang được cắt giảm dần. Năm đầu tiên được xin khấu trừ bằng cách nộp tờ khai quyết toán thuế; người làm công ăn lương nhìn chung xử lý các năm sau thông qua điều chỉnh cuối năm. Hãy xác nhận cách xử lý đối với giao dịch mua của bạn với một kế toán thuế có chứng chỉ.
Quy định khấu trừ thuế tại nguồn khi người bán sống ở nước ngoài
Quy định này khiến người mua bị bất ngờ vì nghĩa vụ lại rơi vào bên mà theo cảm giác thông thường lẽ ra không phải chịu. Khi đất hoặc công trình tại Nhật Bản được mua từ một người không cư trú, bên mua phải khấu trừ thuế thu nhập và thuế phụ thu tái thiết ở mức 10.21% giá chuyển nhượng và nộp cho cơ quan thuế trước ngày 10 của tháng kế tiếp tháng thanh toán.
Có một trường hợp miễn trừ có mục tiêu: người mua là cá nhân, mua bất động sản để làm nơi ở cho chính mình hoặc cho người thân, với giá từ 100 triệu yên trở xuống, thì không phải khấu trừ. Phần lớn các giao dịch mua để tự ở đều nằm trong phạm vi này — nhưng giao dịch vượt mức đó, giao dịch thực hiện thông qua một công ty, hoặc giao dịch mà bất động sản sẽ không phải là nơi ở của bạn thì không. Nơi cư trú thuế của bên bán không phải lúc nào cũng thể hiện rõ trên hợp đồng, vì vậy hãy hỏi bằng văn bản trước khi tất toán.
Những quy định đang được rà soát
Việc người nước ngoài mua bất động sản Nhật Bản đã trở thành một vấn đề chính trị nóng trong năm 2025, và khung pháp lý đang được điều chỉnh. Điều đang thay đổi cho đến nay là việc thu thập dữ liệu, chứ không phải quyền được mua.
Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch đã công bố một phân tích dữ liệu đăng ký đối với chung cư mới vào tháng 11 năm 2025, bao quát khoảng 550,000 căn được đăng ký trong khoảng thời gian từ tháng 1 năm 2018 đến tháng 6 năm 2025. Phân tích cho thấy việc mua từ các địa chỉ ở nước ngoài tập trung tại khu vực trung tâm Tokyo và vùng lân cận, và đang tăng lên. Bộ trưởng lưu ý rằng hồ sơ đăng ký không chứa thông tin quốc tịch, nên kết quả phân biệt địa chỉ nước ngoài với địa chỉ trong nước, chứ không phân biệt người nước ngoài với người Nhật.
Một gói biện pháp công bố vào tháng 12 năm 2025 nhằm lấp khoảng trống đó. Quốc tịch sẽ được bổ sung vào thông tin nộp khi làm hồ sơ đăng ký chuyển nhượng — được ghi nhận trong nội bộ chứ không công bố như một nội dung đăng ký — và vào các thông báo theo Luật Lâm nghiệp, đồng thời quốc tịch của người đại diện và cổ đông chi phối sẽ được bổ sung đối với hồ sơ của pháp nhân theo một số đạo luật liên quan đến đất đai. Nghĩa vụ báo cáo của người không cư trú theo Luật Ngoại hối và Ngoại thương sẽ được mở rộng sang việc mua với mọi mục đích. Các thay đổi đang được thực hiện bằng văn bản quy định cấp bộ, dự kiến từ tháng 4 năm 2026 và, đối với phần đăng ký, trong năm tài chính 2026.
Không có nội dung công bố nào làm thay đổi nguyên tắc nền tảng rằng người nước ngoài có thể mua bất động sản Nhật Bản với cùng điều kiện như công dân Nhật Bản. Các cam kết của Nhật Bản theo Hiệp định chung về Thương mại Dịch vụ, mà nước này tham gia mà không bảo lưu quyền đối xử khác biệt với người mua nước ngoài trong lĩnh vực này, là một ràng buộc được thừa nhận đối với mọi bước đi hướng tới việc hạn chế mua. Hãy chuẩn bị cho việc có thêm nhiều câu hỏi trên các mẫu tờ khai, chứ không phải một cánh cửa đóng lại.
Nơi người mua nước ngoài thường mắc kẹt nhất
- Nộp đơn quá sớm sau khi vào làm. Với 661 tổ chức đặt mức sàn thâm niên một năm, tháng thứ mười và tháng thứ mười ba cho ra hai câu trả lời khác nhau.
- Bỏ qua yếu tố địa bàn của bên cho vay và vấn đề sức khỏe. 850 tổ chức yêu cầu bạn sinh sống trong địa bàn hoạt động của họ, và bảo hiểm nhân thọ tín dụng theo nhóm là bắt buộc tại 866 tổ chức. Hãy nêu cả hai điểm này ngay từ khâu thẩm định sơ bộ.
- Coi phần giải thích các vấn đề quan trọng chỉ là thủ tục hình thức. Các hạn chế về xây dựng lại và một quỹ dự phòng sửa chữa thiếu hụt đều được công bố ở đó, trước khi bạn bị ràng buộc.
Với một cư dân nước ngoài có công việc ổn định, hồ sơ thuế sạch và có phép vĩnh trú hoặc có vợ/chồng là người Nhật, việc mua nhà tại Nhật Bản là một quy trình rõ ràng bằng giấy tờ và có thể dự đoán được, không có rào cản quốc tịch ở khâu sở hữu. Phần việc thực sự nằm ở chỗ trả lời trung thực câu hỏi về nguồn vốn trước khi bất cứ điều gì khác bắt đầu.
Câu hỏi thường gặp
Dành cho người lao động nước ngoài muốn xây dựng sự nghiệp tại Nhật Bản
Dịch vụ của TreeGlobalPartners hoàn toàn miễn phí cho người lao động nước ngoài — không có bất kỳ khoản phí nào, không có chi phí ẩn. Chúng tôi hỗ trợ việc thay đổi công việc hoặc việc làm mới phù hợp tại Nhật Bản với các nhà tuyển dụng đã được xác minh. Các thủ tục xin visa, thay đổi tình trạng cư trú và hỗ trợ đăng ký được xử lý thông qua công ty liên kết của tập đoàn Tree Administrative Scrivener Corporation, mang đến cho bạn dịch vụ một cửa thực sự.
Tư vấn với TreeGlobalPartners →Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Thông tin trong bài viết này chính xác tính đến tháng 7 năm 2026 và phản ánh các tài liệu do Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch, Cục Thuế Quốc gia, Bộ Nội vụ và Truyền thông, Bộ Tư pháp, Văn phòng Nội các, Cục Quản lý Xuất nhập cảnh và Lưu trú cùng Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản công bố, cùng với báo cáo tháng 2 năm 2026 của Cục Nghiên cứu Hạ viện về việc người nước ngoài mua bất động sản. Thuế suất, các biện pháp đặc biệt và thời hạn hiệu lực của chúng được sửa đổi định kỳ, tiêu chí cho vay do từng tổ chức tài chính tự đặt ra và không được công bố, và các quy định về thông báo và đăng ký liên quan đến chủ sở hữu người nước ngoài hiện đang trong quá trình sửa đổi. Thuế nhận chuyển nhượng bất động sản và thuế tài sản cố định do địa phương quản lý và chi tiết khác nhau theo từng tỉnh và từng đơn vị hành chính. Hãy luôn xác nhận các yêu cầu hiện hành đối với giao dịch của chính bạn với cơ quan có thẩm quyền, và tham vấn một kế toán thuế có chứng chỉ về các vấn đề thuế và một tư pháp thư sĩ về việc đăng ký. Bài viết này chỉ là thông tin chung và không cấu thành tư vấn pháp lý, thuế hay tài chính.