Membeli Rumah di Jepang sebagai Orang Asing: KPR, Pajak, dan Proses Pembelian

Ada dua pertanyaan yang selalu tercampur begitu seorang penduduk asing di Jepang mulai memikirkan pembelian rumah. Apakah Anda secara hukum boleh memiliki properti itu? Dan apakah bank mau meminjamkan uangnya? Memisahkan keduanya langsung menghilangkan sebagian besar kebingungan.

Pertanyaan pertama punya jawaban singkat. Pasal 3 ayat 2 Undang-Undang Hukum Perdata Jepang memberikan hak keperdataan yang sama kepada warga negara asing seperti kepada warga negara Jepang, kecuali jika undang-undang atau perjanjian internasional menentukan lain. Sebuah undang-undang dari masa sebelum perang, Alien Land Act, masih tercatat dan memungkinkan pembatasan melalui peraturan Kabinet, tetapi peraturan semacam itu tidak pernah dibuat sehingga ketentuannya tidak berjalan. Tanah dan bangunan didaftarkan atas nama Anda dengan syarat yang persis sama, apa pun paspor yang Anda pegang.

Pertanyaan kedua itulah yang menuntut kerja keras. Dalam survei terbaru Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata terhadap lembaga pemberi KPR swasta, 801 dari 994 lembaga yang menjawab — 80,6% — mencantumkan kewarganegaraan sebagai salah satu butir yang mereka periksa dalam penyaringan. Angka itu menjelaskan pengalaman pembelian rumah oleh orang asing di Jepang jauh lebih baik daripada nasihat umum apa pun.

Siapa yang Boleh Memiliki Properti di Jepang

Jepang termasuk tidak biasa di antara negara maju karena begitu sedikit membatasi siapa yang boleh membeli properti. Biro Riset Majelis Rendah Jepang, ketika meninjau kerangka aturan ini pada Februari 2026, menyatakannya dengan gamblang: selain tanah pertanian yang memerlukan izin komite pertanian, pengalihan kepemilikan pada praktiknya tidak diatur, baik bagi pembeli Jepang maupun asing. Ada tiga aturan khusus, dan hanya satu yang mungkin menyentuh pembelian rumah biasa.

• Tanah pertanian. Perolehan tanah pertanian atau padang penggembalaan memerlukan izin komite pertanian, tanpa memandang kewarganegaraan; transaksi tanpa izin itu batal demi hukum.
• Undang-Undang Perencanaan Penggunaan Tanah Nasional. Perolehan lahan seluas 0,2 hektare atau lebih di dalam kawasan promosi urbanisasi, dengan ambang yang lebih besar di wilayah lain, mewajibkan pelaporan pascatransaksi kepada gubernur prefektur, yang meninjau rencana penggunaannya, bukan harganya.
• Undang-Undang tentang Pengaturan Penggunaan Tanah di Sekitar Fasilitas Penting. Di dalam zona pengawasan khusus yang ditetapkan — kawasan di sekitar fasilitas pertahanan, instalasi Japan Coast Guard, fasilitas nuklir dan bandara tertentu, serta pulau-pulau perbatasan — transaksi yang melibatkan tanah atau bangunan seluas 200 meter persegi atau lebih wajib dilaporkan terlebih dahulu kepada Perdana Menteri, dihitung per bidang tanah dan per bangunan. Penjual dan pembeli masing-masing wajib melapor; pelaporan oleh satu pihak tidak menggugurkan kewajiban pihak lain. Membuat kontrak tanpa melapor, atau menyampaikan keterangan palsu, diancam pidana penjara paling lama enam bulan atau denda paling banyak satu juta yen. Undang-undang ini tidak membatasi perolehan itu sendiri.

Pajak properti juga dikenakan tanpa membedakan kewarganegaraan, meskipun sebagian aturan berbeda antara penduduk dan bukan penduduk untuk keperluan perpajakan.

Membeli Properti Tidak Menciptakan Status Izin Tinggal

Tidak ada status izin tinggal Jepang yang diberikan atas dasar pembelian properti, dan tidak ada harga properti yang bisa membukanya. Hal ini perlu ditegaskan karena keyakinan sebaliknya beredar luas.

Status yang biasanya ada di benak orang adalah Business Manager, yang persyaratannya menyangkut menjalankan usaha, bukan memiliki aset: fasilitas kantor yang nyata, sedikitnya satu karyawan tetap, dan — berdasarkan peraturan standar pendaratan yang direvisi dan berlaku sejak 16 Oktober 2025 — gelar doktor, magister, atau gelar profesional di bidang manajemen atau bidang terkait, atau tiga tahun pengalaman manajemen yang relevan, ditambah bukti tertulis kemampuan bahasa Jepang. Rumah yang Anda tinggali adalah aset pribadi; ia tidak menciptakan usaha dan tidak memperpendek jalan menuju izin tinggal tetap. Urutan praktisnya justru sebaliknya: pekerjaan yang stabil dan status izin tinggal yang stabil itulah yang membuat pemberi pinjaman berkata ya.

Persoalan KPR dalam Angka

Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata mensurvei lembaga pemberi KPR swasta setiap tahun. Putaran tahun fiskal 2025 dilaksanakan pada Oktober dan November 2025 serta dipublikasikan pada Juni 2026: 1.175 lembaga disurvei, 1.112 menjawab (94,6%), dan 1.021 di antaranya menyediakan kredit perumahan. Untuk pertanyaan tentang penyaringan, 994 lembaga memberi jawaban.

Pertanyaan lanjutan menanyakan siapa saja yang sebenarnya mereka terima, dengan jawaban boleh lebih dari satu. Dari 801 lembaga yang menyaring berdasarkan kewarganegaraan, 721 menyebut kewarganegaraan Jepang, 678 menyebut pemegang izin tinggal tetap atau penduduk tetap khusus, 118 menyebut pasangan dari warga negara Jepang, dan 36 memberi jawaban lain. Artinya, izin tinggal tetap disebut hampir sesering kewarganegaraan Jepang itu sendiri, menjadi pasangan warga negara Jepang merupakan jalur yang diakui oleh sebagian kecil namun berarti dari para pemberi pinjaman, dan sejumlah kecil lembaga bekerja dengan dasar yang sama sekali berbeda.

Beberapa baris lain memukul pemohon asing secara tidak proporsional.

• Masa kerja. Dari 933 lembaga yang menyaringnya, 661 menetapkan batas satu tahun atau lebih, 45 dua tahun, dan 121 tiga tahun. Mengajukan permohonan dua bulan setelah pindah kerja adalah penyebab penolakan yang paling sering ditimbulkan sendiri.
• Kondisi kesehatan. Sebanyak 866 lembaga mewajibkan keikutsertaan dalam asuransi jiwa kredit kelompok, yang melunasi pinjaman jika peminjam meninggal dunia; hanya 88 lembaga menjadikannya pilihan. Jika kondisi kesehatan membuat Anda tidak dapat diasuransikan, pengajuan biasanya berhenti di titik itu berapa pun penghasilan Anda.
• Wilayah operasi. Sebanyak 850 lembaga mensyaratkan pemohon bertempat tinggal di dalam wilayah operasi mereka dan 572 menerima pemohon yang bekerja di wilayah itu. Bank daerah dan bank shinkin memang dirancang terbatas secara geografis.
• Jenis hubungan kerja dan rasio beban cicilan. Dari 702 lembaga yang menyaring jenis hubungan kerja, 357 mengecualikan pekerja alih daya dan 286 mengecualikan karyawan kontrak berjangka waktu tertentu. Batas rasio beban cicilan yang paling umum adalah 40%, 35%, dan 30% dari penghasilan tahunan untuk seluruh utang.

Masing-masing bank tidak mempublikasikan hal ini, dan justru itulah yang membuat survei tersebut berguna: mapankan dulu posisi Anda di pekerjaan, lunasi pinjaman lain, selesaikan persoalan status izin tinggal, lalu dekati pemberi pinjaman yang cabangnya mencakup tempat Anda tinggal dan bekerja.

Flat 35: Satu-satunya Aturan yang Dipublikasikan

Flat 35 adalah kredit berbunga tetap jangka panjang yang ditawarkan lembaga keuangan swasta bekerja sama dengan Japan Housing Finance Agency. Persyaratannya dipublikasikan secara lengkap, sehingga menjadikannya tolok ukur yang wajar.

Syarat kewarganegaraan adalah batas yang keras. Tanpa izin tinggal tetap, Flat 35 tidak tersedia dan Anda berada di pasar bank swasta, tempat kriteria tidak dipublikasikan dan berbeda-beda antarlembaga — persis situasi yang digambarkan angka survei di atas.

Berapa Sebenarnya Biaya Pembelian

Harga yang tertera bukanlah angka yang harus Anda jadikan patokan anggaran: praktik di Jepang menambahkan berbagai pajak dan biaya sekali bayar di atasnya, sebagian besar harus dilunasi dalam beberapa bulan pertama.

Bea meterai atas kontrak

Tarif yang diperingan berlaku untuk kontrak pengalihan properti yang dibuat sampai dengan 31 Maret 2027. Untuk harga di atas ¥10 juta hingga ¥50 juta, beanya ¥10.000 dibandingkan tarif menurut undang-undang sebesar ¥20.000; di atas ¥50 juta hingga ¥100 juta menjadi ¥30.000 dibandingkan ¥60.000.

Pajak pendaftaran dan lisensi

Dikenakan saat hak milik didaftarkan di Biro Urusan Hukum (Legal Affairs Bureau), dihitung dari nilai taksiran.

Keringanan untuk bangunan hunian dan hak tanggungan mensyaratkan luas lantai 50㎡ atau lebih, perolehan oleh perorangan untuk tempat tinggalnya sendiri, pendaftaran dalam waktu satu tahun, dan surat keterangan dari kepala daerah setempat yang dilampirkan pada permohonan. Masa berlakunya saat ini berakhir pada 31 Maret 2027. Tarif diperingan 1,5% untuk pengalihan tanah diperpanjang melalui reformasi pajak tahun fiskal 2026 sehingga berlaku dari 1 April 2026 hingga 31 Maret 2029.

Pajak perolehan properti

Pajak prefektur yang dikenakan satu kali, beberapa bulan setelah Anda membeli, atas nilai taksiran pajak aset tetap, bukan atas harga yang Anda bayar. Tarif standarnya 4%, diturunkan menjadi 3% untuk hunian dan tanah melalui kebijakan khusus berjangka waktu, dan dasar pengenaan pajak untuk tanah hunian dipotong setengah melalui kebijakan terpisah; rumah yang baru dibangun dan memenuhi syarat mendapat pengurangan tambahan. Kedua kebijakan itu memiliki tanggal berakhir dan telah berulang kali diperpanjang, jadi pastikan ketentuan yang berlaku pada tanggal perolehan Anda kepada kantor pajak prefektur.

Pajak konsumsi dan komisi perantara

Tanah selalu tidak dikenai pajak. Bangunan dikenai pajak jika penjualnya adalah pelaku usaha yang bertindak sebagai pelaku usaha — pengembang, atau perusahaan yang menjual kembali — dan berada di luar cakupan pajak konsumsi jika Anda membeli dari perorangan.

Komisi perantara dibatasi melalui pengumuman menteri dan selalu dikenai pajak. Untuk penjualan, batas atasnya adalah 5,5% untuk bagian sampai dengan ¥2 juta, 4,4% untuk bagian di atas ¥2 juta hingga ¥4 juta, dan 3,3% untuk bagian di atas ¥4 juta, semuanya sudah termasuk pajak konsumsi. Aturan terpisah memperbolehkan agen yang menangani penjualan senilai ¥8 juta atau kurang menagih sampai ¥330.000.

Pos-pos biaya lainnya

• Honorarium judicial scrivener untuk menyiapkan dan mengajukan pendaftaran hak, dibayar pada hari penyelesaian transaksi.
• Asuransi kebakaran, biasanya diwajibkan pemberi pinjaman selama jangka waktu kredit; pertanggungan gempa bumi merupakan perluasan dari polis kebakaran dalam skema yang didukung pemerintah.
• Biaya administrasi dan biaya penjaminan kredit, yang sangat berbeda antarpemberi pinjaman dan bisa melebihi total pajaknya.

Transaksi Langkah demi Langkah

Dokumen yang Diminta dari Pembeli Asing

Penduduk asing telah dicatat dalam Daftar Induk Kependudukan (Basic Resident Register) sejak 9 Juli 2012, ketika sistem pendaftaran orang asing yang lama dihapuskan. Penduduk jangka menengah hingga panjang — secara garis besar, pemegang kartu izin tinggal — memperoleh catatan kependudukan di kantor pemerintah kota atau desa mereka dan dapat mendaftarkan stempel pribadi di sana, dan itulah yang membuat rangkaian dokumen standar tersedia bagi Anda.

• Salinan catatan kependudukan, yang bagi penduduk asing juga mencantumkan kewarganegaraan atau wilayah asal serta rincian kartu izin tinggal.
• Surat keterangan pendaftaran stempel beserta stempel terdaftarnya sendiri, untuk kontrak dan permohonan pendaftaran hak.
• Kartu izin tinggal untuk verifikasi identitas.
• Bukti penghasilan — slip pemotongan pajak tahun sebelumnya, surat keterangan pajak daerah, dan bagi wiraswasta, surat pemberitahuan pajak. Pemberi pinjaman biasanya meminta dua sampai tiga tahun, dan tunggakan pajak penduduk atau iuran jaminan sosial akan terlihat dalam penyaringan.

Biaya yang Terus Berjalan Setelah Anda Pindah

Pajak aset tetap dikenakan oleh pemerintah kota kepada siapa pun yang tercatat sebagai pemilik pada 1 Januari setiap tahun, dengan tarif standar 1,4% dari nilai taksiran, ditambah pajak perencanaan kota hingga 0,3% di kawasan promosi urbanisasi. Tanah hunian mendapat keringanan besar: dasar pengenaan pajaknya dipangkas menjadi seperenam untuk bagian sampai 200㎡ dan menjadi sepertiga untuk bagian di atasnya. Itulah sebabnya tagihan tahunan untuk rumah kecil jauh lebih rendah daripada yang tersirat dari tarifnya, dan sebabnya sebidang tanah yang rumahnya dirobohkan tiba-tiba jauh lebih mahal untuk dipertahankan.

Apartemen strata menambahkan iuran pengelolaan bulanan dan dana cadangan perbaikan; keduanya tidak bersifat pilihan dan sama-sama naik seiring usia bangunan. Dana cadangan yang tipis dibandingkan usia bangunannya merupakan sumber pungutan khusus di kemudian hari yang sudah dikenal luas.

Pengurangan pajak untuk KPR

Tersedia bagi mereka yang berstatus penduduk Jepang untuk keperluan perpajakan — status yang umumnya dimiliki penduduk asing yang tinggal dan bekerja di sini, dan tidak dimiliki bukan penduduk. Syarat pokoknya adalah menempati rumah dalam enam bulan sejak perolehan dan terus menempatinya sampai 31 Desember tahun yang diklaim, kredit dengan jangka waktu pelunasan sepuluh tahun atau lebih, serta total penghasilan dalam batas yang ditentukan. Reformasi pajak tahun fiskal 2026 memperpanjang skema ini lima tahun, mencakup penempatan rumah sampai tahun 2030.

Plafon dan kategori yang memenuhi syarat berbeda menurut tahun Anda mulai menempati rumah dan menurut kinerja energi bangunannya, dan dukungan untuk rumah berkinerja lebih rendah sedang dikurangi bertahap. Tahun pertama diklaim dengan menyampaikan surat pemberitahuan pajak; karyawan umumnya mengurus tahun-tahun berikutnya melalui penyesuaian akhir tahun. Pastikan perlakuan atas pembelian Anda kepada akuntan pajak berlisensi.

Aturan Pemotongan Pajak Ketika Penjual Tinggal di Luar Negeri

Aturan ini kerap menjebak pembeli karena kewajibannya jatuh pada pihak yang terasa keliru. Ketika tanah atau bangunan di Jepang dibeli dari bukan penduduk, pembelilah yang wajib memotong pajak penghasilan beserta pajak tambahan rekonstruksi sebesar 10,21% dari harga pengalihan dan menyetorkannya ke kantor pajak paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya setelah pembayaran.

Ada pengecualian yang ditargetkan: pembeli perorangan yang memperoleh properti sebagai tempat tinggal untuk dirinya sendiri atau kerabatnya, dengan harga ¥100 juta atau kurang, tidak perlu memotong pajak. Sebagian besar pembelian untuk ditinggali sendiri termasuk di dalamnya — tetapi pembelian di atas angka itu, pembelian melalui perusahaan, atau pembelian yang propertinya tidak akan menjadi tempat tinggal Anda tidak termasuk. Status kependudukan pajak penjual tidak selalu tampak jelas dari kontrak, jadi tanyakan secara tertulis sebelum penyelesaian transaksi.

Aturan yang Sedang Ditinjau

Perolehan properti Jepang oleh orang asing menjadi isu politik yang hangat sepanjang 2025, dan kerangka aturannya sedang disesuaikan. Yang berubah sejauh ini adalah pengumpulan data, bukan hak untuk membeli.

Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata menerbitkan analisis data pendaftaran apartemen baru pada November 2025, yang mencakup sekitar 550.000 unit yang didaftarkan antara Januari 2018 dan Juni 2025. Analisis itu menemukan bahwa perolehan oleh pemilik beralamat luar negeri terpusat di pusat Tokyo dan sekitarnya serta terus meningkat. Menteri mencatat bahwa catatan pendaftaran tidak memuat kewarganegaraan, sehingga hasilnya membedakan alamat luar negeri dari alamat dalam negeri, bukan orang asing dari orang Jepang.

Paket kebijakan yang diumumkan pada Desember 2025 menutup celah tersebut. Kewarganegaraan akan ditambahkan ke dalam informasi yang disampaikan saat mengajukan pendaftaran peralihan hak — dicatat secara internal, bukan dipublikasikan sebagai keterangan terdaftar — dan ke dalam pelaporan menurut Undang-Undang Kehutanan, sementara kewarganegaraan pengurus dan pemegang saham pengendali ditambahkan untuk pelaporan oleh badan hukum menurut beberapa undang-undang terkait pertanahan. Pelaporan oleh bukan penduduk menurut Undang-Undang Devisa dan Perdagangan Luar Negeri akan diperluas mencakup perolehan untuk tujuan apa pun. Perubahan-perubahan itu dilakukan melalui peraturan menteri, ditargetkan berlaku sejak April 2026 dan, untuk pendaftaran hak, dalam tahun fiskal 2026.

Di Mana Pembeli Asing Paling Sering Tersandung

Bagi penduduk asing dengan pekerjaan yang mapan, catatan pajak yang bersih, dan izin tinggal tetap atau pasangan berkewarganegaraan Jepang, membeli properti di Jepang adalah proses yang terdokumentasi dan dapat diperkirakan, tanpa hambatan kewarganegaraan pada tahap kepemilikan. Pekerjaan sesungguhnya terletak pada menjawab persoalan pembiayaan secara jujur sebelum segala sesuatu yang lain dimulai.

Pertanyaan yang Sering Diajukan