在日外国人的合租房：优点、缺点，以及值得了解的运营商

合租房之所以在日本存在，真正的原因与宣传里反复强调的社群氛围关系不大。它之所以存在，是因为日本标准的租房套餐——一去不回的礼金、中介手续费、担保公司费用，再加上一位保证人——本身就是一堵墙，而在日本没有任何信用记录的外国劳动者，撞上这堵墙时格外吃力。

合租房把其中大部分都拿掉了：一间可以上锁的私人房间、共用的厨房与浴室、早已配齐的家具，以及以数万日元而非数十万日元计的入住费用。几乎没有一份外语指南会说明的，是随之而来的法律地位。在日本的建筑法规上，合租房属于宿舍，而这一点决定了适用于您所住建筑的安全规定、某些合租房之所以违法的原因，以及您在付钱之前值得做的那些核对。

日本法律上的合租房是什么

日本法律里并没有叫作合租房的类别。它有的是 寄宿舎 — kishukusha，也就是宿舍 — 而合租房正是落在这一类里。

国土交通省在 2013 年 9 月 6 日发给各都道府县建筑主管部门的技术性通知中，把这一点定了下来：只要经营者招募入住者，并自行管理一栋供多人居住的建筑，该建筑就属于《建筑基准法》上的宿舍用途——无论它此前是什么用途，无论是否进行过改造，甚至合同上把使用目的写成居住以外的用途（例如仓库）也一样。

同一份通知还确定了第二点：凡是被独立隔断、住户可在其中保有一定私密性并就寝的部分，各自都算作一间居室。这样一来，您的私人房间就被纳入了《建筑基准法》第 28 条第 1 项的采光规定，以及《建筑基准法施行令》第 114 条第 2 项的防火隔墙规定。

这些都不会让合租房变成违法——按宿舍标准建造的宿舍就是合法建筑。问题出在标准与部分经营者实际建出来的东西之间的落差。

合租房、朋友合租与旅舍

判断标准是您签的是什么。签下租赁契约，您就是承租人，背后有《民法》与《借地借家法》撑腰；按晚数付钱，您就是住客，没有押金规则，没有解约预告期，也没有恢复原状的标准。

费用：您要付什么，又能省掉什么

让日本入住成本高企的那些费用，多半是因为承租人与房东之间夹了一家中介。法律对中介能收多少设有上限：就租赁而言，向双方合计收取的报酬不得超过一个月租金的 1.1 倍；对住宅租赁的一方当事人，除非该方在委托中介时已表示同意，否则不得超过一个月租金的 0.55 倍。而自行出租自家房间的运营商并没有在做中介，因此这笔费用根本不会产生。

固定水电费那一栏要仔细读：看起来固定的金额，有时附带合理使用的上限，或者另立一条公共区域电费。而且长期来看，这笔账没有入住当下那么好看。地段不错的合租房，一间单人房的每月打包金额，把租金、共益费与水电加总之后，可能已经很接近同一地区小型单身公寓的租金。要比较的是第一年的总额，而不是宣传上的月付数字。

优点

缺点

• 您的私人空间是一个房间，而不是一个家。房间以外的一切都要与陌生人协调：洗澡时间、夜里的声响、洗碗。之所以会有住宿规则，正是因为这些事情容易出问题，而规则的效力取决于运营商执行得有多认真。
• 您无法挑选同住的人，合同里也没有任何条款保障您当初看中的那种氛围。
• 合同往往是定期借家契約——这是一种与普通租约不同的法律工具，期限到了就是到了。
• 垃圾分类是真实存在的摩擦点，而且规则因地而异。分类类别与收运日由各市区町村自行规定，城市与区之间并不相同，所以在上一个住址学到的规则在这里未必适用——而一个人分错，麻烦是全体的。
• 有些合租房本身就是违法建筑。这不是理论上的风险——是有统计数字的风险。

定期借家契約，以及没有人有义务向您说明的那件事

普通借家契約会续约，房东若拒绝续约，需要有正当事由。而《借地借家法》第 38 条下的定期借家契約根本不会续约：期满即终止。运营商偏好后者，因为这样可以按计划收回房间——但法律给这项权力附上了条件。

这条通道针对的是不得已的事由，而不是一般情况。除此之外，您还是要回到合同的解约条款上，常见的是提前三十天通知或支付一笔固定费用。请先读这一条，再读押金条款；您用到它的机会大得多。

而且您很可能得自己读。《宅地建物交易业法》第 2 条第 2 项把须持牌的业务界定为土地或建筑物的买卖、交换，以及买卖、交换或租赁的代理与居间。出租自己拥有、或以整栋转租方式持有的房产并不在这个定义之内，因此自行出租自家房间的运营商处于牌照制度之外，法定的重要事项说明义务也就不适用。在这里，没有任何人在法律上有义务逐条向您解释。有一项核对您仍然可以做：管理 200 户以上出租住宅（不含自有物件）的业者，必须向国土交通省登录为出租住宅管理业者。

押金、清洁费与退租

《民法》第 622 条之 2 把押金定义为为担保承租人在租赁中的债务而交付给出租人的金钱——无论它被叫作什么名字——并要求在租约终止、房屋返还之后，扣除承租人所欠的款项，返还余额。这一措辞在合租房里格外重要，因为同一笔钱有时会以契约金的名义出现。

第 621 条规定了恢复原状义务。承租人必须修复接收房屋之后造成的损伤，但该条明确不包括通常使用所产生的磨损，也不包括随时间推移而发生的劣化，并且不包括不可归责于承租人的损伤。国土交通省关于恢复原状纠纷的指南，在其 2011 年 8 月的再修订版中采用同样的划分，并随着设备老化而降低承租人的负担比例——它不是有约束力的法律，却是消费者咨询中心与法院所参照的基准。

如何识别违法合租房

这件事的规模有政府自己的记录。在 2019 年 1 月 16 日的新闻稿中，国土交通省报告，截至 2018 年 8 月 31 日，已确认32 个都道府县共 1,469 处物件违反《建筑基准法》。其中仅有 288 处完成整改；约有八成仍处于整改指导之中。

国土交通省面向公寓住户的宣传单描述了典型手法：把一套公寓用单薄的墙板分隔成许多小空间出租给多人，隔墙使用可燃材料，房间没有窗户，天花板高度不足。这三项缺陷，正好对应着您在看房时就能自己核对的规定。

• 天花板高度。《建筑基准法施行令》第 21 条要求居室的天花板高度不得低于 2.1 米，自地板起算，高度不一致时取平均值。
• 窗户。《建筑基准法》第 28 条第 1 项要求住宅、宿舍及类似建筑的居室设有采光用的开口部，其有效面积按楼面面积的一定比例由政令规定。完全不朝外开口的内侧房间，不是合规的卧室。
• 隔墙要顶到天花板。《建筑基准法施行令》第 114 条第 2 项要求宿舍建筑中承担防火功能的隔墙采用准耐火构造，并延伸至阁楼或天花板内部。只隔到人头高度的隔断，或用上下叠放的舱位式隔间拼出来的房间，正是 2013 年那份通知所针对的对象。

这条隔墙规定后来对以其他方式保护住户的建筑有所放宽：2014 年的修订规定，设有洒水灭火设备的场合，或者建筑规模较小、每个房间都装有感烟报警器并具备直接或极短的对外避难路线的场合，可免除该防火要求；2016 年的修订则允许以特定强化天花板替代。所以看房时要确认的，是这类保护是否以某种形式存在。

一个可以借用的品质基准

没有任何牌照制度会给合租房评级，但对其中一类合租房，政府确实公布了标准。在住宅安全网制度下，房东可以把面向住房困难群体的出租住宅登录在册——这个群体由法律与省令界定，包括低收入家庭、高龄者、残障人士、育儿家庭、灾害受害者，以及省令中明文列出的外国人。已登录的物件可通过国土交通省的安全网住宅信息提供系统检索，其中合租型住宅（共同居住型住宅）必须满足公布的标准：

• 每间私人房间不少于 7.5 平方米，不含厨房、厕所、洗面台、浴室或淋浴间以及洗衣空间，每间住一人。
• 总楼面面积不少于 13.5 ×（居住人数）+ 10 平方米。
• 共用设施须包括起居室、餐饮空间、厨房、厕所、洗面台、浴室或淋浴间，以及洗衣空间。
• 厕所、洗面台与浴室或淋浴间的数量，至少为居住人数除以五后向上取整，或具备同等容量。

一栋房间只有 5 平方米、九个人共用一间浴室的合租房并不违反任何规定，因为上述标准只约束已登录的物件——但它确实远低于政府认为同类建筑应有的水准。

公开英文条款的运营商与信息网站

以下内容均为各公司在自家官方网站上的表述，时点为 2026 年年中。TreeGlobalPartners 与其中任何一家都没有商业关系，而且条款经常变动，因此这里只是您自行核实的起点，并非推荐。

每一项条件都要在运营商自家针对该具体物件的价格页面上确认，因为同一品牌不同建筑之间条款并不相同。也要分清运营商与信息网站：运营商是您的合同相对方，要对建筑负责；而信息网站只是刊登服务，正如 Tokyo Sharehouse 自己明说的那样，它并不为这桩交易背书。

您的住址与行政手续

合租房的地址必须在行政上站得住脚，而不只是一个睡觉的地方。出入国在留管理厅要求中长期在留者在迁入新住址后 14 天内，携带在留卡到管辖该住址的市区町村窗口申报住址变更。手续免费，并且在该窗口依《住民基本台账法》完成迁入申报，即视为已完成入管的住址申报，无需另行提交住址申报表。

其余一切都挂在这条记录上：健康保险、在留卡上的住址、雇主申报的住址、税务通知，以及支付租金的银行账户。我们关于转职或搬家时的在留卡手续与在日本开设银行账户的指南，对这些环节有详细说明。

所以签约之前请先问清楚：能否在这个地址登录住民票，以及邮件如何处理——来自市区町村或入管机关的挂号信，不应该取决于同住者是否好心。国土交通省还发行了面向外国人的找房指南，提供包括英语在内的 14 种语言版本，另有附翻译标准租赁契约书的多语言合同资料。

签约前应该问清楚的问题

1. 是普通借家契約还是定期借家契約——若是定期借家契約，第 38 条第 3 项要求的那份另行制作的书面说明在哪里？
2. 合同期间是多久？提前退租的通知期与费用是多少？
3. 入住时要支付的总金额是多少，各项明细如何，其中哪一部分可退？
4. 退租时是否有固定的清洁费或恢复原状费用？金额是多少？
5. 固定水电费具体涵盖哪些项目？是否设有上限或超额加收？
6. 我可以在这个地址登录住民票吗？邮件如何投递？
7. 关于访客、烹饪时间、噪音与清扫值班，住宿规则是怎样的？
8. 这栋建筑当初是作为寄宿舎建造或改建的吗？是否持有检查合格证？每个房间是否都装有感烟报警器？

对最后一个问题闪烁其词的运营商，其实已经把您需要知道的事情告诉您了。

常见问题

对在日本工作第一年的外国居民来说，合租房解决的是一个真实的问题：它把一笔付不起的初期费用和一个凑不出的保证人，换成了一个月的租金加一个签名。它是这个问题的好答案，却不等于一个适合住上三年的好地方。差别在于您选的是哪栋建筑，以及在签字之前问过些什么。