在日本乡村购买空置房：需要花多少钱，又可能出什么问题

在日本的山村里，用一辆二手车的价格买下一栋房子，这是真实存在的挂牌信息，而不是传说。挂牌信息没有告诉您的，是第二个数字：法律规定的各项税金、限制这块土地未来一切用途上限的法律瑕疵，以及房屋一旦登记在您名下又长期空置时，行政机关会逐级升级的处置程序。

第二个数字的大部分其实可以事先算出来。登录免许税、不动产取得税和固定资产税都有公开的税率；接道情况、用途地域和不动产登记簿都有据可查。真正无法预测的费用——翻修、拆除、地基工程——是任何一份诚实的指南都无法给出全国统一金额的部分，因此本文也不会编造一个。

以下是在对一栋空置房（空き家）出价之前应当逐项走完的框架，依据截至2026年7月现行的法令与各省厅公开资料整理。

什么是空置房，日本又有多少

《空置房等对策推进特别措施法》（空家等対策の推進に関する特別措置法）第2条第1项将空置房定义为：长期未用于居住或其他任何用途的建筑物或其附属构筑物，连同其所在土地；国家和地方公共团体所有的不动产除外。第2项另外划出一个更严重的类别——特定空置房等（特定空家等）：放任不管则有倒塌或造成重大危险之虞、严重危害卫生、因管理不善严重损害景观，或在其他方面不宜任其存续的房屋。

规模数据来自统计局发布的2023年住宅与土地统计调查。全国65,047,000户住宅中，有9,002,000户处于空置状态，空置率13.8%，两项数据均为历史最高，约为1993年的两倍。

只看这个数字会产生误导，因为其中大部分只是正常的市场存量。剔除因出租或出售挂牌而空置的住宅，以及别墅等第二住宅之后，还剩3,856,000户——占全部住宅的5.9%，这才是人们谈论空置房问题时所指的那一部分。9,002,000户中有3,523,000户是独栋住宅，其中80.9%落入上述剩余类别；相比之下，5,029,000户空置公寓中这一比例只有16.9%。空置的公寓通常只是处在两位租客之间的空档期；乡村的空屋通常不是。

外国居民可以购买吗？

所有权与入管制度是两条互不相干的轨道：购房不会改变您的在留资格或在留期间，也不会因为拥有房屋而获得任何在留资格。确实存在的两项申报制度，取决于您住在哪里，以及土地位于何处。

特别注视区域：签约前必须申报

《关于重要设施周边及国境离岛等区域内不动产利用状况调查与利用规制的法律》将重要设施周边约一公里范围内的区域以及国境离岛，指定为注视区域或特别注视区域（特別注視区域）。在特别注视区域内，若土地或建筑物面积达到200平方米以上，转移或设定所有权的合同双方，都必须在签约之前向内阁总理大臣申报——内阁府明确表示，卖方与买方各自负有该义务。未申报即签约，或提交虚假申报的，可处六个月以下有期徒刑或100万日元以下罚金。这类区域分布在自卫队设施、海上保安厅基地和离岛周边，而200平方米按乡村的标准只是一小块地，因此请先查阅内阁府公布的区域名单。

外汇法上的报告：仅限非居住者

根据《外汇及外国贸易法》，非居住者取得日本境内不动产时，必须自交易次日起20天以内，通过日本银行向财务大臣报告该项取得。日本银行将居住者定义为在日本拥有住所或居所的自然人；除此之外的人均为非居住者。在特定情形下可免于报告，包括为非居住者本人及其亲属或员工居住之用而取得的情形。如果您在日本生活和工作，几乎可以肯定属于居住者，因此这一点只有在您从海外购房，或离开日本后仍持有该不动产时才有意义。

房源在哪里：空置房银行制度

各市町村多年来各自运营自己的空置房银行，格式互不相同。为了能在一个地方统一检索，国土交通省委托通过公开招标选定的两家运营商 LIFULL 与 at home，建成了全国版空置房・空置地银行（全国版空き家・空き地バンク）——2017年10月开始试运行，2018年4月正式运行。两家网站各自独立运营，国土交通省并不运营这些网站。

国土交通省公布，截至2026年6月底，参与的市町村为1,146个，其中742个市町村当前有房源挂牌，该月末合计挂牌19,288件；根据对市町村的调查，成交房源约26,000件。在浏览房源之前，该省面向消费者的问答中有三点值得先知道。

• 申请资格可能受限。有些市町村把空置房银行当作促进移居的措施，仅限本地区以外的申请人使用。
• 有的房源必须经由持牌中介，有的则不必。某些市町村把签订媒介合同作为挂牌条件；另一些则允许当事人直接交涉。这一差别会改变您能获得的法律保护。
• 没有人居中裁判。国土交通省表示，交涉与手续由当事人自行负责进行，无论是国家还是网站运营商，都不会介入由此产生的任何纠纷。

法律规定的一次性费用

这些费用在出价之前就能算出来。其中两项是按市町村固定资产税台账上的评估额（固定資産税評価額）计征，而不是按您谈定的价格——对一栋廉价空置房来说，这可能意味着税额高于成交价所暗示的水平。

建筑物0.3%的税率并非自动适用。它需要市町村出具证明书，确认建筑面积在50平方米以上、系为本人居住而取得，且建造日期在1982年1月1日以后，或已取得符合抗震标准的证明——此外还须在取得后一年以内完成登记。条件未满足，就要按2%缴纳。

不动产取得税对为本人居住而取得的符合抗震标准的既有住宅设有扣除（《地方税法》第73条之14第3项）；第73条之15之2还规定，课税标准额不满16万日元的土地，或非因新建而取得、课税标准额不满34万日元的建筑物，免予课税。

每年要花多少钱

固定资产税（固定資産税）依《地方税法》第350条，标准税率为1.4%，按评估额计征。在城市化推进区域内，还要加征都市计划税（都市計画税），税率由市町村自行设定，第702条之4规定其上限为0.3%。

住宅所占用的土地可以享受第349条之3之2规定的住宅用地特例：每户住宅200平方米以内的部分，课税标准降为评估额的六分之一，超出部分为三分之一；都市计划税相应降为三分之一和三分之二。这项减免正是有房屋矗立的土地比空地持有成本更低的主要原因——也是您最容易失去的东西。

第351条另设免征门槛：同一人在同一市町村内的课税标准额合计，土地不满30万日元、房屋不满20万日元的，不课征固定资产税；乡村的小型物件经常低于其中一项或两项。不要凭猜测，请直接索取评估额，并另行预留保险费、水电燃气的基本费，以及由各地自行决定金额的町内会费。

空置房的税收惩罚

这是初次购房者最容易低估的机制，而2023年对空置房对策法的修正（2023年法律第50号，自2023年12月13日施行）让它更早发挥作用。过去只有当房屋恶化到构成特定空置房时，行政介入才会开始；此次修正在其之前插入了一个新的层级。根据第13条，市町村长认定某空置房未被妥善管理、放任不管则有成为特定空置房之虞的，可以对所有人进行指导；若状况仍未改善且被判断风险较大，可以发出劝告。这一中间类别就是管理不全空置房等（管理不全空家等）。

第22条以明确的阶梯处理更严重的层级：建议或指导、附合理期限的劝告、命令，若命令仍未履行，则实施行政代执行并追偿费用。第30条第1项规定，违反该命令者，处50万日元以下的行政罚款。

实务上的解读是：买下之后无法及时入住或维护的空置房，并不是一项中性的持有资产，而是一项附带了合规倒计时的资产。

让廉价房屋变昂贵的法律瑕疵

不满足接道要件：不可再建筑

《建筑基准法》第43条第1项规定，建筑物的基地必须与道路相接2米以上；第42条第1项将此处的“道路”定义为宽度4米以上（指定区域内为6米）的道路。第42条第2项为一部分老旧街巷留了余地：在相关规定开始适用时两侧已有建筑物、宽度不足4米的通路，可以视为道路，其边界视为位于该通路中心线两侧各2米处——这意味着您重建时负有相应后退用地边界的义务。

不满足第43条的基地，在法律上不能重建。既有房屋可以继续存在，但一旦拆除或灭失，除非取得第43条第2项第1号的认定，或经建筑审查会同意后依第2号取得许可，否则无法在原地新建——这两者都不是申请就一定能拿到的。乡村房源之所以几乎不要钱，最常见的单一原因就是这个：一块“不可再建筑”（再建築不可）的基地。

城市化调整区域

在《城市规划法》规定的城市化调整区域（市街化調整区域）内，除法定情形外，原则上不允许新建、扩建和用途变更。国土交通省曾发出技术性建议，鼓励在空置建筑有助于维系聚落或支撑旅游时，更灵活地许可用途变更，但这类指导并不等于您有权获得许可。请以书面方式向市町村的城市规划部门确认，在该地址上究竟允许做什么。

继承登记尚未办理

继承登记义务化自2024年4月1日起施行。继承人须自知悉继承开始且知悉自己取得所有权之日起三年以内提出申请，无正当理由而未办理的，可处10万日元以下的行政罚款。该日期之前发生的继承同样适用，期限为2027年3月31日；简易的继承人申报登记（相続人申告登記）可以让继承人先行履行这项基本义务。对买方而言，规则更简单：从登记簿确认卖方就是登记名义人。如果原所有人多年前已去世而遗产始终未分割，可能需要全体继承人共同参与出售——那是一个项目，而不是一道手续。

农地、私道与基础设施

许多乡村空置房附带相邻的农田，而农地适用另一套规则：取得农地上的权利，须依《农地法》第3条获得农业委员会许可。下限面积要件已由2022年法律第56号自2023年4月1日起废止，因此小块农地不再因面积而被排除，但其他要件仍然适用。通过私道通行、界址未确定、给水与排水的状况，是购房之后最常浮现的问题。有持牌中介介入时，《宅地建物交易业法》第35条要求就私道负担以及饮用水、电力、燃气和排水设施进行说明。没有中介介入时，没有人有义务把这些告诉您。

房屋状况、石棉与拆除

决定日本老旧住宅几乎一切问题的日期是1981年6月1日，修订后的抗震设计规定自该日施行。自该日起取得建筑确认的建筑物符合新抗震标准。由于建筑确认在竣工之前，税制上使用了一个稍晚的替代基准：登记簿上记载的建造日期为1982年1月1日。落在这条线另一侧的房屋，除非另行取得符合抗震标准的证明，否则无法适用登录免许税的轻减税率、不动产取得税的扣除和住宅贷款扣除。

如果考虑拆除，有两套制度适用，且两者的触发规模相同。

• 石棉调查结果的报告。自2022年4月1日起，依《大气污染防治法》，承包商必须将施工前含石棉建材调查的结果报告都道府县。适用对象为施工部分合计建筑面积80平方米以上的拆除工程，以及合同金额合计100万日元以上的改修工程，或工作物的拆除与改修工程。
• 建设再生法上的事前申报。总建筑面积80平方米以上的建筑物拆除属于对象工程，义务落在发包人身上——也就是委托施工的所有人，即您本人——须在开工七天前，就建筑物结构、工期和分别拆除的施工计划向都道府县知事申报。

拆除费用没有全国性的公开价格，会随结构、进出条件、石棉含量和地区而变动，因此请就该栋建筑本身取得书面报价。

合同究竟保护了什么

《宅地建物交易业法》第35条规定的重要事项说明（重要事項説明），是这里消费者保护的支柱。宅地建物交易士必须在合同订立之前交付书面说明，内容包括已登记的权利关系、《城市规划法》和《建筑基准法》上的限制、私道负担、供水供电与排水设施的状况，以及——就既有建筑物而言——是否实施过建筑状况调查、其结果概要，以及施工与维护相关文件的留存情况。

这项义务约束的是持牌中介业者，并不约束个人卖方。与年迈的所有人直接交涉而成的空置房银行交易，可能完全不存在第35条的说明，这正是一些市町村坚持挂牌前须签订媒介合同的原因。

合同背后是《民法》。交付的标的物不符合合同内容时，第562条赋予买方追完请求权，第563条规定在追完请求未获回应后可请求减价，第564条规定损害赔偿与解除合同。第566条设有一个最容易让人吃亏的期限：就种类或品质上的不符合，买方必须自知悉之日起一年以内通知卖方，否则将丧失上述全部救济。

老旧房屋的合同通常会排除这项责任，而且这是合法的。第572条划出了界限：约定不承担担保责任的卖方，对于自己明知却未告知的事实，仍然无法免责。这对刻意隐瞒是真正的保护，对卖方本人也不知情的一般老化则毫无作用——所以签约前做一次建筑状况调查，胜过事后追究。

公共支援与补助

翻修与拆除补助由各市町村自行实施。没有全国统一的制度，金额和适用条件各不相同，有些地区完全没有补助，因此请把您在网上看到的任何金额，都视为只适用于某一个市町村。

有一项在全国框架下实施的制度公布了明确条件。地方创生相关的移居支援金（移住支援金）由都道府县与市町村共同支付，以家庭为单位最高100万日元，单身最高60万日元，另外每名同行的18岁以下家庭成员最高追加100万日元。条件相当严格：此前十年内有五年以上居住于东京23区，或通勤前往东京23区，且最近一年为连续状态；迁入东京圈以外参与该制度的市町村，或迁入东京圈内被指定为条件不利地区的市町村；迁入后一年以内提出申请；有居住五年以上的意愿；并满足就业、远程办公或创业方面的条件之一。

尽职调查的顺序

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