Membeli Akiya (Rumah Kosong) di Pedesaan Jepang: Berapa Biayanya dan Apa yang Bisa Salah

Rumah di desa pegunungan Jepang seharga mobil bekas benar-benar ada dalam daftar penawaran, bukan mitos. Yang tidak ditampilkan penawaran itu adalah angka kedua: pajak yang ditetapkan undang-undang, cacat hukum yang membatasi apa pun yang bisa Anda lakukan atas tanahnya, dan tangga penegakan aturan yang bisa dinaiki sebuah rumah yang dibiarkan kosong begitu rumah itu atas nama Anda.

Sebagian besar angka kedua itu bisa diketahui lebih dulu. Pajak registrasi, pajak perolehan, dan pajak aset tetap memiliki tarif yang dipublikasikan; muka jalan, zonasi, dan daftar registrasi properti adalah hal yang tercatat resmi. Biaya yang benar-benar tidak bisa diprediksi — renovasi, pembongkaran, pekerjaan tanah — adalah biaya yang tidak bisa diberi angka nasional oleh panduan mana pun yang jujur, jadi artikel ini tidak mengarang angka semacam itu.

Berikut kerangka yang perlu ditelusuri sebelum mengajukan penawaran atas sebuah akiya, disarikan dari peraturan perundang-undangan dan publikasi kementerian yang berlaku per Juli 2026.

Apa Itu Akiya, dan Berapa Jumlahnya

Undang-Undang tentang Langkah Khusus mengenai Pendorongan Tindakan terhadap Rumah Kosong mendefinisikan rumah kosong dalam Pasal 2 ayat 1 sebagai bangunan, atau struktur yang menyertainya, yang secara kebiasaan tidak digunakan untuk tempat tinggal maupun keperluan lain, berikut tanahnya; properti milik negara dan pemerintah daerah dikecualikan. Ayat 2 memisahkan kategori yang lebih buruk, yaitu rumah kosong tertentu: rumah yang jika dibiarkan berisiko roboh atau menimbulkan bahaya serius, sangat merugikan kebersihan, sangat merusak lanskap karena pengelolaan yang buruk, atau karena alasan lain tidak layak dibiarkan berdiri.

Skalanya berasal dari Survei Perumahan dan Tanah 2023 yang diterbitkan Biro Statistik. Dari 65.047.000 unit hunian di seluruh Jepang, 9.002.000 di antaranya kosong — tingkat kekosongan 13,8%, keduanya rekor tertinggi, dan kira-kira dua kali lipat jumlah pada 1993.

Angka utama itu menyesatkan bila berdiri sendiri, karena sebagian besarnya adalah persediaan pasar biasa. Keluarkan hunian yang kosong karena sedang ditawarkan untuk disewakan atau dijual, serta rumah kedua seperti vila liburan, maka tersisa 3.856.000 unit — 5,9% dari seluruh perumahan, dan inilah yang orang maksud dengan akiya dalam arti bermasalah. Rumah tapak menyumbang 3.523.000 dari 9.002.000 unit tersebut, dan 80,9% di antaranya masuk kategori sisa itu, dibandingkan 16,9% dari 5.029.000 unit apartemen kosong. Apartemen kosong biasanya sedang menunggu penyewa berikutnya; rumah desa yang kosong biasanya tidak.

Bisakah Warga Asing Membelinya?

Kepemilikan dan keimigrasian berjalan di jalur yang terpisah: pembelian tidak mengubah status izin tinggal atau masa tinggal Anda, dan tidak ada status yang diberikan karena memiliki rumah. Dua rezim pelaporan yang memang ada bergantung pada di mana Anda tinggal dan di mana tanah itu berada.

Zona Pengawasan Khusus: laporkan sebelum menandatangani

Undang-Undang tentang Peninjauan dan Pengaturan Penggunaan Real Estat di Sekitar Fasilitas Penting dan di Pulau-Pulau Terpencil menetapkan kawasan dalam radius kira-kira satu kilometer dari fasilitas penting, serta pulau-pulau perbatasan, sebagai Zona Pengawasan atau Zona Pengawasan Khusus. Di dalam Zona Pengawasan Khusus, apabila tanah atau bangunannya 200 meter persegi atau lebih, kedua pihak dalam kontrak yang mengalihkan atau menciptakan hak milik wajib memberi tahu Perdana Menteri sebelum kontrak itu ditutup — Kantor Kabinet menyatakan bahwa penjual dan pembeli masing-masing terikat kewajiban tersebut. Membuat kontrak tanpa melapor, atau menyampaikan laporan palsu, dapat dikenai pidana penjara hingga enam bulan atau denda hingga 1.000.000 yen. Zona-zona ini berada di sekitar fasilitas Pasukan Bela Diri, pangkalan penjaga pantai, dan pulau-pulau terpencil, sementara 200 meter persegi tergolong kaveling kecil menurut ukuran pedesaan, jadi periksa dulu daftar zona dari Kantor Kabinet.

Pelaporan Undang-Undang Valuta Asing, hanya untuk yang berstatus bukan penduduk

Berdasarkan Undang-Undang Valuta Asing dan Perdagangan Luar Negeri, seseorang yang berstatus bukan penduduk dan memperoleh real estat di Jepang wajib melaporkan perolehan itu kepada Menteri Keuangan melalui Bank of Japan dalam waktu 20 hari terhitung sejak hari setelah transaksi. Bank of Japan mendefinisikan penduduk sebagai orang perseorangan yang memiliki alamat atau tempat tinggal di Jepang; selain itu berstatus bukan penduduk. Pelaporan dibebaskan dalam kasus-kasus tertentu, termasuk perolehan untuk keperluan tempat tinggal orang bukan penduduk itu sendiri atau kerabat maupun karyawannya. Jika Anda tinggal dan bekerja di Jepang, hampir pasti Anda berstatus penduduk, sehingga hal ini hanya relevan bila Anda membeli dari luar negeri atau tetap memegang properti itu setelah meninggalkan Jepang.

Di Mana Penawarannya Berada: Sistem Bank Akiya

Pemerintah daerah telah menjalankan bank akiya masing-masing selama bertahun-tahun, dengan format yang berbeda-beda. Agar semuanya dapat dicari di satu tempat, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata meminta dibangunnya bank akiya dan tanah kosong versi nasional oleh dua operator yang dipilih melalui tender terbuka, LIFULL dan at home — uji coba sejak Oktober 2017, operasi penuh sejak April 2018. Keduanya menjalankan situsnya secara mandiri, dan kementerian tidak mengoperasikannya.

Per akhir Juni 2026 kementerian melaporkan 1.146 pemerintah daerah ikut serta, 742 di antaranya sedang memuat properti, 19.288 penawaran gabungan pada akhir bulan tersebut, dan sekitar 26.000 properti yang transaksinya rampung menurut survei terhadap pemerintah daerah. Ada tiga hal dari Tanya Jawab konsumen kementerian yang perlu diketahui sebelum Anda menelusuri daftarnya.

• Kelayakan bisa dibatasi. Sebagian pemerintah daerah memperlakukan bank ini sebagai program pendorong relokasi dan membatasinya hanya untuk pemohon dari luar daerah.
• Sebagian penawaran mewajibkan perantara berlisensi, sebagian tidak. Pemerintah daerah tertentu menjadikan kontrak perantaraan sebagai syarat pemuatan penawaran; yang lain membiarkan para pihak bernegosiasi langsung. Perbedaan itu mengubah perlindungan hukum yang Anda peroleh.
• Tidak ada yang bertindak sebagai wasit. Kementerian menyatakan bahwa negosiasi dan prosedur dilakukan atas tanggung jawab para pihak, dan bahwa baik negara maupun pengelola situs tidak ikut campur dalam masalah apa pun.

Biaya Sekali Bayar yang Ditetapkan Undang-Undang

Biaya-biaya ini dapat dihitung sebelum Anda mengajukan penawaran. Dua di antaranya dikenakan atas nilai taksiran dalam daftar pajak aset tetap pemerintah daerah, bukan atas harga yang Anda sepakati — yang untuk akiya murah bisa berarti pajak lebih besar daripada yang tersirat dari harga jualnya.

Tarif bangunan 0,3% tidak berlaku otomatis. Diperlukan sertifikat dari pemerintah daerah yang menegaskan luas lantai 50 meter persegi atau lebih, perolehan untuk tempat tinggal Anda sendiri, dan pembangunan pada atau setelah 1 Januari 1982 atau sertifikasi kesesuaian ketahanan gempa — ditambah registrasi dalam waktu satu tahun. Bila terlewat, Anda membayar 2%.

Pajak perolehan memiliki potongan untuk rumah lama yang memenuhi standar ketahanan gempa dan diperoleh sebagai tempat tinggal sendiri (Undang-Undang Pajak Daerah, Pasal 73-14 ayat 3), dan Pasal 73-15-2 membebaskan perolehan yang dasar pengenaan pajaknya di bawah 160.000 yen untuk tanah atau 340.000 yen untuk bangunan yang diperoleh selain melalui pembangunan.

Berapa Biayanya Setiap Tahun

Pajak aset tetap memiliki tarif standar 1,4% menurut Pasal 350 Undang-Undang Pajak Daerah, dikenakan atas nilai taksiran. Di kawasan pendorongan urbanisasi, ditambahkan pajak perencanaan kota dengan tarif yang ditetapkan pemerintah daerah, yang dibatasi Pasal 702-4 maksimal 0,3%.

Tanah di bawah sebuah hunian memperoleh kebijakan khusus tanah perumahan dalam Pasal 349-3-2: dasar pengenaan pajak menjadi seperenam dari nilai taksiran sampai 200 meter persegi per unit hunian dan sepertiga untuk kelebihannya, dengan pengurangan sejajar menjadi sepertiga dan dua pertiga untuk pajak perencanaan kota. Keringanan inilah alasan utama mengapa memiliki rumah yang masih berdiri lebih murah daripada memiliki tanah kosong — sekaligus hal utama yang bisa lenyap dari tangan Anda.

Pasal 351 menambahkan ambang pembebasan: tidak ada pajak aset tetap bila total dasar pengenaan pajak seseorang di pemerintah daerah tersebut di bawah 300.000 yen untuk tanah atau 200.000 yen untuk bangunan, dan properti pedesaan yang sederhana kerap berada di bawah salah satu atau kedua ambang itu. Mintalah nilai taksirannya alih-alih menebak, dan siapkan anggaran terpisah untuk asuransi, biaya berlangganan tetap utilitas, serta iuran perkumpulan warga, yang besarnya ditetapkan secara lokal.

Penalti Rumah Kosong

Inilah mekanisme yang paling sering diremehkan pembeli pemula, dan perubahan Undang-Undang Rumah Kosong tahun 2023 (Undang-Undang Nomor 50 Tahun 2023, berlaku sejak 13 Desember 2023) membuatnya menggigit lebih awal. Dulu penegakan baru dimulai setelah sebuah rumah memburuk menjadi rumah kosong tertentu; perubahan itu menyisipkan tingkatan yang lebih awal. Berdasarkan Pasal 13, apabila kepala pemerintah daerah menilai sebuah rumah kosong tidak dikelola dengan semestinya dan berisiko menjadi rumah kosong tertentu bila dibiarkan, kepala daerah dapat memberikan bimbingan kepada pemiliknya, dan bila kondisinya tetap tidak membaik serta risikonya dinilai besar, dapat menerbitkan rekomendasi. Kategori antara itu disebut rumah kosong yang tidak terkelola.

Pasal 22 menangani tingkatan yang lebih buruk melalui tangga yang jelas: nasihat atau bimbingan, rekomendasi dengan tenggat yang wajar, perintah, dan bila perintah tidak dijalankan, pelaksanaan pengganti secara administratif dengan biaya yang ditagihkan kembali. Pasal 30 ayat 1 mengatur denda administratif hingga 500.000 yen bagi pelanggaran atas perintah tersebut.

Bacaan praktisnya: akiya yang Anda beli tetapi tidak dapat segera Anda tempati atau rawat bukanlah kepemilikan yang netral. Itu adalah aset yang disertai jam hitung mundur kepatuhan.

Cacat Hukum yang Membuat Rumah Murah Menjadi Mahal

Tidak ada muka jalan yang memenuhi syarat: larangan membangun ulang

Pasal 43 ayat 1 Undang-Undang Standar Bangunan menyatakan bahwa tanah tempat berdirinya sebuah bangunan harus bersinggungan dengan jalan sepanjang dua meter atau lebih, dan Pasal 42 ayat 1 mendefinisikan “jalan” di sini sebagai jalan selebar empat meter atau lebih (enam meter di kawasan yang ditetapkan). Pasal 42 ayat 2 menyelamatkan sebagian jalan lama: jalur selebar kurang dari empat meter yang sudah memiliki bangunan di sepanjangnya ketika peraturan mulai berlaku dapat diperlakukan sebagai jalan, dengan batas yang dianggap berada dua meter dari garis tengahnya — sebuah kewajiban kemunduran garis bangunan saat Anda membangun ulang.

Tanah yang tidak memenuhi Pasal 43 tidak boleh dibangun ulang secara sah. Rumah yang ada boleh tetap berdiri, tetapi begitu dibongkar atau musnah, tidak ada yang dapat menggantikannya tanpa sertifikasi menurut Pasal 43 ayat 2 butir 1, atau izin menurut butir 2 yang diberikan dengan persetujuan dewan pemeriksa bangunan — keduanya tidak bisa diperoleh sekadar dengan meminta. Inilah penjelasan tunggal yang paling umum untuk penawaran di pedesaan yang harganya nyaris tidak ada: tanah yang “tidak dapat dibangun ulang”.

Kawasan pengendalian urbanisasi

Di kawasan pengendalian urbanisasi menurut Undang-Undang Perencanaan Kota, pembangunan, perluasan, dan perubahan penggunaan pada prinsipnya tidak diizinkan kecuali dalam hal-hal tertentu. Kementerian pertanahan telah mengeluarkan saran teknis yang mendorong izin perubahan penggunaan yang lebih fleksibel bila bangunan kosong menopang permukiman atau mendukung pariwisata, tetapi panduan bukanlah hak yang melekat. Tanyakan kepada dinas perencanaan pemerintah daerah apa yang diizinkan di alamat tersebut, secara tertulis.

Warisan yang belum diselesaikan

Registrasi warisan yang bersifat wajib mulai berlaku pada 1 April 2024. Ahli waris harus mengajukan permohonan dalam tiga tahun sejak mengetahui bahwa pewarisan telah dimulai sekaligus bahwa ia telah memperoleh hak milik, dan kelalaian tanpa alasan yang dapat dibenarkan dapat berujung denda administratif hingga 100.000 yen. Warisan yang terjadi sebelum tanggal itu juga tercakup, dengan tenggat 31 Maret 2027, dan registrasi pelaporan ahli waris yang disederhanakan memungkinkan ahli waris memenuhi kewajiban dasarnya. Bagi pembeli, aturannya lebih sederhana: pastikan dari daftar registrasi bahwa penjual adalah pemilik terdaftar. Bila pemiliknya meninggal bertahun-tahun lalu dan harta warisannya tidak pernah dibereskan, setiap ahli waris mungkin harus ikut serta dalam penjualan — itu sebuah proyek, bukan sekadar langkah administrasi.

Lahan pertanian, jalan pribadi, dan utilitas

Banyak akiya di pedesaan disertai lahan pertanian di sebelahnya, dan lahan pertanian diatur secara terpisah: memperoleh hak atasnya memerlukan izin komite pertanian menurut Pasal 3 Undang-Undang Lahan Pertanian. Syarat luas minimum dihapus pada 1 April 2023 oleh Undang-Undang Nomor 56 Tahun 2022, sehingga kaveling kecil tidak lagi tersingkir karena alasan ukuran, meski kriteria lainnya tetap berlaku. Akses melalui jalan pribadi, batas tanah yang belum ditetapkan, serta kondisi pasokan air dan drainase adalah hal yang paling sering muncul setelah pembelian. Bila melibatkan agen berlisensi, Pasal 35 Undang-Undang Perantaraan Real Estat mewajibkan pengungkapan beban jalan pribadi serta fasilitas air minum, listrik, gas, dan drainase. Bila tidak ada agen yang terlibat, tidak seorang pun berkewajiban memberi tahu Anda hal-hal itu.

Kondisi Bangunan, Asbes, dan Pembongkaran

Tanggal yang menentukan hampir segalanya tentang rumah tua di Jepang adalah 1 Juni 1981, saat ketentuan desain ketahanan gempa yang direvisi mulai berlaku. Bangunan yang mendapat konfirmasi sejak tanggal itu memenuhi standar ketahanan gempa yang baru. Karena konfirmasi mendahului penyelesaian bangunan, aturan pajak memakai patokan pengganti yang sedikit lebih belakangan: 1 Januari 1982, sebagaimana ditunjukkan tanggal pembangunan pada daftar registrasi. Rumah yang berada di sisi yang salah dari garis itu kehilangan tarif pajak registrasi yang diringankan, potongan pajak perolehan, dan potongan kredit perumahan, kecuali kesesuaian ketahanan gempanya disertifikasi secara terpisah.

Jika pembongkaran menjadi pilihan, dua rezim aturan berlaku, keduanya terpicu pada skala yang sama.

• Pelaporan survei asbes. Sejak 1 April 2022, berdasarkan Undang-Undang Pengendalian Pencemaran Udara, kontraktor wajib melaporkan hasil survei prakerja atas material yang mengandung asbes kepada pemerintah prefektur. Ketentuan ini berlaku untuk pembongkaran yang total luas lantai area kerjanya 80 meter persegi atau lebih, dan untuk renovasi, atau pembongkaran dan renovasi struktur, yang nilai kontraknya berjumlah 1.000.000 yen atau lebih.
• Pelaporan Undang-Undang Daur Ulang Konstruksi. Pembongkaran bangunan dengan total luas lantai 80 meter persegi atau lebih termasuk proyek yang tercakup, dan kewajibannya berada pada pemberi tugas — pemilik yang memesan pekerjaan itu, yaitu Anda — untuk memberi tahu gubernur prefektur mengenai strukturnya, jadwalnya, dan rencana pembongkaran terpilah, tujuh hari sebelum pekerjaan dimulai.

Harga pembongkaran tidak dipublikasikan secara nasional dan berbeda-beda menurut struktur, akses, kandungan asbes, dan wilayah, jadi mintalah estimasi tertulis untuk bangunan yang bersangkutan.

Apa yang Sebenarnya Dilindungi Kontrak

Penjelasan hal-hal penting menurut Pasal 35 Undang-Undang Perantaraan Real Estat adalah tulang punggung perlindungan konsumen di sini. Seorang spesialis transaksi terdaftar wajib menyampaikan penjelasan tertulis sebelum kontrak ditutup, mencakup hak-hak yang terdaftar, pembatasan menurut Undang-Undang Perencanaan Kota dan Undang-Undang Standar Bangunan, beban jalan pribadi, kondisi utilitas dan drainase, dan — untuk bangunan lama — apakah survei kondisi telah dilakukan, garis besar hasilnya, serta dokumen pembangunan dan pemeliharaan mana yang masih tersimpan.

Kewajiban ini mengikat perantara berlisensi. Kewajiban ini tidak mengikat penjual perseorangan. Transaksi bank akiya yang dinegosiasikan langsung dengan pemilik lanjut usia bisa jadi sama sekali tidak disertai penjelasan Pasal 35, dan itulah sebabnya sebagian pemerintah daerah mewajibkan kontrak perantaraan sebelum penawaran dimuat.

Di balik kontrak berdiri Undang-Undang Hukum Perdata. Bila yang diserahkan tidak sesuai dengan kontrak, Pasal 562 memberi pembeli hak menuntut pemenuhan perbaikan, Pasal 563 memberi hak pengurangan harga setelah permintaan perbaikan tidak ditanggapi, dan Pasal 564 memberi hak ganti rugi dan pembatalan. Pasal 566 menetapkan tenggat yang kerap menjerat orang: untuk ketidaksesuaian jenis atau mutu, pembeli kehilangan seluruh upaya hukum itu kecuali ia memberi tahu penjual dalam waktu satu tahun sejak mengetahuinya.

Kontrak untuk rumah tua lazimnya mengecualikan tanggung jawab ini, dan itu sah. Pasal 572 menetapkan batasnya: penjual yang telah disepakati tidak menanggung tanggung jawab jaminan tetap tidak dapat lepas dari tanggung jawab atas fakta yang ia ketahui tetapi tidak diungkapkan. Itu perlindungan nyata terhadap penyembunyian dan sama sekali bukan perlindungan terhadap kerusakan biasa yang memang tidak diketahui penjual — itulah sebabnya survei kondisi sebelum menandatangani lebih berharga daripada upaya hukum sesudahnya.

Dukungan Publik dan Subsidi

Subsidi renovasi dan pembongkaran bersifat lokal. Tidak ada skema nasional, jumlah dan kelayakannya berbeda-beda, dan sebagian daerah sama sekali tidak menjalankan program apa pun, jadi anggaplah angka apa pun yang Anda baca di internet hanya berlaku untuk satu pemerintah daerah.

Ada satu skema berkerangka nasional yang syaratnya dipublikasikan. Dalam bantuan dukungan relokasi di bawah program revitalisasi daerah, pemerintah prefektur dan pemerintah daerah bersama-sama membayar hingga 1.000.000 yen untuk satu rumah tangga atau 600.000 yen untuk perorangan, ditambah hingga 1.000.000 yen per anggota rumah tangga yang ikut pindah dan berusia di bawah 18 tahun. Syaratnya berat: lima tahun atau lebih dalam sepuluh tahun terakhir tinggal di, atau berkomuter ke, 23 distrik khusus Tokyo, secara berkesinambungan pada tahun terakhir; kepindahan ke pemerintah daerah peserta di luar kawasan Tokyo, atau ke daerah tertinggal yang ditetapkan di dalam kawasan itu; permohonan dalam satu tahun sejak pindah masuk; niat untuk menetap lima tahun; serta syarat pekerjaan, kerja jarak jauh, atau pendirian usaha.

Urutan Uji Tuntas

Pertanyaan yang Sering Diajukan