जापानको ग्रामीण क्षेत्रमा अकिया (खाली घर) किन्ने: कति लाग्छ र के बिग्रन सक्छ

जापानको पहाडी गाउँमा पुरानो कारको मूल्यमा घर — यो मिथक होइन, साँच्चिकै विज्ञापनमा देखिने कुरा हो। तर विज्ञापनले नदेखाउने कुरा हो दोस्रो अंक: कानुनले तोकेका करहरू, त्यो जग्गामा तपाईं भविष्यमा के गर्न सक्नुहुन्छ भन्ने कुरालाई सीमित पार्ने कानुनी त्रुटिहरू, र घर तपाईंको नाममा आइसकेपछि खाली छाडिएको अवस्थामा चढ्न सक्ने प्रवर्तनको भर्‍याङ।

त्यो दोस्रो अंकको धेरैजसो हिस्सा पहिल्यै थाहा पाउन सकिन्छ। दर्ता कर, अधिग्रहण कर र स्थिर सम्पत्ति करका दरहरू प्रकाशित छन्; सडक जोडाइ, क्षेत्र वर्गीकरण र सम्पत्ति दर्ता किताब अभिलेखका विषय हुन्। साँच्चै अनुमान गर्न नसकिने खर्चहरू — मर्मत, भत्काउने काम, जग तयारी — ती नै हुन्, जसको राष्ट्रिय आँकडा कुनै इमानदार गाइडले दिन सक्दैन, त्यसैले यो लेखले पनि त्यस्तो आँकडा बनाउँदैन।

तल अकिया मा प्रस्ताव राख्नुअघि हेर्नुपर्ने ढाँचा दिइएको छ, जुन कानुनहरू र 2026 जुलाईसम्म प्रचलित मन्त्रालयका प्रकाशनहरूबाट लिइएको हो।

अकिया के हो, र कति छन्

खाली घरसम्बन्धी उपायहरूको प्रवर्धनसम्बन्धी विशेष उपाय ऐन ले धारा 2 को उपधारा 1 मा खाली घरलाई यसरी परिभाषित गर्छ: बसोबास वा अन्य कुनै प्रयोजनका लागि नियमित रूपमा प्रयोग नभएको भवन वा त्यससँग जोडिएको संरचना, र त्यसको जग्गा; राज्य र स्थानीय सरकारको सम्पत्ति यसमा पर्दैन। उपधारा 2 ले अझ खराब वर्ग छुट्याउँछ, निर्दिष्ट खाली घर: त्यस्तो घर जुन छाडिदिँदा भत्किने वा गम्भीर खतरा निम्त्याउने जोखिम हुन्छ, सरसफाइका दृष्टिले गम्भीर हानिकारक हुन्छ, राम्ररी व्यवस्थापन नभएकाले वरपरको दृश्यलाई गम्भीर रूपमा बिगार्छ, वा अन्य कारणले जस्ताको तस्तै छाड्न अनुपयुक्त हुन्छ।

यसको आकार तथ्याङ्क ब्यूरोले प्रकाशित गरेको 2023 को आवास तथा जग्गा सर्वेक्षणबाट आउँछ। देशभरका 65,047,000 आवास इकाइमध्ये 9,002,000 खाली थिए — अर्थात् 13.8% खाली दर, दुवै अहिलेसम्मकै उच्च, र 1993 को सङ्ख्याको करिब दोब्बर।

यो शीर्ष अंक मात्रै भ्रामक हुन्छ, किनभने यसको धेरैजसो हिस्सा सामान्य बजार भण्डार हो। भाडा वा बिक्रीका लागि सूचीबद्ध भएकाले खाली रहेका आवास, र बिदा घरजस्ता दोस्रो घरहरू हटाउँदा 3,856,000 बाँकी रहन्छन् — कुल आवासको 5.9%, र समस्याको अर्थमा मानिसहरूले अकिया भन्दा बुझ्ने कुरा यही हो। ती 9,002,000 मध्ये 3,523,000 एकल घर थिए, र तीमध्ये 80.9% यही अवशिष्ट वर्गमा परे, जबकि खाली 5,029,000 अपार्टमेन्ट इकाइमध्ये 16.9% मात्र यसमा परे। खाली अपार्टमेन्ट प्रायः एक भाडावाल गएर अर्को आउने बीचको अवस्थामा हुन्छ; गाउँको खाली घर प्रायः त्यस्तो हुँदैन।

के विदेशी बासिन्दाले किन्न सक्छ?

स्वामित्व र आप्रवासन छुट्टाछुट्टै बाटोमा चल्छन्: घर किन्दा तपाईंको निवास स्थिति वा बसाइको अवधि बदलिँदैन, र घर स्वामित्वका आधारमा कुनै पनि स्थिति दिइँदैन। भएका दुई सूचना प्रणाली भने तपाईं कहाँ बस्नुहुन्छ र जग्गा कहाँ छ भन्ने कुरामा निर्भर हुन्छन्।

विशेष निगरानी क्षेत्र: हस्ताक्षर गर्नुअघि सूचना दिनुहोस्

महत्त्वपूर्ण सुविधाहरूको वरपर र दुर्गम सिमाना टापुहरूमा रहेको अचल सम्पत्तिको प्रयोगको पुनरावलोकन तथा नियमनसम्बन्धी ऐनले महत्त्वपूर्ण सुविधाहरूबाट करिब एक किलोमिटरभित्रका क्षेत्र र सिमाना टापुहरूलाई निगरानी क्षेत्र वा विशेष निगरानी क्षेत्र तोक्छ। विशेष निगरानी क्षेत्रभित्र, जग्गा वा भवन 200 वर्ग मिटर वा सोभन्दा बढी भएमा, स्वामित्व हस्तान्तरण वा सिर्जना गर्ने करारका दुवै पक्षले करार गर्नुअघि प्रधानमन्त्रीलाई सूचना दिनुपर्छ — मन्त्रिपरिषद् कार्यालयका अनुसार बिक्रेता र क्रेता दुवै यो दायित्वमा पर्छन्। सूचना नदिई करार गरेमा वा झूटो सूचना दिएमा छ महिनासम्म कैद वा 1,000,000 येनसम्म जरिवाना हुन सक्छ। यी क्षेत्रहरू आत्मरक्षा बलका सुविधा, तटरक्षक आधार र दुर्गम टापुहरूको वरिपरि पर्छन्, र ग्रामीण मापदण्डमा 200 वर्ग मिटर सानै जग्गा हो, त्यसैले पहिले मन्त्रिपरिषद् कार्यालयको क्षेत्र सूची जाँच्नुहोस्।

विदेशी विनिमय ऐन अन्तर्गतको प्रतिवेदन, गैर-बासिन्दाका लागि मात्र

विदेशी विनिमय तथा विदेशी व्यापार ऐन अनुसार, जापानमा अचल सम्पत्ति प्राप्त गर्ने गैर-बासिन्दाले कारोबार भएको भोलिपल्टदेखि गनिने 20 दिनभित्र जापान बैंकमार्फत अर्थमन्त्रीलाई सो अधिग्रहणको प्रतिवेदन दिनुपर्छ। जापान बैंकले जापानमा ठेगाना वा बसोबास भएको प्राकृतिक व्यक्तिलाई बासिन्दा मान्छ; बाँकी सबै गैर-बासिन्दा हुन्। तोकिएका अवस्थामा प्रतिवेदन आवश्यक पर्दैन, जसमा गैर-बासिन्दा वा निजका नातेदार वा कर्मचारीको बसोबास प्रयोजनका लागि गरिएको अधिग्रहण पनि पर्छ। तपाईं जापानमा बस्नुहुन्छ र काम गर्नुहुन्छ भने तपाईं लगभग निश्चित रूपमा बासिन्दा हुनुहुन्छ, त्यसैले यो कुरा तपाईंले विदेशबाट किन्नुभयो वा जापान छाडेपछि पनि सम्पत्ति राख्नुभयो भने मात्र महत्त्वपूर्ण हुन्छ।

विज्ञापन कहाँ हुन्छन्: अकिया बैंक प्रणाली

नगरपालिकाहरूले वर्षौंदेखि आ-आफ्नै ढाँचामा अकिया बैंक सञ्चालन गर्दै आएका छन्। तिनलाई एकै ठाउँबाट खोज्न मिल्ने बनाउन, भूमि, पूर्वाधार, यातायात तथा पर्यटन मन्त्रालयले खुला बोलपत्रमार्फत छानिएका दुई सञ्चालक LIFULL र at home मार्फत राष्ट्रिय अकिया तथा खाली जग्गा बैंक बनायो — 2017 अक्टोबरदेखि परीक्षण सञ्चालन, 2018 अप्रिलदेखि पूर्ण सञ्चालन। ती दुईले आ-आफ्ना साइट स्वतन्त्र रूपमा चलाउँछन्, र मन्त्रालयले ती सञ्चालन गर्दैन।

2026 जुनको अन्त्यसम्म मन्त्रालयले 1,146 नगरपालिका सहभागी रहेको, तीमध्ये 742 मा हाल सम्पत्ति सूचीबद्ध रहेको, सो महिनाको अन्त्यमा जम्मा 19,288 सूची रहेको, र नगरपालिकाहरूको सर्वेक्षणअनुसार करिब 26,000 सम्पत्तिको कारोबार टुङ्गिएको जनाएको छ। साइट हेर्नुअघि मन्त्रालयको उपभोक्ता प्रश्नोत्तरका तीन कुरा जान्न लायक छन्।

• योग्यता सीमित हुन सक्छ। केही नगरपालिकाले यो बैंकलाई बसाइँसराइ प्रवर्धनको उपायका रूपमा लिन्छन् र यसलाई बाहिरबाट आउने आवेदकहरूमा मात्र सीमित गर्छन्।
• केही सूचीका लागि इजाजतपत्रप्राप्त दलाल चाहिन्छ, केहीका लागि चाहिँदैन। कतिपय नगरपालिकाले दलाली करारलाई सूचीकरणको सर्त बनाउँछन्; अरूले पक्षहरूलाई सिधै मोलमोलाइ गर्न दिन्छन्। यो भिन्नताले तपाईंले पाउने कानुनी संरक्षण बदल्छ।
• कसैले पनि मध्यस्थता गरिरहेको छैन। मन्त्रालय भन्छ कि मोलमोलाइ र प्रक्रियाहरू पक्षहरूकै जिम्मेवारीमा हुन्छन्, र कुनै विवाद उत्पन्न भए त्यसमा न राज्य न साइट सञ्चालकहरू संलग्न हुन्छन्।

कानुनले तोकेका एकपटकका खर्चहरू

यी सबै प्रस्ताव राख्नुअघि हिसाब गर्न सकिन्छ। दुईवटा कर तपाईंले सहमति गरेको मूल्यमा होइन, नगरपालिकाको स्थिर सम्पत्ति कर अभिलेखमा रहेको मूल्याङ्कित मूल्य मा लाग्छन् — सस्तो अकियाका हकमा यसको अर्थ बिक्री मूल्यले सुझाएभन्दा बढी कर हुन सक्छ।

भवनको 0.3% दर स्वतः लागू हुँदैन। यसका लागि 50 वर्ग मिटर वा सोभन्दा बढी क्षेत्रफल, आफ्नै बसोबासका लागि अधिग्रहण, र 1982 जनवरी 1 वा त्यसपछिको निर्माण अथवा प्रमाणित भूकम्पीय अनुरूपता पुष्टि गर्ने नगरपालिकाको प्रमाणपत्र चाहिन्छ — साथै एक वर्षभित्र दर्ता। यो छुट्यो भने 2% तिर्नुपर्छ।

आफ्नै बसोबासका लागि प्राप्त गरिएको भूकम्पीय मापदण्ड पूरा गर्ने पुरानो घरका हकमा अधिग्रहण करमा कट्टी पाइन्छ (स्थानीय कर ऐन, धारा 73-14 को उपधारा 3), र धारा 73-15-2 ले जग्गाका लागि कर आधार 160,000 येनभन्दा कम वा निर्माणबाहेक अन्य तरिकाले प्राप्त भवनका लागि 340,000 येनभन्दा कम भएका अधिग्रहणलाई छुट दिन्छ।

हरेक वर्ष कति खर्च लाग्छ

स्थिर सम्पत्ति कर को मानक दर स्थानीय कर ऐनको धारा 350 अन्तर्गत 1.4% छ, जुन मूल्याङ्कित मूल्यमा लाग्छ। सहरीकरण प्रवर्धन क्षेत्रमा नगरपालिकाले तोकेको दरमा सहरी योजना कर थपिन्छ, जसलाई धारा 702-4 ले अधिकतम 0.3% मा सीमित गर्छ।

आवासमुनिको जग्गाले धारा 349-3-2 को आवासीय जग्गा विशेष व्यवस्था पाउँछ: प्रतिआवास 200 वर्ग मिटरसम्म कर आधार मूल्याङ्कित मूल्यको छैटौं भाग र त्यसभन्दा माथिको भागमा एकतिहाइ हुन्छ, र सहरी योजना करमा पनि समानान्तर रूपमा एकतिहाइ र दुईतिहाइमा घटाइन्छ। यही सुविधा नै उभिएको घर खाली जग्गाभन्दा राख्न सस्तो हुनुको मुख्य कारण हो — र तपाईंले गुमाउन सक्ने मुख्य कुरा पनि यही हो।

धारा 351 ले छुटका सीमा थप्छ: सोही नगरपालिकामा कुनै व्यक्तिको कुल कर आधार जग्गाका लागि 300,000 येन वा भवनका लागि 200,000 येनभन्दा कम भएमा स्थिर सम्पत्ति कर लाग्दैन, र सामान्य ग्रामीण सम्पत्तिहरू प्रायः यीमध्ये एक वा दुवैभन्दा तल पर्छन्। अनुमान लगाउनुको सट्टा मूल्याङ्कित मूल्यहरू मागेर हेर्नुहोस्, र बिमा, उपयोगिता सेवाको स्थिर शुल्क र स्थानीय रूपमा तोकिने टोल संस्थाको शुल्कका लागि छुट्टै बजेट राख्नुहोस्।

खाली घरको दण्ड

पहिलो पटक किन्नेहरूले सबैभन्दा बढी कम आँक्ने संयन्त्र यही हो, र खाली घर ऐनको 2023 को संशोधन (2023 को ऐन नं. 50, 2023 डिसेम्बर 13 देखि लागू) ले यसलाई अझ चाँडै लागू हुने बनायो। पहिले घर बिग्रिएर निर्दिष्ट खाली घर भइसकेपछि मात्र कारबाही सुरु हुन्थ्यो; संशोधनले त्योभन्दा अगाडिको एउटा तह थप्यो। धारा 13 अनुसार, कुनै खाली घर राम्ररी व्यवस्थापन नभएको र छाडिदिए निर्दिष्ट खाली घर बन्ने जोखिम रहेको नगर प्रमुखले पाएमा, निजले धनीलाई निर्देशन दिन सक्छन्, र अवस्थामा सुधार नआएमा र जोखिम ठूलो ठहरिएमा सिफारिस जारी गर्न सक्छन्। त्यो बीचको वर्ग नै व्यवस्थापन अपुग खाली घर हो।

धारा 22 ले खराब तहलाई तोकिएको क्रममा सम्हाल्छ: सल्लाह वा निर्देशन, मनासिब म्यादसहितको सिफारिस, आदेश, र आदेश पालना नभएमा खर्च असुल गरिने प्रशासकीय प्रतिस्थापन कार्यान्वयन। धारा 30 को उपधारा 1 ले त्यस्तो आदेश उल्लङ्घन गरेमा 500,000 येनसम्म गैर-फौजदारी जरिवानाको व्यवस्था गर्छ।

व्यावहारिक अर्थ: तपाईंले किन्नुभएको तर तुरुन्तै बसोबास वा मर्मतसम्भार गर्न नसक्ने अकिया तटस्थ सम्पत्ति होइन। यो अनुपालनको घडी जोडिएको सम्पत्ति हो।

सस्तो घरलाई महँगो बनाउने कानुनी त्रुटिहरू

योग्य सडक जोडाइ नहुनु: पुनर्निर्माण प्रतिबन्ध

भवन मापदण्ड ऐनको धारा 43 को उपधारा 1 अनुसार भवनको जग्गा दुई मिटर वा सोभन्दा बढी सडकसँग जोडिएको हुनुपर्छ, र धारा 42 को उपधारा 1 ले यहाँ “सडक” भन्नाले चार मिटर वा सोभन्दा चौडा (तोकिएका क्षेत्रमा छ मिटर) बाटो भन्ने बुझाउँछ। धारा 42 को उपधारा 2 ले केही पुराना बाटालाई बचाउँछ: नियम लागू हुँदा वरिपरि भवनहरू भइसकेको चार मिटरभन्दा साँघुरो बाटोलाई सडक मान्न सकिन्छ, र सीमा त्यसको मध्यरेखाबाट दुई मिटर पर रहेको मानिन्छ — अर्थात् पुनर्निर्माण गर्दा पछाडि हट्नुपर्ने दायित्व।

धारा 43 पूरा नगर्ने जग्गामा कानुनसम्मत रूपमा पुनर्निर्माण गर्न पाइँदैन। भइरहेको घर उभिइरहन सक्छ, तर एक पटक भत्काइएपछि वा नष्ट भएपछि धारा 43 को उपधारा 2 को खण्ड 1 अन्तर्गतको प्रमाणीकरण, वा भवन परीक्षण बोर्डको सहमतिमा दिइने खण्ड 2 अन्तर्गतको अनुमतिबिना त्यसको ठाउँमा केही बन्दैन — र यी दुवै मागेकै भरमा पाइँदैनन्। ग्रामीण क्षेत्रको कुनै सम्पत्ति लगभग सित्तैंमा किन पाइन्छ भन्नुको सबैभन्दा सामान्य एउटै कारण यही हो: “पुनर्निर्माण असम्भव” जग्गा।

सहरीकरण नियन्त्रण क्षेत्र

सहरी योजना ऐन अन्तर्गतको सहरीकरण नियन्त्रण क्षेत्र मा निर्माण, विस्तार र प्रयोग परिवर्तन सिद्धान्ततः तोकिएका अवस्थाबाहेक अनुमति दिइँदैन। खाली भवनहरूले बस्ती टिकाउन वा पर्यटनलाई सघाउन मद्दत गर्ने अवस्थामा प्रयोग परिवर्तनको अनुमति अझ लचिलो बनाउन प्रोत्साहित गर्ने प्राविधिक सल्लाह भूमि मन्त्रालयले जारी गरेको छ, तर मार्गदर्शन भनेको अधिकार होइन। त्यो ठेगानामा के गर्न पाइन्छ भन्ने कुरा नगरपालिकाको योजना शाखासँग लिखित रूपमा सोध्नुहोस्।

अपूर्ण नामसारी

अनिवार्य नामसारी दर्ता 2024 अप्रिल 1 देखि लागू भयो। हकवालाले उत्तराधिकार सुरु भएको र आफूले स्वामित्व प्राप्त गरेको थाहा पाएको तीन वर्षभित्र निवेदन दिनुपर्छ, र मनासिब कारणबिना यसो नगरेमा 100,000 येनसम्म गैर-फौजदारी जरिवाना हुन सक्छ। सो मितिअघि भएका उत्तराधिकार पनि यसमा पर्छन्, जसको म्याद 2027 मार्च 31 हो, र सरलीकृत हकवाला घोषणा दर्ता ले हकवालालाई आधारभूत दायित्व पूरा गर्न दिन्छ। क्रेताका लागि नियम अझ सरल छ: बिक्रेता नै दर्ता किताबमा उल्लिखित धनी हो भन्ने कुरा दर्ता किताबबाटै पुष्टि गर्नुहोस्। धनीको वर्षौंअघि मृत्यु भइसकेको र सम्पत्ति बाँडफाँट कहिल्यै नभएको अवस्थामा बिक्रीमा सबै हकवाला सामेल हुनुपर्ने हुन सक्छ — यो कागजी कामको एउटा पाइला होइन, आफैंमा एउटा परियोजना हो।

कृषि जमिन, निजी बाटो र उपयोगिता सेवा

धेरै ग्रामीण अकियासँगै छेउका खेतबारी पनि आउँछन्, र कृषि जमिनलाई छुट्टै कानुनले नियमन गर्छ: त्यसमाथिको अधिकार प्राप्त गर्न कृषि जमिन ऐनको धारा 3 अन्तर्गत कृषि समितिको अनुमति चाहिन्छ। न्यूनतम क्षेत्रफलको सर्त 2022 को ऐन नं. 56 द्वारा 2023 अप्रिल 1 मा खारेज भयो, त्यसैले सानो टुक्रा जग्गा आकारकै कारण अब बाहिर पर्दैन, यद्यपि अन्य मापदण्ड भने लागू भइरहन्छन्। निजी बाटो हुँदै जाने पहुँच, नछिनिएका सिमाना, र खानेपानी तथा ढल निकासको अवस्था नै किनेपछि सबैभन्दा बढी देखा पर्ने कुरा हुन्। इजाजतपत्रप्राप्त एजेन्ट संलग्न भएमा अचल सम्पत्ति दलाली ऐनको धारा 35 ले निजी बाटोसम्बन्धी भार र खानेपानी, बिजुली, ग्यास तथा ढल सुविधाबारे जानकारी दिनुपर्ने व्यवस्था गर्छ। एजेन्ट संलग्न नभएमा तपाईंलाई यीमध्ये कुनै पनि कुरा बताउन कोही बाध्य हुँदैन।

अवस्था, एस्बेस्टस र भत्काउने काम

पुरानो जापानी घरसम्बन्धी लगभग सबै कुरा निर्धारण गर्ने मिति 1981 जुन 1 हो, जब संशोधित भूकम्पीय डिजाइन व्यवस्था लागू भयो। त्यो मितिदेखि निर्माण अनुमति पाएका भवनहरू नयाँ भूकम्पीय मापदण्ड पूरा गर्छन्। अनुमति निर्माण सम्पन्न हुनुभन्दा अगाडि आउने भएकाले कर नियमहरूले अलि पछिको मिति प्रयोग गर्छन्: दर्ता किताबमा देखिने निर्माण मितिका आधारमा 1982 जनवरी 1। त्यो रेखाको गलत पट्टि पर्ने घरले भूकम्पीय अनुरूपता छुट्टै प्रमाणित नगरेसम्म घटाइएको दर्ता कर दर, अधिग्रहण कर कट्टी र आवास ऋण कट्टी गुमाउँछ।

भत्काउने कुरा विचाराधीन छ भने दुई व्यवस्था लागू हुन्छन्, र दुवै एउटै आकारमा सुरु हुन्छन्।

• एस्बेस्टस सर्वेक्षणको प्रतिवेदन। 2022 अप्रिल 1 देखि वायु प्रदूषण नियन्त्रण ऐन अन्तर्गत ठेकेदारले एस्बेस्टस भएका सामग्रीबारे काम सुरु गर्नुअघिको सर्वेक्षणको नतिजा प्रिफेक्चरलाई बुझाउनुपर्छ। यो काम गरिने क्षेत्रको कुल क्षेत्रफल 80 वर्ग मिटर वा सोभन्दा बढी हुने भत्काउने काममा, र करार रकम जम्मा 1,000,000 येन वा सोभन्दा बढी हुने मर्मत, वा संरचना भत्काउने तथा मर्मत गर्ने काममा लागू हुन्छ।
• निर्माण पुनर्चक्रण ऐनको सूचना। कुल क्षेत्रफल 80 वर्ग मिटर वा सोभन्दा बढी भएको भवन भत्काउनु यस ऐनले समेट्ने काम हो, र संरचना, समय र छुट्याएर भत्काउने योजनाबारे काम सुरु हुनुभन्दा सात दिनअघि प्रिफेक्चरल गभर्नरलाई सूचना दिने दायित्व काम लगाउने पक्षमा — अर्थात् काम गराउने धनी, जो तपाईं नै हुनुहुन्छ — पर्छ।

भत्काउने कामको मूल्य राष्ट्रिय स्तरमा प्रकाशित हुँदैन र संरचना, पहुँच, एस्बेस्टसको मात्रा र क्षेत्रअनुसार फरक पर्छ, त्यसैले सम्बन्धित भवनकै लागि लिखित अनुमानित लागत लिनुहोस्।

करारले वास्तवमा के जोगाउँछ

अचल सम्पत्ति दलाली ऐनको धारा 35 अन्तर्गतको महत्त्वपूर्ण विषयको व्याख्या नै यहाँको उपभोक्ता संरक्षणको मेरुदण्ड हो। दर्ता भएको कारोबार विशेषज्ञले करार सम्पन्न हुनुअघि लिखित व्याख्या दिनुपर्छ, जसमा दर्ता भएका अधिकार, सहरी योजना ऐन र भवन मापदण्ड ऐन अन्तर्गतका बन्देज, निजी बाटोसम्बन्धी भार, उपयोगिता सेवा र ढलको अवस्था, र — पुरानो भवनका हकमा — अवस्था सर्वेक्षण भएको छ कि छैन, त्यसको नतिजाको सारांश, र कुन-कुन निर्माण तथा मर्मतसम्बन्धी कागजात बाँकी छन् भन्ने कुरा समेटिन्छ।

यो दायित्व इजाजतपत्रप्राप्त दलालहरूमा लागू हुन्छ। निजी बिक्रेतामा लागू हुँदैन। वृद्ध धनीसँग सिधै मोलमोलाइ गरिएको अकिया बैंकको कारोबारमा धारा 35 को व्याख्या बिल्कुलै नहुन सक्छ, र यसैले केही नगरपालिकाले सूचीकरणअघि दलाली करार अनिवार्य गर्छन्।

करारको पछाडि नागरिक संहिता छ। दिइएको वस्तु करारअनुरूप नभएमा धारा 562 ले क्रेतालाई सच्याउन माग गर्ने अधिकार दिन्छ, धारा 563 ले सच्याउने अनुरोधको जवाफ नआएपछि मूल्य घटाउने अधिकार दिन्छ, र धारा 564 ले क्षतिपूर्ति र करार अन्त्यको अधिकार दिन्छ। धारा 566 ले मानिसहरूलाई प्रायः अलमल्याउने म्याद तोक्छ: किसिम वा गुणस्तरसम्बन्धी अनुरूपता नभएको अवस्थामा, क्रेताले थाहा पाएको एक वर्षभित्र बिक्रेतालाई सूचना नदिएमा यी सबै उपचार गुमाउँछन्।

पुराना घरका करारहरूले यो दायित्व नियमित रूपमै, कानुनसम्मत तवरले हटाउँछन्। धारा 572 ले सीमा तोक्छ: वारेन्टी दायित्व नबेहोर्ने सहमति गरेको बिक्रेता पनि आफूलाई थाहा भएर पनि नबताएका तथ्यहरूका हकमा त्यसबाट उम्कन सक्दैन। यो लुकाइका विरुद्ध साँचो संरक्षण हो, तर बिक्रेतालाई कहिल्यै थाहा नभएको सामान्य जीर्णताका विरुद्ध कुनै संरक्षण होइन — यसैले हस्ताक्षर गर्नुअघिको अवस्था सर्वेक्षण पछिका उपचारभन्दा बढी काम लाग्छ।

सार्वजनिक सहयोग र अनुदान

मर्मत र भत्काउने कामका अनुदान नगरपालिका स्तरका हुन्छन्। राष्ट्रिय योजना छैन, रकम र योग्यता फरक-फरक हुन्छन्, र कतिपय क्षेत्रमा त केही पनि हुँदैन, त्यसैले अनलाइनमा पढेको जुनसुकै अंकलाई एउटा नगरपालिकामा मात्र लागू हुने ठान्नुहोस्।

राष्ट्रिय ढाँचामा बनेको एउटा योजनाका सर्तहरू भने प्रकाशित छन्। क्षेत्रीय पुनरुत्थान कार्यक्रमभित्रको बसाइँसराइ सहायता अनुदान अन्तर्गत प्रिफेक्चर र नगरपालिकाहरूले संयुक्त रूपमा एक परिवारका लागि 1,000,000 येनसम्म वा एक्लो व्यक्तिका लागि 600,000 येनसम्म, र सँगै आउने 18 वर्षमुनिका प्रत्येक परिवार सदस्यका लागि थप 1,000,000 येनसम्म दिन्छन्। सर्तहरू कडा छन्: विगत दस वर्षभित्र पाँच वर्ष वा सोभन्दा बढी टोकियोका 23 वार्डमा बसेको वा त्यहाँ आवतजावत गरी काम गरेको, र पछिल्लो एक वर्ष लगातार; टोकियो क्षेत्रबाहिरको सहभागी नगरपालिकामा, वा त्यसभित्रकै तोकिएको पछाडि परेको क्षेत्रमा सराइ; सरेको एक वर्षभित्र आवेदन; पाँच वर्ष बस्ने मनसाय; र रोजगारी, टेलिवर्क वा नयाँ व्यवसाय सुरु गर्नेसम्बन्धी सर्त।

जाँचपडतालको क्रम

बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू