在日外国人的UR住宅：免礼金、免保证人、免中介手续费

在日本租民间住宅，外国居民往往会卡在两个环节之一。要么是初期费用——一去不返的礼金、中介手续费、保证公司费用、保险费——超出刚来日本的人手头的现金；要么是房东开口要保证人，话题到此为止。

UR租赁住宅避开了这两道关卡。UR是独立行政法人都市再生機構（Urban Renaissance Agency），其出租房源在日本全国约有70万户。在自有房源上，UR不收礼金、不收中介手续费、不收更新费，也不要求保证人。国籍同样不是障碍：UR公开列出了符合条件的在留资格，而相当多的外国居民本来就持有其中之一。

取代保证人的，是以书面材料核查你的支付能力——门槛全部公开，而且官方还准备了几条绕开门槛的途径。以下内容取自UR官网在2026年7月时点的页面，整理了申请资格、收入数字、所需材料，以及入住当天真正要付的费用。

UR租赁住宅是什么

UR租赁住宅既不是公营的福利性住房，也不是普通民间市场的房源。它介于两者之间：由公共机构直接管理、直接出租的专用出租住宅，条件是一般的商业条件，只是少了那一层制造出日本大部分租房费用的中间环节。中间没有房产中介，自然也就不会产生中介佣金。

对外国租客来说，有两点影响很大。第一，审查依据规则进行，而且规则事先公开，所以你在跑一趟之前就能判断自己是否符合条件。第二，多数房源采取先到先得——UR表示，全国约70万户中几乎全部按这种方式受理，只有部分新建房源采用抽签。比起谈判，速度更重要。

你不必支付的四项费用

UR自己对优势的总结非常直白：礼金ナシ（不收礼金）、仲介手数料ナシ（不收中介手续费）、更新料ナシ（不收更新费）、保証人ナシ（不需要保证人）。落到入住时的实际情形，如下表所示。

关于入住时要准备的现金，UR说得很直接：相当于2个月房租的押金，加上入住当月按天数计算的房租和共益费。清单就这么多。

谁可以申请：外国居民的资格条件

UR针对非日本籍申请人的规定很简短。你必须能够完全理解UR租赁合同的内容，并且属于以下三类之一：

• 持有永住者、外交、公用在留资格的人；
• 特别永住者；
• 中长期在留者。

第三类涵盖了大多数读者，而且范围比一般人想象的更广。在出入国在留管理厅运用的在留管理制度下，中长期在留者基本上就是指持有在留卡（在留卡）的人。该厅采用排除法来界定这一范围：获得3个月以下在留期间的人、短期滞在的人、外交或公用资格的人、特别永住者、受雇于指定的外国代表机构等的部分特定活动在留者，以及没有在留资格的人，都不在其中。除此之外的人——技术·人文知识·国际业务、特定技能、留学、家族滞在、定住者、日本人配偶者等等——都包含在内。UR之所以把外交和公用单独列在第一类，正是因为这两种资格不属于上述定义；因此明确被排除在外的，只有短期访日者和没有有效在留资格的人。

还有两项与国籍无关的一般条件：该住宅必须是本人持续居住所需的，并且你在申请时为单身，或者有正在同住、将要同住的亲属。

收入标准的具体数字

既然没有保证人，UR就直接审查申请人本人。公开的基准是基准月收入额（基準月収額），具体数额随房租水平、以及你是以家庭还是单身身份申请而变化。

举个例子：单身申请人看中一套月租58,000日元的房子，需要平均月收入232,000日元。如果换成月租70,000日元的房子，要求就变成固定的250,000日元，而不是房租的4倍——这也是为什么刚超过分界线的价位段，往往比刚低于分界线的价位段更容易达标。这里的平均月收入指年收入除以12，凭税务证明文件来证明，而不是凭工资条。UR官网上每套房源的信息里都会写明该房源适用的数额，所以请以房源信息为准，不要凭记忆判断。

达不到收入标准时怎么办

这一点是UR与民间房东差别最大的地方——民间房东通常直接说不行。UR公开了四条替代途径，刚来日本不久、或者工作时间不固定的外国居民，往往可以通过其中一条达标。

第3条途径对公司员工来说值得特别留意：由公司补足房租差额是UR既有的制度安排，本来就发放住房补贴的公司，或许可以按UR接受的格式出具证明。在断定自己收入不够之前，先问问公司的人事部门。

需要准备的材料

UR的材料清单相当具体，其中最容易出问题的，是那些有有效期限的文件。

• 申请书——使用UR指定格式，在UR的窗口填写。
• 住民票副本（住民票の写し）——原件，3个月以内开具，需记载本人及所有同住人以及与本人的关系，且不记载个人编号（My Number）。外国居民还必须记载国籍·地区、属于中长期在留者这一事实，以及在留卡的相关信息：在留资格、在留期间、到期日和卡号。
• 收入证明，具体因收入方式而异：受雇者提交上一年度的扣缴凭单（源泉徴収票），加上本年度的市町村民税证明书或住民税决定通知书；个体经营者提交税务署的納税証明書（その２）；领取养老金者提交公的年金证书或支付通知书；就职不满1年的人使用UR指定格式的收入证明书，并附上员工证复印件；采用储蓄途径的申请人则提交7天以内的余额证明。
• 身份确认文件——在留卡，或特别永住者证明书。UR认可的清单中还包括个人编号卡（My Number卡）、驾驶证，或在持有人记载栏写有现住址的护照。
• 签订合同时——已登记的印章，以及3个月以内开具的印章登记证明（印鑑証明書）。如果不使用印章，UR也接受由本国领事馆出具的签名证明（署名の証明書）来代替。同时还要带上押金，以及按天数计算的房租和共益费。

申请流程逐步说明

UR把流程分成七个阶段，并说明顺序和期限可能因房源而异。

交房租、续约与退租

房租和共益费通过UR指定金融机构账户的自动扣款（口座振替）支付，不提供信用卡付款。办理扣款设定是签约流程的一部分，所以如果有存折和银行印章，请一并带上。

在续约这一环，UR悄悄替租客省下了一笔定期支出。合同每年自动更新，既没有续约手续，也没有更新费。

退租时，UR会按照自己的恢复原状标准对房屋进行核定，扣除修缮费用后，原则上在合同终止日起30天以内退还押金。由于判断标准是公开的，而不是临时拿捏，纠纷比民间市场少——不过，视你留下的房屋状况，清洁费和恢复原状费用仍有可能发生。

值得确认的减免制度

UR推出了多项房租减免制度。这些制度都不以国籍为条件，判断依据是年龄、家庭构成和收入。

• U35优惠（U35割） — 面向35岁以下的签约人，学生也可以。在定期租赁合同下，房租减免3年；定期合同到期即确定终止，不能续约。同住人限于配偶（年龄不限）或35岁以下的亲属，从其他UR房源搬迁过来的申请人不适用。
• 育儿优惠（子育て割） — 面向有未满18岁子女的家庭，或结婚5年以内的夫妇，且家庭合计月收入在259,000日元以下。减免幅度最高20%，每月上限25,000日元。育儿家庭最长可享受6年，新婚家庭最长3年，合计最长9年。资格每年重新审核，且不能与其他减免制度并用。
• 近居优惠（近居割） — 育儿家庭或高龄家庭与亲属就近居住时可获得的减免。
• UR Light与免租金优惠 — UR Light在不可续约的定期租赁合同下降低月房租；免租金活动则对部分房源免除最初1至2个月的房租。
• 合租制度（ハウスシェアリング制度） — 允许没有亲属关系的单身者共同居住。所有人在同一份合同上成为共同签约人；原则上为2人，视户型可以增加，但以房间数为上限，1K、1DK和1LDK的房型上限为2人。每位签约人都需要具备基准月收入额一半以上的收入。

由于定期合同类的制度到期就结束、不能续约，请不要只看价格，先确认合同类型。3年的减免确实能省下真金白银；但它同时也是一个3年的倒计时。

语言支援与咨询窗口

UR在面向外国人的页面上提供英语、繁体中文、简体中文、韩语、葡萄牙语和越南语的介绍资料，此外还有内容更完整的英文入住者手册 A Guide for Residents，涵盖入住手续、房租支付、维修、宠物与转租等限制事项、退租手续以及防灾准备。

各营业中心的窗口也提供外语服务。例如UR名古屋营业中心表示可以用英语、葡萄牙语、越南语和西班牙语提供协助，营业时间为10:00–18:00，仅在12月29日至1月3日和5月3–5日休息。前往之前，请先确认离你最近的营业中心所标示的语言支援内容。

有一点需要认真对待：UR的资格条件要求你能够完全理解租赁合同。如果日语合同用语超出你的理解范围，请带上能够翻译的人，而不要凭信任就签字。如果想自己核对条文措辞，在UR官网搜索「UR賃貸住宅 外国籍」，就能找到现行的资格条件页面。

UR并不适合的情况

UR并不是万能的解决方案。在把计划建立在UR之上以前，值得先了解它实实在在的局限。

• 分布不均。房源集中在大都市圈及其周边。在不少地方城市，通勤范围内可能根本找不到合适的房源。
• 建筑年代差别很大。有的住宅区建于没有电梯的步梯楼时代，有的则是近年的高层住宅。房租一般会反映这种差别，但推着婴儿车住在4楼的日常同样会反映出来。
• 审查终究还是审查。不需要保证人，并不等于不做审核。如果收入标准、储蓄标准和一次性预付这三条路都走不通，申请是不会通过的。
• 必须已经在日本完成登记。住民票这项要求，排除了入境前先行申请的可能。
• 热门房源走得很快。先到先得意味着，你今天早上看到的房源，到了下午可能已经被别人订走。

不过，对于已经找到工作、办完居民登记并持有在留卡的外国居民来说，UR消除了最常让找房卡住的两道障碍：现金门槛和保证人问题。

常见问题